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法律顾问:口头协议会产生效力吗?

发表时间:2021-02-27 19:14 法律分类 : 合同事务 - 合同效力 阅读量:306     手机端阅读
一、原告诉称。
2014年朱五的妻子李四因经营所需且自身不便,故借用张三的名义成立了L公司,张三担任法定代表人。
2017年11月份,朱五借用L公司名义购买案涉房屋。双方于2017年11月20日签订了借名买房协议,约定房屋由朱五出资,为朱五所有,朱五有权要求L公司将该房屋过户到朱五名下或者朱五指定人名下。朱五以L公司名义购买涉案房屋,并于2017年11月27日支付房款。购房所需的团购服务费、契税、公共维修基金、物业费、装修费用均为朱五本人出资。朱五对房屋进行装修,实际占有并使用该房屋,且该房屋的产权证书已经办理完毕并由朱五持有。
因个人购房需要借用利多邦顺公司的名义购买房屋,购买房屋时已口头告知L公司执行董事和张三,签协议时只有朱五和李四在场。
《借名购房协议》、《北京市商品房预售合同》、涉案房屋房产证的原件、完税证明等均由朱五持有。
2017年1月27日,李四将L公司法定代表人变更为朱五。2019年9月6日,张三在朱五及李四不知情的情况下擅自将L公司的法定代表人又变更为张三,并于2019年9月12日重新办理了工商营业执照、重新刻章。后朱五、李四与张三失去联系。
原告朱五向本院提出诉讼请求:判令被告L公司协助朱五将位于B市1号房产过户至朱五指定的K公司的名下,过户费由朱五承担。
二、被告辩称。
朱五与L公司从未就借名买房一事进行过协商,《借名买房合同》系朱五擅自使用公司印章签订。该合同签订之时朱五系L公司的执行董事陈六,合同条款与客观事实完全不符,是为了实现朱五的利益,应为无效。朱五以借名买房为由损害L公司利益。
L公司主张购房协议等材料由朱五持有是因为朱五曾系L公司法定代表人,上述材料由其保管但不认可房屋产权归其个人所有,不认可朱五与L公司之间存在借名买房关系。
L公司不认可双方达成借名买房的合意,L公司的法定代表人陈六不认可知晓签订借名买房协议事宜。
涉案房屋由L公司出资购买,登记在L公司名下,朱五要求L公司将涉案房屋登记至其指定公司名下的诉讼请求,无事实和法律依据,请求依法予以驳回。
三、本院查明。
2017年11月20日,朱五与L公司签订《借名购房协议》,约定朱五以L公司名义购买B市房屋一套。L公司同意无偿以L公司名义签订房屋买卖合同,但实际购房款及相关税费全部由朱五支付,朱五是实际出资人及房屋所有权人。L公司愿意配合朱五办理所购房屋相关购房手续,并同意购房合同、房产证件、房款收据、契税凭证等所有付款凭证及证件原件均由朱五持有和保管,购房水、电、燃气、采暖费用支出由朱五负责。所购房屋的所有权归朱五所有。朱五有权变更产权至本人名下,或转让、出租所购房屋。L公司不得私自将所购房屋用于抵押贷款或做出其他可能影响到朱五权益的行为。本协议自双方签字或盖章后生效,至所购房屋过户至朱五名下或朱五指定人名下止。
2017年11月30日,X公司(出卖人)与L公司(买受人)签订《北京市商品房预售合同》,L公司于2017年11月27日支付房款并办理了相关手续。
涉案房屋登记在L公司名下,抵押权人为四,抵押方式为最高额抵押。
L公司成立时法定代表人为张三,于2017年11月27日变更为朱五,于2019年9月6日变更为张三。
四,裁判结果。
朱五要求L公司协助朱五将位于B市1号房产过户至朱五指定的北京K公司名下等诉讼请求,证据不足,本院不予支持。
驳回朱五的全部诉讼请求。
五、律师点评。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案争议焦点在于朱五与L公司之间是否存借名买房的合同关系。
借名买房是指实际出资人借用他人的名义购房,并以他人的名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。实际出资人应证明实际出资人与出名人之间关于房屋权属有明确约定及实际出资人支付购房款的事实。
关于借名买房权属约定,朱五虽提供L公司与其签订的《借名购房协议》,但结合本案查明情况,朱五认可在签订上述协议时,L公司的公章由其配偶李四持有,且并无L公司的法人或委托代理人在场。朱五虽主张L公司执行董事和张三作出同意其借名买房的意思表示,但未提供证据予以佐证。
关于购房款的支付,朱五未提供充足的证据证明涉案房屋的购房款均由其支付。
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