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买卖内部购房指标法院认定合同有效

发表时间:2021-03-01 09:53 法律分类 : 法制新闻 - 以案说法 阅读量:174     手机端阅读

近年来,中国房地产市场走向繁荣,房地产交易日益活跃,甚至出现了一种新的交易类型,如房屋买卖指数。虽然大部分单位规定内部出售的房屋不能对外转让,但买卖购房指标的情况并不少见。那么单位内部认购房源指标可以转让吗?双方自愿签订的《单位内房屋认购指数转让合同》受法律保护吗?近日,江西省南昌市西湖区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案件,给予积极答复。

法院经审理查明,张三与李四就住房指标转让进行多次协商后,签订了《单位内部认购住房指标转让合同》。根据合同约定,李四自愿将内部员工认购的指数转让给张三,指数转让费为人民币1.8万元整。后续购买价款及税费由张三支付。合同签订后,张三按照合同约定向李四支付了指标过户费用1.8万元,并向a公司工会委员会共缴纳购房款43.551万元、房屋契税17420元,此后双方均未办理指标过户。因此,张三向法院提起上诉,要求将本案涉及的房屋转让给张三。

另外,发现李四在甲公司工会委员会出具的《商品房认购权处置声明》中放弃了认购商品房的权利,同意张三认购上述商品房,张三以个人名义签订《商品房买卖合同》。

本案争议的焦点是张三和李四签订的《单位内部认购指数房屋转让合同》是否具有法律效力。李四认为,《单位内部认购房屋指标转让合同》违反《城市房地产管理法》的有关规定,无效。张三认为,合同是双方的真实意思表示,已经实际履行,应当合法有效。

法院认为,虽然我国《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定:“未依法登记领取权属证书的财产不得转让。”但《合同法》第五十二条第(五)项明确规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于合同法适用的司法解释(二)》第十四条明确说明“强制性条文”是指有效的强制性条文,在合同法的基础上进一步明确减少了因违反法律、行政法规强制性条文而导致合同无效的情形。并非所有违反法律、行政法规强制性规定的行为都必然导致合同无效。张三、李四的交易行为虽不规范,但不损害国家利益、社会公共利益或他人利益,也不需要国家权力介入当事人意思自治行为,应属于“行政强制规定”,违反此条款不会使合同无效。

据此,法院认定《单位内部认购指标转让合同》合法有效,合同双方应按照合同履行,并依法裁定:《单位内部认购指标转让合同》合法有效;自本判决生效之日起10日内,李四应协助张三办理购房的各项手续。

单位认可的内部购房指标交易行为有效。

在处理完法官的庭审后,他表示,新的买卖购房指数的交易方式应该是有效的。目前,这一观点在司法实践中被越来越多的采用。

从法律的理论分析,对于私权,“法律上没有禁止”;对于公权力,“未经授权,法律禁止”。作为公民,他可以使用自己的合法权利(只要法律没有禁止),政府必须尊重公民的每一项权利。购房指标转让实质上是转让方将单位组织的限价房指标中享有的购房资格转让给受让方,转让方对该房屋的权利仅属于资格权,转让行为不违反法律强制性规定,不损害他人利益。鉴于我国法律并未明确禁止购房指标的转让,只有在法律没有明确禁止的情况下,因此《单位内部认购指标转让合同》才应有效。

从履行的可能性分析,《单位内部认购房屋指数转让合同》的履行不存在法律和事实障碍。《合同法》第八十八条规定:“经对方当事人同意,一方当事人可以将其在合同中的权利和义务转移给第三人。”转让方和受让方经组织单位同意转让购房指标的,转让有效,受让方代替转让方,直接与组织单位履行《商品房买卖合同》。组织单位不同意的,调动对组织单位不具有约束力。本案中,李四放弃了甲公司工会委员会出具的《商品房认购权处分声明》中的商品房认购权,同意张三认购上述商品房,张三以自己的名义签订了《商品房买卖合同》,但组织单位未提出异议。从声明中设定的处分选项可以看出,组织单位认可该员工将认购商品房的资格转让给他人的行为,因此不存在履行协议的法律或事实障碍,双方应当按照协议履行。

综上所述,《城市房地产管理法》第三十八条第六项为行政规定,违反该规定并不使合同无效。转让单位内部的房屋认购指标,在法理上可以归类为一种预期利益,属于债权范畴。甲公司作为组织单位,认可李四将认购商品房的资格转让给张三,因此交易行为应当合法有效。基于上述原因,法院作出上述判决。

 

 

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