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房屋买卖合同纠纷违约金

发表时间:2020-08-03 09:39 法律分类 : 合同事务 - 合同纠纷 阅读量:2922     手机端阅读

上海申康律师事务所

上海市徐汇区衡山路922号建汇大厦14楼

  原告所诉案情:
  原被告于2017年9月24日签订《二手房买卖合同》约定,被告将其名下位于深圳市××区保税区市花路××商务大厦××房产转让给原告,总价值为6374292元,于2018年1月31日前交房。2018年2月份,已到交房期限,被告告知原告需延期三个月交房,原告与被告另行签订补充协议,约定交房期限延期至4月30日,若被告未能在4月30日交房,则原告有权要求被告支付违约金,临近交房日,原告前往验收房屋,查知房屋装修未达到交房标准。2018年7月6日,原被告办理交房手续,但对违约金无法达成一致意见。

  原告的诉讼请求

  1、被告支付延期交房违约金128123元(自2018年5月1日计算,计算至2018年7月6日);

  2、被告承担本案诉讼费用。

  被告的答辩意见

  本案原告不具备原告主体资格,涉案房产纠纷买卖合同于2017年9月24日是本案的被告作为卖方,黎增永作为买方签订的买卖合同,就涉案的房产买卖事宜进行了相关约定,按照合同相对性的原则,依据该合同向法院主张有关合同权利,原告方应该是买方黎增永,虽然在涉案房产交易过程中,原告代理黎增永签订了补充协议以及相关的履行手续,原告并不能取代黎增永合同的买方的法律地位,因此本案原告虽然与黎增永之间存在某些法律关系,但是并不能具备本案诉讼原告主体资格;第二,本案被告与黎增永签订了二手房买卖合同以后,双方约定,交房日期是2018年4月30日,合同价款包括涉案房屋的简单装修及家私家电,双方在签订合同当日同时确认了涉案房产交付时候的相关家私家电,并签署了房地产交接清单,本案被告在2018年1月30日没能交付房屋的情况下,与黎增永进行协商签订了一份补充协议,将交房期限延期到4月30日,签订补充协议后被告按照补充协议的规定向涉案房产买方补偿了两个月租金,那么在2018年4月30日当天,被告将涉案房屋按照双方确认的交接清单规定的内容向买方交付房屋,但买方以有关家私家电颜色和款式为由拒绝收房,4月30号交房当天,黎增永委托原告到房屋现场进行了勘察,被告方将涉案房屋的密码和钥匙告诉了原告,钥匙也交给原告,但是原告拒收,理由就是如前所述,综合上述事实,被告方认为本案被告方不存在延期交房的情况,是原告方以双方约定之外的相关内容为条件拒绝收房而导致的;第三,原告方当庭所增加的诉讼相关的案件的事实,和其诉讼请求没有关联性,其诉讼请求主要是主张被告方支付延期交房的违约金,主要依据双方签订的二手房买卖合同和补充协议,法庭应当查明的是被告方是否具有延期交房的事实,和涉案房屋的用途是办公和居住没有必然的关联性,而且装修行为是否私下进行及是否导致涉案房产延期交付也不影响双方履行补充协议的约定即2018年4月30号交房。

  法院查明

  法院调查:

  2017年9月24日,被告(买方)与案外人黎增永(买方)签署《二手房买卖合同》约定,买方购入位于深圳市××保税区市花路××商务大厦××房(下称涉案房产),建筑面积约为96.51平方米;用途办公;成交价为6374292元,交易定金为637429元,买方需于签署本合同之日起31日(含当日)内付清剩余全部房款;买卖双方约定交房日期为2018年1月31日前;卖方附带家私电器交付,卖方除了不得破坏或更换该房产既有的门窗、壁橱、橱柜、洁具、水电、煤气、灯饰、通讯等装修及固定设施,否则需赔偿买方损失,还应按照双方确认的家私电器清单交付家私电器,买方给付的房款已涵盖家私电器;如卖方未按照合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之四支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为,买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止;卖方保证享有完整的所有权或处分权,买方已亲自检查该房产;卖方装修当天或提前一天通知买方过长平商务大厦;买方于2017年10月31日前付清剩余全部房款。

  双方签署了《房地产交接清单》,清单中对客厅、房间、厨房、浴室等区域的物品品牌和数量均进行了约定。原被告庭审时均确认该清单是签署房屋买卖合同当日即2017年9月24日签订的。

  2018年1月30日,被告(卖方)与黎增永(买方)签署《补充协议》约定,原二手房买卖合同约定的交房时间为2018年1月31日,现协商一致同意将交房时间调整为2018年4月30日,被告同意按照每月9651元的房租标准补偿两个月房租给黎增永,合计19302元,该款项于2018年2月28日支付给黎增永,如被告在2018年4月30日仍未能交房给乙方,则黎增永有权要求以合同成交价为基数,从2018年4月30日起按照日万分之三支付违约金。

  2017年11月20日,涉案房产转移登记至原告名下。

  另查,涉案合同签署后原告与被告通过微信沟通交房事宜,被告称4月30日都统一交房了,后期也一直配合原告整改其不满意的地方,原告回复称,被告是没有按照当时合同交付,遂拒绝签字收房;被告回复称,床大了,柜换小一点可以吗,甲醛我让专业机构帮你除,窗帘之类的已经在做了,晾衣服的能弄就弄,柜子可以的也弄,但实在不行的,我也没办法,没有布线的就装不了,因为我们有你要求的清单;原告于2018年7月6日称,我赶着收房入住,入伙日子已经定了,后被告于2018年8月11日称,房子我已完成收房交接手续,但你拖欠我的赔偿损失什么时候给我。

  原告为证实被告未按补充协议约定的日期交房,另向我院提交了前期物业管理服务协议及业主公约予以佐证。

  又查,黎增永与原告系夫妻关系。

  庭审时,原被告确认过户的时候签署了国土局备案登记的二手房买卖合同;原告称购房款是其出的,签订买卖合同时并未在深圳,当时和被告员工沟通房屋装修的情况有做笔录,笔录上面清楚的约定了涉案房屋装修的具体标准,2018年4月30日被告叫原告去办理交接,但被告交付的不符合我的装修要求,故拒绝接受,被告现场也给了我钥匙和密码锁,但是我都没有要,密码没有告诉我;被告称之前双方对装修的事情概括的作了约定,并没有就具体的装修细节进行明确的约定,被告于4月23日统一叫客户去现场交付房屋,但原告提出了与合同交付范围不一样的条件,当时在合同里面并没约定这些条件,密码于2018年4月30日告诉了原告,原告当时拒绝接收钥匙。

  法院判决:

  虽然与被告签署《二手房买卖合同》的相对方为案外人黎增永,但黎增永与原告系夫妻关系,原告与被告亦签署了在国土局备案的深圳市二手房买卖合同,被告在签署该备案的房屋买卖合同时并未对原告的身份提出异议,且涉案房产最后的登记权利人为原告,故二手房买卖合同的相对人已实际变更为原告,原告主体适格,有权提起本案的诉讼。涉案合同系原被告双方意思表示真实,未违反法律强制性规定,原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系,双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中,涉案合同约定,被告附带家私电器交付,应按照双方确认的家私电器清单交付家私电器,涉案合同签署时亦签署了交接清单,交接清单仅对家私家电的品牌和数量进行了约定,但对家私家电具体规格和参数并无约定,原告所称的曾向被告提出具体装修标准亦未列入合同。补充协议约定,被告应于2018年4月30日前交房,被告亦于当日通知原告准备办理涉案房产交接手续,并现场向原告交付了钥匙和密码锁,但原告以装修不符合约定为由拒绝接收。虽然双方的微信聊天记录显示被告在2018年4月30日后还有更换涉案房产的家私或装饰,但被告同时称是按合同约定的标准准时交付,其他的买家均已交付,是原告有特殊要求才按其要求进行部分整改,即被告在约定的交房日期后仍在更换家私或装饰,不能就此认定被告在2018年4月30日交房时未达到合同约定的条件,仅凭双方的微信聊天记录不能证实原告主张的被告存在逾期交房的违约事实。原告未提交其他证据证实被告交付的房屋不符合合同约定,其应承担举证不能的法律后果。综上,原告要求被告支付逾期交房违约金,无事实依据,本院不予支持。

  裁判结果:

  根据《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,判决如下:

  1、驳回原告梁红影的诉讼请求。

  2、案件受理费2862元(已由原告预交),由原告负担。

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