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无权转租可解除合同

发表时间:2019-10-22 16:13 法律分类 : 合同事务 - 合同纠纷 阅读量:84
责编:guohong123 内容来源:郭红律师

陕西科泽律师事务所

案情回顾:

房东李某甲将其位西安市长安区盛世商都E区一层E105号的商铺租赁给李某乙使用,李某乙未经房东李某甲同意将该商铺转租给被告马某用于经营炸鸡店。2018年6月底,经原告何某与被告马某商议,被告将上述商铺转让给原告经营,约定的转让价格为43000元,原告于2018年6月29日向被告马某通过微信转账的方式付款10000元,于2018年7月4日通过微信转账的方式向被告马某付款20000元、通过支付宝转账的方式向被告马某付款10000元、还向被告马某支付现金3000元,被告马某向原告出具了43000元转让费的收据。2018年7月15日,被告马某向原告交付店铺时,就店铺内的其余财产,双方协商的折价款为1500元,原告又向被告马某通过微信转账的方式付款1500元。之后,原告准备装修该商铺时,遭到房东李某甲的阻挡,房东拒绝追认被告马某的转让行为,并于2018年7月20日收回商铺,原告未能对商铺进行装修和经营。原告与被告马某协商解决此事未果,故以诉称诉至本院要求解除合同并退款。西安市长安区人民法院经审理后于2019年6月5日作出(2018)陕0116民初8709号民事判决书,内容如下:一、解除原告何某与被告马某于2018年6月29日达成的口头转让协议;二、被告马某在判决生效后十日内向原告何某退还转让费44500元。如未按本判决规定期限履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费913元、公告费820元共计1733元,原告何某已预交,由被告马某承担,并于本判决生效后十日内向原告何某支付该款。

律师点评:

1.本案中虽然原、被告双方约定的是商铺转让,但根据双方实际履行情况来看,双方之间属于转租合同关系。

2.依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”和第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。 ”的规定,本案中被告马某未经其上手出租人和房东同意转租商铺,房东李某甲收回被转租的商铺后原告租赁该商铺的目的无法实现,故原告何某可以要求解除双方之间的转租合同

3. 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 ”的规定,转租合同解除后原告何某可以要求被告马某退还已收取的转让费。

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