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定金和订金有区别吗?可以退吗?该怎么退?一次性搞懂!

发表时间:2019-07-02 15:56 法律分类 : 合同事务 - 合同效力 阅读量:345
责编:lilinwei688 内容来源:李林威律师

湖南弘楚律师事务所

长沙市泉塘街道远大二路1763号

案例:甲看中一套房,想先定下来,于是交了一万元定金给开发商乙。后来甲又看中另一套更好的房,于是跟乙说不买了,要乙退定金。可乙说甲违约,不能退定金。甲很生气,说他又没买房,为什么不退定金!甲于是把乙告上法院。

那么,乙可以不退还定金吗?甲能打赢官司拿回定金吗?

定金和订金,虽一字之差,却谬以千里。如果不搞清楚二者之区别,任由商家去选用其一,事后莫怪商家不退钱。那么二者究竟有何区别?

区别一:血统不同

定金和订金,看似两兄弟,实则一个正品,一个山寨。为何这样说?因为定金源出法律,“根正苗红”;而订金则来自民间,“约定俗成”。也即定金的适用法则是由相关法律(《民法通则》、《担保法》《合同法》)进行规定,而订金的适用方式则是由合同双方进行约定。

区别二:功能不同

定金是合同当事人甲要求合同当事人乙预先支付一定金额的钱款,用以保障合同的如期履行。也即甲为防止乙“放鸽子”,要乙用金钱进行担保。意在约束乙,让乙不敢轻易“移情别恋”。

订金是合同当事人甲请求合同当事人乙预先给付一定金额的钱款,用以帮助甲顺利实现合同目的。也即甲不想自己先行垫付所有合同价款,要乙与其“同甘共苦”,先预付部分合同价款给甲,以保证甲有足够的流动资金进行周转。

可见,定金的功能在于担保,而订金的功能在于帮助。

区别三:适用范围不同

定金的这种担保方式广泛适用于各种合同,而订金只适用于金钱给付类合同,比如买卖合同、租赁合同、承揽合同等。

区别四:数额上限不同

1、根据《担保法》相关规定,定金的数额不得超过主合同标的额的20%。

《担保法》第91条:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。

《担保法解释》第121条:当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。

2、根据相关交易习惯及法院判例,订金的数额应当在合同总价款的5‰以内。

区别五:同“金”不同“命”

订金作为一种预付款,其不论是根据交易习惯,还是根据合同约定,有如下两种“结局”:

1、交易成功后,订金自然抵作合同价款;

2、交易失败后,收受订金方需退还订金。

所以,订金是可退的。

定金作为一种担保金,其根据相关法律规定,有如下两种“结局”:

1、交易成功后,可选择退还定金或抵作合同价款;

2、交易失败后,如果是支付定金一方违约,则守约方可不退还定金;如果是收受定金一方违约,则守约方可要求违约方双倍返还定金。

《担保法》第89条:当事人可以约定一方向对方预付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。

所以,定金一般是不退的。

在不履行合同时,支付定金一方有什么办法要回定金?

定金是一种担保金,定金合同便是担保合同。根据相关法律规定,担保合同属于从合同,那么只要主合同无效,从合同就无效。也即主合同无效时,定金需返还。

当然,在实践中还有其他更复杂的情况,要回定金的方法不止一种,所以必须具体情况具体分析。现列举三个有关定金纠纷的法院判例,仅供各位参考,具体如下:

1、原告以无法办理银行贷款要求返还定金,获法院支持。

原告看中被告一套房,双方签订《房屋预定单》,原告交付定金2万元给被告。后原告因各种原因无法办理银行贷款,导致商品房买卖合同无法签订,原告便要被告返还定金。被告拒绝,原告便起诉至法院。

法院查明事实后认为:原告与被告签订的《房屋预定单》是商品房预约合同,《房屋预定单》第1款规定“原告认购后不得主张对《销售合同》条款有异议而放弃购买”的条款,系格式合同条款,但被告在该格式条款中排除了原告主要权利,故该条款无效。且《房屋预定单》中并未约定双方正式签约日期,被告通过信件要求原告签订商品房买卖合同,并未得到原告确认,故双方应重新协商商品房买卖合同签订日期。所以原告未在首付款交付之日与被告签订商品房买卖合同并不构成违约,判决被告返还定金给原告。

2、原告以被告违约要求双倍返还定金,获法院支持。

原告与被告签订《房屋定购单》后,原告向被告交纳1万元定金。后原告多次催促被告签订商品房买卖合同,但被告迟迟拖延不签。后原告查到被告已将该房屋卖给他人。原告认为被告一房二卖构成违约,要求被告双倍返还定金。被告拒绝,原告便起诉至法院。

法院查明事实后认为:原告与被告签订了《房屋定购单》,并约定了房屋售价,且原告已交付了定金。《房屋定购单》属于预约合同,原被告应按照预约合同的约定签订商品房买卖合同。因双方并未约定签订商品房买卖合同的具体时间,故双方应对签约时间进行磋商。但被告并未提供证据证明与原告进行磋商的证据,且私下将该涉案房屋出售给案外人,违反预约合同义务,应承担违约责任,判决被告双倍返还定金给原告。

3、原告以被告私自变更规划、设计要求返还定金,获法院支持。

原告相中一套地铁口复式楼,原告向被告交付定金2万元。但原告不久后发现此处并没有在建地铁,且楼层结构跟被告所说不一致。故原告想解除合同,让被告返还定金。被告拒绝,原告便起诉至法院。

法院查明事实后认为:对于变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形,开发商应当在变更确立之日起15日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。若开发商未在规定时限内通知的,买受人有权要求退房。所以被告未履行告知义务,属于单方违约,判决被告返还定金给原告。

结语

古人云:三思而后行。如果无需交定金,那就什么都不交;如果必须交定金,那就全方位想清楚。

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