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未按时履行还款义务导致商品房买卖合同被解除的真实案例

发表时间:2020-04-27 15:05 法律分类 : 合同事务 - 合同终止 阅读量:789

山东鲁拓律师事务所


前言:这是笔者代理的一起解除商品房买卖合同的真实案例,笔者希望通过案例解析,给广大买受人些许惊醒:认真审查合同内容,积极履行还款义务。

案情简介:2013年,王某与开发商签订《商品房买卖合同》,约定从开发商处购买房屋一套,房屋总价格为50万元。签订合同时,王某支付首付15万元,剩余35万元从银行处办理按揭贷款,开发商为该笔贷款承担连带责任保证。王某与开发商签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定:买受人未按期归还银行贷款本息,银行要求担保人承担担保责任的,自出卖人收到银行还款通知后,出卖人有权解除《商品房买卖合同》,收回该商品房另行出售。

2017年,王某多次逾期向银行履行还款义务,银行依据合同约定将剩余全部贷款本息从开发商账户扣划。现开发商起诉要求:1.解除合同,王某配合办理备案撤销手续;2.返还房屋;3.王某偿还开发商代其偿还的贷款本息;4.支付违约金

案件抛出后,一般购房者都会这样想:已经通过银行缴纳全部购房款,办理完网签备案,住了多年的房子,法院不可能判决解除。那么,真实情况是这样吗?还有些人会想:解除合同,开发商为什么既要求房子,还要贷款本息?这不合理呀?

解决以上问题,我们首先需要分析本案的法律关系,本着中存在两个法律关系:1.王某与开发商之间的买卖合同关系;2王某、开发商、银行之间的借款担保合同关系。

1)基于买卖合同关系,开发商提出解除合同,返还房屋,撤销备案,支付违约金,那么以上请求是否能够得到支持呢?

涉案房屋并未进行房屋过户登记,合同权利义务并未履行完毕,这是开发商提出解除合同的基础。在这种基础下,开发商若想解除合同,无非是以下两种情形:一种是合同约定解除情形,买受人违反约定,开发商解除合同;另一种是买受人违反合同法第九十四条规定的几种情形,开发商解除合同。本案中,开发商与王某在补充协议中对逾期还款、合同解除进行了约定,王某违反约定逾期还款,导致银行将剩余全部贷款本息从开发商账户划扣,开发商依约定可以解除合同。

《合同法》规定:解除合同,尚未履行的,终止履行,已经履行的,恢复原状、采取补救措施、赔偿损失。具体到本案中,王某需要将房屋返还给开发商,配合办理撤销备案手续,赔偿开发商的损失(本案中损失计算方式在合同中进行了明确约定)。同时,王某提起反诉要求开发商返还王某全部购房款50万元及同期贷款利息。

2)基于借款担保合同关系,银行要求开发商承担保证责任(开发商从银行账户扣划剩余贷款本息)。开发商承担保证责任后,依据《担保法》的规定,向王某行使追偿权,要求王某偿还代其向银行偿还的剩余贷款本息。

思考:其实笔者在代理本案时,一直在考虑房屋增值问题,本案中王某并没提出赔偿损失问题,那么违约方可以要求赔偿权吗?

笔者认为:合同解除后,王某存在房屋增值部分损失(合同如果履行完毕,王某依法享有房屋增值;合同解除,王某购买同区位、同类型的房屋需要支付的对价远远高于原购买价)。

《合同法》在规定损失赔偿的时候,仅仅规定了守约方损失赔偿,并未规定违约方损失赔偿。法无禁止即自由,虽然合同解除是购房者自己造成的,但也不能完全排除违约方的请求权,应综合考虑双方对合同解除的原因、过错以及利益平衡等因素来分配责任承担。


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