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《民法典》时代物业行业需要关注的十大法律变化

发表时间:2020-07-22 10:12 法律分类 : 公司经营 - 经营管理 阅读量:59
责编:guojunxuan 内容来源:郭君璇律师

北京大成(大连)律师事务所

大连市沙河口区体坛路22号诺德大厦29层

文/郭君璇律师 北京大成(大连)律师事务所

“立善法于天下,则天下治;立善法于一国,则一国治”。每一代人的生命都会在历史长河中被赋予时代使命和历史烙印。我们这一代赶上了《民法典》颁布,并且会亲历《民法典》施行的效果。作为一个法律行业内人士,一个多月来,自己首先在认真学习领悟《民法典》与此前法律及司法解释的变化,其次也在变化中体会了立法者对相关问题的考量与审慎,同时也看到了社会各界对《民法典》的关注,学习、讨论的热情。在信息化高度发展的时代,一个坏的消息会被各种酝酿,但好的东西也会不胫而走,不翼而飞。我们就生活在这个最好的时代。我们为此而荣幸。

因为笔者服务的常法客户中,有一些物业企业。针对物业行业的日常经营遇到的法律问题和法律风险,我们予以了专门的研究并对客户业务部门进行培训。即便如此,因为物业行业涉及的主体众多,无论服务还是管理工作都时刻在进行,管理范围涉及较广,由此导致物业管理方面的纠纷和物业行业的法律风险一直都居高不下。《民法典》颁布后,笔者先是通读了法典内容,而后对比了前后变化,紧接着便是围绕物业行业的变化着重进行了研究,本篇内容主要针对物业行业个性内容,针对各行业企业的共性变化,敬请期待以后篇章。下边开始划重点………

变化一、通过法律层面确定了“居民委员会”在设立业主大会和选举业主委员会时的“指导和协助”职权。

鉴于各个街道辖区内均有多个住宅小区,随着法律规范的日益完善和业主法律意识的提高,对设立业主大会和选举业委会的需求也越来越急迫。而街道作为基层人民政府,承担着多项行政管理任务,这种情况下,《民法典》第277条在原《物权法》第75条基础上,将“居民委员会”写入其中,并赋予其在设立业主大会和选举业主委员会时的“指导和协助”职权。笔者预测该条规定的积极意义是,通过对居民委员会职能设立,继而对相关工作人员进行专门的法律培训变为可操作,由此培养出一批熟悉掌握《物业管理条例》以及相关法律法规的人员,对各个小区设立业主大会和选举业委会进行专业、常规的指导和协助,使业主大会设立以及业委会选举等环节更符合法律规定,而减少由于对法律要求的程序和实体内容不掌握而带来的选举业委会工作时间和精力上的虚耗,进而吸收业主们对业主大会开会难、业委会成立难的情绪,为创建和谐小区,和谐社会奠定基础。

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第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】

业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

变化二、增加业主决定建筑区划内重大事项的范围。

《民法典》第278条在《物权法》第76条业主共同决定事项基础上增加两项内容:一是将之前的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分成两项,分别变为“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”,拆分的目的是为了针对筹集和使用使用不同的表决通过比例,因为筹集和使用所对应的事项和法律后果毕竟是有区分的。如此区分也便于在急需维修资金时使其表决效力提高,真正发挥维修资金的价值。

另外增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。该规定虽然早在最高人民法院法释【2009】7号第7条予以了明确,并在司法实践中予以适用,但是从法律乃至于法典的层面将该条写入,进一步让我们体会到“民法如慈母般的眼神中,每个人就是整个国家”的仪式感和庄严感。

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第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

变化三、降低了业主共同决定事项的表决比例,总体上增加了共同事项通过表决的效率,避免紧急事务久拖不决。

《民法典》第278条将《物权法》第76条规定的表决基数和表决比例均进行了修改。《民法典》看似规定了四分之三的表决比例,似乎是提高了。但对比《物权法》第76条规定的表决基数是分别以总面积和总人数为基数;而《民法典》表决基数是参与表决的专有部分面积比例及人数比例。

仅仅看这个基数较难看出新旧法条中关于表决比例的变化,我们举一个简单的例子,将“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”作为表决事项,如果按照《物权法》76条规定,通多的最低比例是超过专有部分总面积二分之一且超过专有部分业主总人数的二分之一;但按照《民法典》规定,该事项经过参与表决的占专有部分面积二分之一以上且参与表决人数的二分之一以上,而《民法典》该条明确了参与表决的条件是专有部分面积三分之二以上业主且人数占三分之二以上的业主,也就是通过该事项的表决比利是超过专有部分总面积的三分之一以上且超过专有部分总人数的三分之一。

综上可以看出,针对此前业主成立业委会需要走访整个小区,即使如此,也会因为参与表决人数没有从法律法规层面予以明确而导致辛苦走访的结果仍然面临质疑。《民法典》第278条从法律规范层面明确了这个问题,也使业主急需解决的问题不因过度民主表决化而降低了表决效率,导致最终严格保护的权利变成了权利的羁束。

变化四、业主将住宅改变为经营性用房的,除符合法律规定,还需经过有利害关系业主的一致同意。

时常有遇到某业主将住房改变为小吃部、改为日租房、改为美容院等,影响到相关邻居的合法权利。之前其实《物权法》第77条和最高院司法解释法释【2009】7号也规定了这种行为需要经过有利害关系的业主同意。本次《民法典》第279条着重强调“一致”同意,即针对该事由,不适用多数决的情形,法律保护每一个利害关系业主的权利,每一个利害关系业主都有一票否决权,对住宅改经营用房的行为说“NO”。

针对何为利害关系业主,《民法典》没有作进一步规定,但结合前述法释【2009】7号第11条规定,指的是本栋建筑物内的其他业主,本栋建筑之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量收到或者可能受到不利影响。即非本栋建筑物之外的业主,给予了提出异议的权利,但是与本栋建筑物业主相比增加了举证义务。既体现公平,也体现了平等保护。

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第二百七十九条 【业主改变住宅用途的限制条件】

业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

变化五、明确了维修资金的使用范围,并新增紧急情况下使用维修资金的规定。

《物权法》第79条规定经业主共同决定,维修资金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。但实际生活中,物业共有部分不仅涉及电梯水箱,还有更重要的屋顶、外墙、楼体外檐、外墙立面、共用排水设施等等,而且不仅涉及维修,有的还需要更新改造。因此结合实际生活中的问题,《民法典》第281条扩充了维修范围(增加了屋顶、外墙、无障碍设施等)并增加了维修的方式(包括更新、改造)。

同时鉴于现实中有些物业小区存在急需维修的项目,比如说外墙面临脱落,排水设施功能障碍、公共围栏破损严重等,可能危害人身、财产安全的,赋予了业主大会或者业主委员会依法申请使用维修资金的权利,该项规定对比目前很多小区急需维修的项目因业主召集开会难,有没有其他变通方法而导致业主之间或者业主与物业服务单位以及业主与主管部门间产生矛盾,因此该项规定将切实解决物业小区存在的关系业主切身权利的事项。

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第二百八十一条 【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】

建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

变化六、新增各类主体利用共有部分产生的收入,扣除合理成本之后,均属于业主共有。

此前《物业管理条例》第54条规定了利用物业共用部位,共用设施应当履行的程序,但是该条限定的行为主体是“业主”。

最高人民法院法释【2009】7号问第十四条规定:建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

结合此前规定以及司法实践中出现的越来越多的关于共用部位或者共用设施产生收益的争议,《民法典》第282条第一次明确规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等”主体,并规定取得的收入并非全部属于全体业主共有,也并非在扣除合理成本后属于业主共有。即《民法典》生效后,针对物业服务企业在管理物业过程中取得的电梯及其他共用部分广告收益、利用共有绿地和道路施划的停车位的收费、利用共有物业出租取得的收益等,都属于该条概括的收入,该部分收入扣除合理成本后归全体业主所有。针对何为合理成本,笔者认为根据收益的不同,围绕取得该收益物业服务企业投入的人力、物力、管理成本等可以明确具体计量的,可以作为合理成本予以扣除。物业服务企业如果对该条理解正确并遵照执行,有助于小区各项资源的充分利用,并体现物业服务单位的服务质量和诚信等级。从而在激烈的市场竞争中得到业主的认可,继而促进企业长足发展。

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第二百八十二条 【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

变化七:新增物业服务企业需要“及时答复业主对物业情况提出的询问”。

《物权法》实施以来,虽然一定程度规范并理顺了物业服务企业和业主的关系,但鉴于物业服务企业服务质量及管理水平良莠不齐,现行物业收费状况与物业企业各项成本不相匹配,业主对维护小区管理秩序参与度自觉度不尽相同,导致大多数物业服务企业长期以来和业主关系不很融洽,物业服务企业认为业主在维护自己的家园方面不够自觉,有些业主借题发挥逃脱交纳物业费;业主认为物业服务企业不能制止违建、不能制止宠物随地大小便、不能保证大家充分的停车位等等问题,导致长期以来,原本应该勠力同心共建美好家园的两方主体并不能形成合力。前述问题虽然不能在短时间内彻底解决,但是《民法典》第285条第一次将物业服务企业需要“及时答复业主对物业情况提出的询问”写入法典,正式宣告了业主的权利,强调了物业服务企业的服务意识。有助于物业服务企业依据法律引导建立健全物业服务窗口制度并重视业主的监督和询问,与业主形成良好的互动,融洽物业与业主关系。

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第二百八十五条 【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

变化八;新增业主应当在“节约资源、保护生态环境、依法予以配合相关管理措施”

任何良好关系的建立都有赖于相关各方的努力。物业服务企业和业主是构建和谐服务关系的一体两面。作为业主应该首先明确,物业服务企业是为物业提供服务的,但凡一个管理正规的企业都会将良好的服务作为企业的首要目标。业主面对物业服务企业,也应该通过正向鼓励,全面配合,积极提出建议和意见的方式帮助物业服务企业完善服务。而实践中,基于上述第七点提到的物业服务企业及业主各自存在问题,导致双方关系并不融洽甚至内耗。《民法典》在规范物业服务企业合法经营、提供优质服务的同时,也对业主作出了行为指导和价值引导,而且规定必要时可以通过行政主管部门依法处理。

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《民法典》第二百八十六条 【业主的相关义务及责任】

业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

变化九; 《民法典》合同编新增物业服务合同专章(该编第24章),共14个条文。将此前《物业管理条例》及法释【2009】8号文中与物业服务合同相关重要内容上升为法律规定,强化了经司法实践检验的一些实用法律规范的效力。

该编从937条开始新增规范了主要如下问题:

1、第937条明确了何为物业服务合同以及物业服务人的主体范围;

2、第938条明确了物业服务合同应该包含的内容,需要重点关注的是“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分,且明确物业服务合同应采用书面形式;

3、第939条明确了物业服务人依法与建设单位签署的前期物业符合合同以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务人签署的物业服务合同对全体业主具有法律约束力。该条在明确业主应当受合同约束的同时,也限定了无论前期物业服务合同还是物业服务合同,均需通过法定程序订立并生效,方具有约束力。

4、第940条明确了前期物业服务合同即使没有到期,如果业主或者业委会与新物业服务人合同生效,前期物业服务合同即行终止。

5、第941条明确了物业服务人应当对其委托给其他第三方的专项服务事项向业主负责;即该委托关系仅在物业服务人与第三方之间生效,对业主不具有约束力。业主有权针对第三方提供不符合合同约定的内容向物业服务人主张权利。

该条同时禁止物业服务人整体转包或者肢解分包所涉物业服务项目。

6、第942条明确了物业服务人在管理、服务物业项目时承担的义务,包括并不限于对业主共有部分的维修、养护,维护物业服务区域的基本秩序,保护业主人身、财产安全等,并针对物业服务区内违反治安、环保、消防等法律法规的行为,及时、合理制止并向有关行政主管部门报告并协助处理。

7、第943条明确了物业服务人应定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、业主共有部分的经营与收益等以合理方式向业主公开并向业委会、业主大会报告。笔者认为该条最重要的意义是,第一次从法律规定的层面对长期以来物业服务人与业主之间矛盾较大的共有部分收益公示、报告义务进行了明确。民法典时代,物业服务人该项收入将无法遁形,物业服务人也需要在物业费的合理涨价及公共收益的依法公示上投入更多关注,并依法探索出切实可行的方式,这两项如果不能很好地突破和落实,也必将限制物业服务人自身和行业的发展。

8、第944条明确了业主应当依约支付物业费,并规定了物业服务人维护权利的程序和方式(诉讼或者仲裁)。该条也同时明确物业服务人不得通过停水、停电等影响业主基本生活的方式催交物业费。

9、第945条明确了业主针对“装修房屋、转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变专有部分用途的”应当及时通知物业服务人。便于物业服务人对每个业主及对应物业情况有清晰的了解,以便于进一步提供更好的服务和妥善的管理。

10、第946条明确了法定解聘物业服务人的提前书面通知期限(提前60日),弥补了之前如果合同没有针对该内容约定导致实务操作的法律依据空白,便于物业小区依法解聘物业服务人,增加各方对合同履行情况的预期,保持稳定的管理秩序并尽可能降低各方解约成本。

11、第947条明确了物业服务人如果不同意续聘的,需要在合同期限届满前90日书面通知业主或者业委会,如果双方合同另有约定的约定优先适用。

《民法典》合同编新增了物业服务合同专章,合同是双方当事人主张权利履行义务的基础,在为发生物业服务合同纠纷时为其提供法律依据。

《民法典》第九百四十四条规定,物业公司不能采取停止供水供电、供热、供燃气等影响基本生活的方式

12、第948条新增了“不定期物业服务合同”规定,并规定了双方均有权提前60日通知情况下随时解除不定期物业服务合同。该条规定确定了处于合同真空期的各方权利义务,为司法实践中涌现的大量该类案件统一了裁判尺度。

13、第949条明确了物业服务合同终止后物业服务人的退出、移交、配合、告知义务。因为物业管理及专业涉及范围又广,无论是业主还是其他承接服务人,在没有前物业服务人妥善交接的情况下,都会影响物业后期快速进入稳定正常的维护管理,因此该项规定实务中也非常重要。

14、第950条明确了物业服务人在合同终止后不续签且新聘物业服务人未进驻前,应当妥善继续处理物业服务事项,并有权按照之前合同约定标准收取物业费用。该条为前后物业服务人妥善交接过渡确立了根本原则。

变化十:针对高空抛物坠物,物业服务人应尽到安保义务,否则由此产生的损害,物业服务人承担相应的侵权责任。

此前《侵权责任法》第87条针对高空抛物造成他人损害,如果难以确定具体侵权人的,推定可能加害的建筑物使用人负有责任并给予受害人补偿。《民法典》第1254条规定,物业服务公司对于建筑物中抛掷物品或者建筑物掉落物品,有义务采取必要的安全保障措施。如果出现造成他人损害这类情况的发生,物业公司不能证明采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的相应侵权责任。

针对该条规定,属于新增内容。高空抛物致人受损,车辆及其他物品受损事故常有发生。此前并没有相关法律从高空抛物角度来规定物业公司承担责任,相关主体想追究物业公司责任大多从物业公司对车辆具有保管义务,对业主及业主财产具有一定的安保义务考虑。该条规定下,物业公司如果想避免该类时间带来的损失,应该针对高空坠物尽到提示义务(比如张贴通知、公告)、采取一定的防范措施如设置隔离网、墙、物等,以便于在承担举证义务时能证明已经尽到合理注意义务并充分提示和预防,进而避免承担相关法律责任带来损失。

新法链接:

第一千二百五十四条 【不明抛掷物、坠落物致害责任】

禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的,公安等机关应当依法及时调查,查清责任人。

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