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要注意居间合同中是否有中介代

发表时间:2017-03-27 18:43 法律分类 : 合同事务 - 合同纠纷 阅读量:519
责编:admin2015 内容来源:中顾法律网

【贷款居间合同范本】要注意居间合同中是否有中介代为保管的条款

在诚意金转定金过程中,中介起来的作用是很大的。很多中介提供的居间合同中有一个“中介代为保管定金”的条款,这个条款约定中介从下家处收受诚意金后,由上家出具定金收条并承诺定金由中介保管。这时,上家虽然没有实际收到定金,但由于居间合同上的“代为保管”条款,因此尽管钱还在中介那里,但也认为上家收到了定金,应当受到定金罚则的约束。而中介和上家之间,成立了一个保管现金的合同,在符合约定条件时,由中介向上家返还。

因此,在这种情况下,上家不要以为还没有收到定金可以不受约束,其实中介已将责任推给上家了。

做高房价是为买方多贷款,卖方并不能从中获益,所以买卖合同通常会约定为买方应保证卖方实际拿到多少钱(即到手价),或约定做高房价所增加的税收部分由买方承担。而个人所得税、营业税都与房产的增值额或成交价有关,双方很可能会为增加了多少税收产生争议进而引起纠纷。

4、 付款风险 房地产买卖合同中经常会约定一个 “单方解除合同”的条款。合同的解除权如何行使、单方解除合同有什么依据,这些常会产生争议。

案例:卖方与买方签订了 《上海市房地产买卖合同》,约定2009年7月20日为最后过户期限,买方如贷款申请未获通过或数额不足,应在过户当日以现金补足。买方如逾期不付款,卖方应书面催告,买方在收到催告信后十天内仍不付款的,卖方有权单方面解除合同

此后,买方向银行申请了贷款,但没能按期办妥贷款手续。卖方在7月18日就向买方发出了催告通知书要求按时付款,但买方未能以现金补足房款。于是卖方在8月3日向买方发出了解除合同通知书。 8月10日买方向其他银行申请的贷款终于获批准,买方要求过户,卖方认为合同已解除予以拒绝,买方于是诉至法院要求过户。

一审判决认为,买方在主观上没有违约故意,虽然两次向银行申请贷款的时间较长,耽误了相应的付款期限构成违约,但买方在贷款获批后立即要求向卖方付款,对合同履行并没有造成重大影响,并不构成根本性违约。因此双方继续履行合同的基础尚在。判决合同继续履行。

二审法院审理后认为:因买方未能按时获批贷款又未以现金补足,导致在约定时间未能办理过户手续,责任在买方。买方虽向另一银行申请贷款并获批,但已超过双方约定的付款时间十日以上,因此卖方有权单方面解除合同,买方未按约履行合同,已构成根本违约。因此二审法院判决撤销一审判决,确认双方签订的上海市房地产买卖合同已于8月3日解除,卖方应返还已收到的房款。

做高和做低房价都会产生两个不同的价格。做低房价可以订立两份价格不一的买卖合同,也可以订立一份买卖合同再以补充协议的方式将差额部分以“补偿款”“装修款”的名义补足。

而做高房价通常都是签两份价格不一的买卖合同,并不以补充协议的方式另行约定差额,双方一旦产生纠纷,在出现两份价格不一的合同时,到底哪一份才是双方真实的意思表示呢?对买方来说,当然主张价格低的合同是双方真实意愿,而对卖方则正好相反。尽管上海高院规定一般以后一份为准,但如果两份合同日期相同怎么办?这就需要有其它证据证明。由于付款是买方的义务,买方应就付款义务承担举证责任,可见买方的举证责任大于卖方。



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