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疫情防控期间 租金可以减免吗?

发表时间:2020-02-07 13:23 法律分类 : 合同事务 - 合同纠纷 阅读量:15936
责编:shangjindi 内容来源:中顾法律网

随着疫情的爆发,不少零食、餐饮等消费行业和经济实力相对较弱,抗风险能力差的中小微企业,将会面对不小难关,甚至还会有些企业会因此消亡。

为此,不少中国好房东(万达、保利、红星美凯龙、龙湖)等伸以援手,通过减免租金,一定程度上缓解他们的成本压力。同时,部分基层政府、机构也发起倡议,倡导更多的房东加入该行列,支持中小微企业,守望相助,携手攻克难题。

但并非所有的中小微企业都能遇到好房东,那么租户可以以疫情为由提起减免租金的要求吗?该要求是否有可靠的法律做依据呢?

一、看下03年非典时期的相关案例

因为本次新型冠状病毒感染肺炎与非典相似度极高,所有说非典时期的案例具有一定的参考价值。

1、不支持减免租金

(1)升华宾馆,因“非典”损失了近4个月的经济利益。遂将其“房东”巨源公司告致法院,要求其减免相应承包费18.2667万元。法院庭审宣布,该损失虽说是不可抗力造成的原因造成的,但这属正常的经营风险,应有升华宾馆自己承担。

2、支持减免租金的案例

(1) 翊宇公司,因遇“非典”疫情防治的不可抗力原因,不能履行合同。法院宣判,应免除翊宇公司的责任,同时对这一期间的租金及空调使用费,由于翊宇公司停止经营,应酌情减免。

(2) 上诉人李培艳,因遇“非典”疫情,造成客观经济损失,且该损失已超出市场风险的范围,并有西关居委会两委成员签字确认,遂应当适用情势变更原则,适当减免部分租赁费。

二、减免租金的法律依据

《合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

《合同法》第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

不可抗力,指不能预见、不能避免,且不能克服的客观情况。主要由两部分构成,一是由自然原因引起的自然现象,比如火灾、旱灾、地震、雪崩等;二是由社会原因引起的社会现象,比如战争、罢工、政府干预、市场行情等。

而新型冠状病毒是否构成不可抗力?

1月12日,世界卫生组织正式将造成武汉肺炎疫情的新型冠状病毒命名为“2019新型冠状病毒(2019-nCoV)”。

新型冠状病毒感染肺炎疫情,截止目前,仍没有有效的方法阻止其传播,也未有确切有效的治疗方法,所以至少在目前,它可以称之为一种突发性的异常事件、是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在,相应的,其法律性质应属不可抗力事件。

此外,不可抗力的范围,还可以由当时当事人签订的合同进行约定范围。通常情况下,当事人会采用概括式(在合同中只概括地规定不可抗力事件的含义,不具体罗列可能发生的事件)、列举式(在合同中把属于不可抗力的事件一一罗列出来,凡是发生了所罗列的事件即构成不可抗力,凡是发生了合同中未列举的事件,即不构成不可抗力事件)或综合式(在合同中既概括不可抗力的具体含义,又列举属于不可抗力范围的事件)的方式订立该类条款。

所以,是否能以不可抗力为由要求减免租金,需要具体情况具体分析:

1、 仅要求减免租金,不涉及解除租赁合同

这种情况下,是否可以减免租金以及减免租金的程度,需要对疫情对合同产生的影响来判断,不能超出疫情的影响范围。根据实际情况,判断是部分减免还是全部免除租金。

若疫情不是合同不能履行或合同目的不能实现的原因,则不能作为免责事由,要求减免或免除租金。

此外,因当事人一方延迟履行后发生不可抗力的或不适当履行发生不可抗力的,不能作为免责事由;当事人一方因不可抗力不能履行合同的话,需及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,若未能采取必要措施减少不可抗力的,则不能作为免责事由。

法律依据:

《合同法》第一百一十七条 当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。不可抗力的事件必须是在合同的履行期间内发生的,如果一项事件发生在合同订立之前或履行之后,或在一方履行迟延而又经对方当事人同意时,则不能构成不可抗力事件。

《合同法》第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。未及时履行通知、证明义务的当事人不能免责,未采取必要措施减少不可抗力损失的则须承担扩大部分的损失。

2、要求解除合同,不再支付解除后的租金

若涉及到接触合同,则必须证明是以不可抗力导致无法继续履行合同,才能合法解除合同,才能免除解约后的租金。

法律依据:

合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;......(五)法律规定的其他情形。

《合同法》第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

3、双方均无责的情况下,因不可抗力造成的损失,应当根据公平原则由双方合理分担,租金问题需要根据实际情况来解决

《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

二、各地减租免租等政策

目前,已有部分地方政府推出箭镞免租正常,支持中小企业挺过难关。

苏州市人民政府 发文《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》

北京市人民政府 发文《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》

青岛市政府 发布十八条硬核政策,引导降低小微企业房租成本

珠海市横琴镇人民政府 发布《关于给予租户适度减免租金众志成城共抗疫情的倡议书》

中国饭店协会文旅(民俗)专业委员会 倡议,围绕2月1日-7月1日为期5个月艰难的经营恢复期协商减免或半额减免租金

......

最后,对舍小家,顾大家,主动放弃自身利益减免租金支持中小微企业的中国好房东,点赞。他们真正的做到了抗击疫情、我们在行动。同时,望想发国难财的黑心商家,抬起头来看一下你们到底差在哪,问下你们的良心,有愧吗!

所以,总的来说,能否以不可抗力为由,减免租金或免除租金,还需具体问题具体分析。

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青岛5O3是保本传销吗

你好,建议不要相信,很有可能是骗局,可以报警处理,要求警方立案调查。
2020-07-06 17:08:17共1位律师回复

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