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租赁合同中的保证金和违约金条款是否可以同时适用?

发表时间:2020-07-24 15:29 法律分类 : 合同事务 - 合同纠纷 阅读量:476

安徽正申律师事务所

【核心要点】

租赁保证金条款和违约金条款在租赁合同中系常见的约定条款,在出现纠纷后,出租方也经常根据租赁合同的约定将没收租赁保证金和违约金一并主张,但司法实践中针对保证金和违约金能否一并适用不同法院不同案件的裁判结果也不一样,通过搜索既往案例和现行法律法规的规定发现:

在租赁合同没有明确保证金系定金性质前提下,承租方请求适用定金罚则将得不到法院的支持,在租赁合同未就租赁保证金进行明确性质的情况下,租赁保证金在司法实践中更多从归属于违约金性质的角度进行司法裁判。

【法律实务解读】

1.物业管理费应否在租赁合同纠纷中一并处理?

司法实践中经常出现租赁合同的主体和收取物业管理费的主体不一致的情况,此种情况下,作为出租方在起诉要求支付租金的情况下可否一并主张水电费等物业费?

虽然租赁合同关系和物业管理合同关系系两个不同的法律关系,但在出租方和承租方在租赁合同中将租金和物业费一同约定时,法院可以一并审理。

2.租赁保证金的法律性质,可否与违约金一并适用。

大多数租赁合同中均会有关于租赁保证金(也称履约保证金)的约定,往往约定了租赁保证金的支付,返还以及抵扣的条款,但是很少在租赁合同中针对租赁保证金的性质明确为定金或者其他性质(如让与担保等)的约定。通常法律意义上讲,租赁保证金(履约保证金)是指租赁合同的承租方向出租方支付的用于担保租赁合同正常履行的款项,类似于债权意义上的让与担保,同时一定程度上类似于《担保法》所规定的定金性质。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》第一百一十八条:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”因此在合同没有明确其定金性质前提下,承租方请求适用定金罚则将得不到法院的支持,在租赁合同未就租赁保证金进行明确性质的情况下租赁保证金在司法实践中更多从归属于违约金性质的角度进行司法裁判。

针对司法实践中争议较大的租赁保证金和违约金条款能否同时适用的问题,笔者通过搜索各地不同级别法院的司法判例发现,大多数法院从违约责任的角度对租赁保证金的没收进行定性,即租赁保证金已经包含违约金,没收租赁保证金后若能够完全弥补出租方的损失,则不再支持违约金的主张。当然有的法院也对没收租赁保证金以及支付违约金的请求均予以支持。虽然实践中出现了不同的观点和操作,但是涉及到租赁保证金的没收时,我国审判实践一致认定其为违约金形式的一种,应受到我国《合同法》关于违约赔偿金规定的约束。法院在判决时通常需要考虑双方的过错程度以及守约方的损失程度来决定没收租赁保证金以及违约金的数额是否合理。因此,在租赁合同就租赁保证金的性质进行明确约定的情况下,应按照所约定性质对应的法律法规进行适用,否则在无约定的情况下,租赁保证金属于违约责任的一种,可以和违约金并用,但应根据守约方所受实际损失等各种因素综合考虑的情况下来判断是否继续适用违约金条款。

【经典案情回顾】

中山市中山港出口加工区物业发展有限公司与中山市乾泷声光电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案案【(2015)中中法民一终字第353号】

2013年1月1日,中山市中山港出口加工区物业发展有限公司(简称中山港物业公司)(甲方)和中山市乾泷声光电科技有限公司(简称乾泷声光电公司)(乙方)签订宿舍租赁合同,合同约定:乙方承租座落于中山火炬开发区出口加工区一期宿舍第1幢5楼第501-512号共12间宿舍作员工住宿,租期3年,自2013年1月1日起至2015年12月31日止;租金每间宿舍每月300元,乙方每月应向甲方缴付租金3600元,水、电费用按乙方实际发生额每月清缴,由甲方代收;乙方应于本合同生效之日起2日内一次性向甲方缴纳履约保证金10800元作为乙方全面履行本合同的保证,租赁期间,乙方因违约行为而产生的违约金、逾期违约金等款项由甲方直接在履约保证金中扣减;合同终止后,甲乙双方应于合同终止的当日对账确认乙方应支付的租金、水电费及因租赁关系产生的其他相关费用的具体金额,如乙方拒绝支付、不按时或非归于甲方的原因而无法支付上述费用的,甲方有权从履约保证金中扣除;乙方发生下列违约行为之一的,甲方有权终止合同、收回宿舍及配套设施、没收履约保证金、要求乙方按三个月租赁费用的额度向甲方支付违约金并要求乙方赔偿损失……(5)逾期交付租赁费用超过三十天以上的;合同还约定了其他事项。

双方同时签订宿舍管理服务合同,约定:甲方负责提供辖区内公共清洁卫生、环境绿化、治安、公共用水、用电等服务,并负责对道路公共设施的维修、养护工作,甲方提供物业管理服务的期限与宿舍租赁合同中约定的租赁期限一致;场地管理费每月每间为150元,乙方每月应向甲方缴付1800元;乙方同意于本合同生效之日起2日内一次性向甲方缴纳履约保证金5400元作为乙方全面履行本合同的保证;本合同是宿舍租赁合同的补充合同,随宿舍租赁合同的终止而终止,本合同的终止、解除、违约责任、不可抗力、争议解决、其他事项及未尽事宜等均按宿舍租赁合同的约定执行。合同签订后,中山港物业公司将租赁物交付乾泷声光电公司使用,乾泷声光电公司缴纳了租赁押金10800元和管理费押金5400元。

乾泷声光电公司自2013年10月起未按约支付租金和管理费,并于同年12月12日出具承诺书1份,确认未及时缴纳水电费4336.89元、2013年10月至11月宿舍租金10800元导致停水电,保证在2013年12月31日前缴纳以上物业欠款15236.89元。乾泷声光电公司迄今未清还上述费用。

中山港物业公司追讨无果,遂诉至法院,请求判令:1.解除双方于2013年1月1日签订的宿舍租赁合同及宿舍管理服务合同;2.乾泷声光电公司支付宿舍租金28800元、宿舍管理费14400元、电费4302.68元、水费1926.7元;3.乾泷声光电公司承担本案的诉讼费。诉讼期间,中山港物业公司增加一项诉讼请求,请求判令乾泷声光电公司支付违约金10800元。

【法院判决】

1.关于宿舍管理服务合同是否应在本案一并处理问题。

中山港物业公司和乾泷声光电公司签订的宿舍管理服务合同并非独立的合同,其依附于宿舍租赁合同存在,是对宿舍租赁合同中关于宿舍管理部分的进一步补充,故应当并入租赁合同中一并进行审查处理。中山港物业公司在本案中一并主张宿舍管理费,并无不当,法院予以支持。

2.租赁合同解除的时间的认定。

中山港物业公司主张于2014年6月以起诉的方式行使合同解除权,乾泷声光电公司则抗辩中山港物业公司已经于2014年1月10日行使了单方解除权。对此,法院认为,乾泷声光电公司自2013年10月起未按时缴纳租金,中山港物业公司有权解除合同。中山港物业公司自2013年10月起不时停水停电,又于2014年1月断水断电,把门锁死,使承租方乾泷声光电公司无法正常占有使用租赁物,故应当视为中山港物业公司作出了不愿继续履行合同的意思表示并行使了合同解除权。诉讼中,中山港物业公司亦确认在乾泷声光电公司搬走后焊死门锁,未再复通水电,在此种租赁物无法正常使用的情况下,其再行主张乾泷声光电公司支付租金和管理费,法院难以支持。是故,法院采信乾泷声光电公司抗辩,认定双方合同于2014年1月10日解除。

3.租赁保证金和违约金是否能同时适用、如何适用?

租赁合同中明确约定乾泷声光电公司若逾期缴付租金超过30天以上的,中山港物业公司有权没收履约保证金并要求乾泷声光电公司按三个月租金标准支付违约金。乾泷声光电公司主张中山港物业公司在没收了租赁保证金后再要求其支付违约金显失公平,且是格式条款,中山港物业公司亦无法证明其损失的具体数额故不应同时没收保证金和支付违约金。二审法院认为,本案的租赁合同是双方当事人磋商之后签订的,并不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,故不属于无效格式条款,但涉案租赁合同中租赁保证金作为违约责任的一部分,其性质应理解为违约金。中山港物业公司在已经没收乾泷声光电公司租赁保证金的情况下又主张违约金,但中山港物业公司并未举证证明其实际损失。中山港物业公司无法举证证明其损失的具体数额,故本院认为以六个月的租金标准约定违约金过高。一审诉讼中乾泷声光电公司曾作出无需支付违约金的抗辩,上诉亦认为中山港物业公司无法证明其损失,上述表述包含了违约金过高的意思表示,故从公平的角度本院对其违约金予以调整,调整为三个月租金,在中山港物业公司没收了乾泷声光电公司租赁保证金的情况下,无权再要求乾泷声光电公司支付违约金。

一审法院判决:

一、确认中山港物业公司和乾泷声光电公司于2013年1月1日签订的宿舍租赁合同和宿舍管理服务合同于2014年1月10日解除;二、乾泷声光电公司于判决发生法律效力之日起七日内向中山港物业公司支付租金12000元、管理费6000元、电费4302.68元和水费1926.7元;三、乾泷声光电公司于判决发生法律效力之日起七日内向中山港物业公司支付违约金10800元;四、驳回中山港物业公司的其他诉讼请求。

二审法院判决:

一、维持广东省中山市第一人民法院(2014)中一法张民一初字第649号民事判决第一、二项

二、撤销广东省中山市第一人民法院(2014)中一法张民一初字第649号民事判决第三、四项;

三、驳回被上诉人中山市中山港出口加工区物业发展有限公司的其他诉讼请求。

【法律风险防范】

1.从出租方角度来看,出租方在签订租赁合同时,应在租赁合同中对租赁保证金/押金的性质进行明确的约定,明确约定为定金性质。

在出租方与承租方在租赁合同中明确约定租赁保证金的性质为定金性质的情况下,后续租赁合同出现纠纷后,出租方就可以将租赁保证金和违约金一并主张,除了可以根据租赁合同的约定没收保证金/押金,还可以另行主张违约金。

2.从承租方角度来看,尽量能够在租赁合同中将保证金/押金条款表述为“承租人有下列违约行为的,押金作为违约金赔偿不予退回。”将保证金/押金演化为违约金的一部分。

作为承租方一旦违约,通常会面临出租方在租赁合同中约定条款的约束,包括没收保证金/押金,以及主张违约金的诉求,若承租方在签订租赁合同之时就通过审核修订合同将对自身不利的条款进行修改,则后续不会承担不必要的损失。

3.无论出租方还是承租方,在签订租赁合同之前均应聘请专业法务人员或者律师对租赁合同进行详细的审核把关。

承租双方若能有专业人员的风险把关,则无论租赁合同履行过程中出现任何纠纷,均能实质性地降低法律风险,以及避免不必要的各类损失。


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