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驳回再审书面意见书

发表时间:2019-08-19 12:11 法律分类 : 合同事务 - 合同纠纷 阅读量:280
责编:wangyang2019 内容来源:王阳律师

新疆仕诚律师事务所

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驳回再审书面意见书

意见人:四川XX物业发展有限公司

委托代理人:王阳,新疆XX律师事务所律师,特别授权。

再审申请人:赵某男,住四川省仁寿县。

意见人现对贵院受理的(2018)川民申XX号房屋租赁合同纠纷再审审查一案,提出如下书面意见,以供参考:

一、申请人主张漏水的证据不足,二审驳回其诉讼请求适用法律正确。

首先,申请人为证明商铺漏水仅提交了一张现场照片。该照片仅能看出墙面具有一些水迹,但不能证明水迹是因为漏水造成。产生水迹的原因具有多种,有可能是反碱,也有可能是故意洒水造成。故该照片不能证明漏水确实发生过。

其次,申请人提供的其它证据,经意见人质证,也经一审法院、二审法院认定,均不具有真实性、关联性,无法作为认定案件事实的依据。

因此,申请人不能证明涉案商铺漏水发生的原因、漏水发生的事实、漏水发生的后果。根据“谁主张,谁举证”的原则,应当由申请人承担举证不能的法律后果。

二、二审判决驳回申请人主张损失的诉讼请求,具有合同依据及法律依据。

1、合同约定。《房屋(场地)租赁合同》第五条第六款:租赁期间房屋由申请人进行维修;第七条第四款第二项:申请人应当积极维护房屋,确保整体安全。

2、法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十条:出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

结合上述合同约定及法律规定,可以确定商铺的维护和保养是申请人的义务与责任。二审判决对此作出认定,符合双方的合同约定以及法律规定。假如商铺发生过漏水,也是因为申请人没有履行自己的义务与责任所致,应由其自身承担法律后果。也就说,即使有漏水,即使有损失,也应当由申请人自己负责。

因此,二审法院驳回申请人主张的损失,具有合同及法律依据。

三、申请人在本案中没有合同解除权。

根据《中华人民共和国合同法》第二十一条“出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”可以看出:假如商铺发生过漏水,再假如由意见人承担维修责任,意见人的责任也仅仅是承担维修费用或减少租金、延长租期,合同并不解除。即使发生漏水,也不会导致合同目的不能实现,申请人也不据此就享有法定解除权。

再根据申请人与被申请人签订的《房屋(场地)租赁合同》及补充协议的内容可以看出,合同中均没有约定申请人只要发现有漏水就可以解除合同,因此其不享有约定解除权。

结合上述规定及本案事实,本案的申请人不能证明商铺漏水,也不能证明漏水导致商铺无法经营且达到合同目的不能的程度,故申请人没有合同解除权。

四、意见人并未与申请人达成解除租赁合同的一致意见。

因申请人没有合同解除权,故其于2016年7月7日向意见人发送《通知》,于2016年7月11日发送《解除<房屋(场地)租赁合同>通知书》当然不发生解除租赁合同的效力。

2016年7月8日,意见人向申请人发送《催收函》,要求申请人支付下一季度租金。该函证明了意见人没有同意申请人解除租赁合同的意思。如果意见人同意申请人解除合同,何必再向其催收下一季度租金?

2016年7月13日,意见人向申请人发送《关于贵方通知书的回函及贵方违约行为告知函》,明确载明:意见人无意提前终止合同,要求申请人支付下一季度租金并纠正违约行为,意见人不同意解除租赁合同及返还保证金等意见。显而易见,意见人没有与申请人达成解除租赁合同的合意与协议。

2016年7月20日,意见人向申请人发送了《解除<房屋(场地)租赁合同>通知》,解除了双方的租赁合同。意见人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定,解除了双方的租赁合同。意见人行使合同解除权并不是对申请人解除合同要约的同意或承诺,而是在其拒付租金的行为后,另行依据法律规定所行使。

所以,一审法院判决意见人与申请人“合同解除达成一致意见后,三友物业收取的履约保证金应当依法予以退还”,属于认定事实错误。二审法院对其改判,显属认定事实正确。

五、申请人构成根本违约,意见人解除合同并要求其承担违约责任具有合同依据及法律依据。

申请人有义务按照《房屋(场地)租赁合同》中的约定,于2016年7月11日前支付下季度租金。但申请人于2016年7月6日故意制造纠纷,要求将货物搬出涉案商铺。申请人用实际行动表示了要单方解除合同,并拒付租金的意思,显然是一种违约行为。

2016年7月8日,意见人向申请人发送《催收函》要求其支付租金。但申请人于2016年7月11日向意见人发送《解除<房屋(场地)租赁合同>通知书》,明确表示拒绝支付租金,拒绝履行合同并要求解除合同。

2016年7月13日,意见人向申请人发送《关于贵方通知书的回函及贵方违约行为告知函》催告其支付租金。申请人在庭审中也承认收到了《催收函》及告知函,但其仍表示拒绝履行支付租金的义务,显然违反了《房屋(场地)租赁合同》第三条第三款“...乙方须于每季末提前10日向甲方交纳下一季度房屋租金”的约定。

二审法院也对申请人在不享有合同解除权的情况下,单方通知意见人解除合同,经意见人催告后拒绝支付租金的事实予以认定。申请人对上述事实也予以认可。

根据上述事实,二审法院根据《房屋(场地)租赁合同》第三条第三款“...乙方逾期不交租金,甲方有权单方面解除本合同并收回房屋”及第十条第三款“...乙方支付的履约保证金甲方有权不予退还...”的约定,认定申请人违约并判决驳回申请人返还履约保证金的诉讼请求,具有事实及合同依据。

二审法院再根据《房屋(场地)租赁合同》第十条第二款“乙方违约...应在甲方规定的时间内补缴免租期内的房租”的约定,判决申请人支付免租期房租,也具有事实及合同依据。

综上,申请人主张商铺漏水的证据不足,而申请人拒付租金,单方违约的事实清楚,证据充分。申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项申请再审的理由不能成立,请求贵院驳回申请人的再审申请。

此致

四川省高级人民法院

意见人:王阳

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