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被告是否应支付违约金

发表时间:2020-07-28 23:08 法律分类 : 债权债务 - 债务债权 阅读量:212

浙江亿维律师事务所

杭州市西湖区文一西路767号西溪国际商务中心A座302室

—洪某某、沈某某诉严某某、邵某某房屋买卖合同纠纷案评析

案情简介

原告洪某某。

原告沈某某。

被告严某某。

被告邵某某。

原告洪某某、沈某某诉称,2012年4月9日,洪某某与严某某、中介公司签订房屋转让居间协议,约定洪某某愿意购买被告的7幢1单元3103室。该协议签订后,原告向中介公司支付购房定金8万元。4月27日,原告与被告签订杭州市房屋转让合同,约定原告购买被告该房屋,价值87万元。同日,原告与被告、中介公司签订委托代理合同。合同签订后,原告将交易所需的税费75030元及中介服务费17000元支付给了中介公司,于5月2日将首付款57万元转入中介公司的保证金账户。5月2日,原告与银行签订杭州市公积金个人住房担保借款合同。6月初,原告与被告达成补充协议,约定被告承诺让原告于6月25日之内搬入此房屋,并将此房屋抵押与银行的他项权证拿出,以便完成过户手续。6月20日18:00左右原告从该房屋租客处得知,被告未与该房屋租客协商搬离事宜,原告遂打电话给被告,并向110报警,被告于6月21日再次承诺,在6月28日之前将该房屋抵押款项还清,实际被告在6月28日仍未将该房屋抵押款还清。7月5日,原告在向该房屋租客支付了500元的搬家补偿金后取得了钥匙,并于7月7日与齐建惠签订装修合同,委托第三人进行装修,另委托门窗公司安装阳台铝合金窗。7月12日18:30左右原告在该房屋门上发现该房屋之前的购买人的电话,经联系后了解到,被告在出售该房屋时,隐瞒了与另外一套房屋捆绑抵押,总共贷款180万元的基本情况。原告担心被告无还清房屋抵押款项的能力,故通过中介公司联系被告,要求被告说明该房屋抵押的具体情况并履行之前的承诺,被告答应7月13日可以将该房屋抵押款项还清。原告与被告、中介公司约定于7月13日10:00在银行分理处见面,但在7月13日约定时间、约定地点被告未到。7月13日11:30左右,原告联系到被告,被告答应于当日下午将该房屋抵押款项还清,但在下午14:00左右联系被告,被告又说在外办事无法将房屋抵押款项还清,并将原告已支付的首付款57万元退给了原告。原告在7月28日以短信的形式告诉被告严某某要求赔偿违约金,在8月2日以电话的形式联系到被告邵某某要求赔偿违约金,但被告至今未予理会。原告为维护自身的合法权益,故起诉至法院,请求:1、判令解除原、被告于2012年4月27日签订的杭州市房屋转让合同;2、判决被告支付违约金5万元。

被告严某某辩称,我与两原告签订过房屋买卖合同,房屋卖给原告是事实。因我与邵某某去公证处办理房屋的抵押贷款时,发现邵某某的结婚证上的号码与身份证上的号码不一致,无法办理公证。我确实承诺过原告在2012年7月13日将案涉房屋的贷款还清,但因为上述原因,没能及时还清房贷。原告起诉状中陈述的6月25日前可以搬入案涉房屋属实。2012年7月13日我确实退还了首付款给原告。关于原告提出的诉讼请求,我同意解除合同,但不同意支付5万元违约金。因为两被告确实是诚心要将房屋卖给原告,无法及时还清房贷并非被告故意,被告已将房屋钥匙都交给原告,而且已将首付款退还给原告。

被告邵某某辩称,将房屋卖给两原告的事我是知道的,期间发生的情况我也清楚,其他答辩意见同被告严某某一致,同意解除合同,但不同意支付违约金,钥匙都给原告了,肯定是诚心卖的。

法院经审理查明的事实如下:2012年4月9日,洪某某(甲方)与严某某(乙方)签订《房屋转让居间协议》,约定:买受方为洪某某,出售方为严某某,房屋坐落于开发区7幢1单元3103室;建筑面积约98平方米,总房款为87万元整,甲方首付6成,其余房款申请公积金贷款;甲方于签订本协议的同时,向乙方交付购房意向金8万元;等等。

2012年4月27日,严某某、邵某某(甲方)与沈某某、洪某某(乙方)签订《杭州市房屋转让合同》,约定甲方将坐落于开发区7幢1单元3103室房屋转让给乙方,转让价格为87万元;双方同意委托银行75×××52账号对房产交易资金进行监管支付;在签订本合同3个工作日内,乙方将首付房款57万元打入受托方在银行所开的保证金账户,并于入账后3个工作日内转付给甲方,剩余房款30万元向该行申请公积金按揭,所贷款项于银行放贷后2个工作日内转付给甲方;自本合同生效之日起,乙方在90天内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续,甲方给予协助,如因甲方过失造成乙方不能在90天内取得房地产权属证书的,视为甲方违约,乙方有权退房,甲方必须在乙方提出退房之日起5天内将乙方已付款及利息退还给乙方,并向乙方支付违约金5万元;等等。

2012年4月27日,严某某、邵某某与洪某某、沈某某签订《委托代理合同》。2012年5月2日,洪某某将57万款项汇入收款人为中介公司、号码为75×××52的账号。后洪某某签订《杭州市公积金个人住房担保借款合同》,约定洪某某向公积金管理中心借款30万元,用于7幢1单元3103室,借款期限从2012年6月12日至2032年6月11日止。

另查明,严某某与洪某某签订《补充协议》,严某某承诺洪某某于2012年6月25日之前搬入案涉房屋,并于2012年6月25日之前还清案涉房屋抵押款项、取出在银行的他项权证。2012年6月20日,严某某与洪某某再次签订《补充协议》,严某某承诺于2012年6月28日之前将案涉房屋抵押款项还清、取出银行的他项权证。

2012年7月13日,严某某将洪某某已支付的首付款57万元以转账方式退还给洪某某。

争议焦点:

被告是否应支付违约金5万元。

被告认为已将首付款退还给了原告,所以不应当支付5万元违约金。

原告认为,根据合同约定,如因被告过失造成原告不能在90天内取得房地产权属证书的,视为被告违约,原告有权退房。被告须在乙方提出退房之日起5天内将乙方已付款退还给原告,并向原告支付违约金5万元。由于被告的违约行为导致该房屋不能过户至原告名下,因此,被告应支付原告违约金5万元。

审理判决

法院经过审理认为,洪某某、沈某某与严某某、邵某某于2012年4月27日就7幢1单元3103室房屋签订的《杭州市房屋转让合同》,系双方真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,系有效合同;故双方当事人均应按照合同之约定履行其义务并享受其权利,任何一方当事人违反合同约定的,应承担相应的违约责任。被告严某某、邵某某辩称未到90天即将首付款还给洪某某,因此不同意支付违约金;本院认为,虽然严某某于2012年7月13日将案涉房屋的首付款57万元退还给洪某某,但当时原、被告双方并未就是否解除房屋买卖合同达成一致意见,严某某在庭审中亦陈述洪某某拿回首付款时还说房屋是要的、直到2012年8月才通过中介公司表示要求退房,故本院对严某某、邵某某的该节辩称不予采信。因严某某、邵某某一直未还清案涉房屋的银行抵押贷款、注销他项权证,导致原告在合同签订后90天内未取得房地产权属证书,根据双方房屋转让合同的约定,本院对洪某某、沈某某提出解除合同并要求严某某、邵某某支付5万元违约金的诉讼请求予以支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:

一、解除原告洪某某、沈某某与被告严某某、邵某某于2012年4月27日签订的位于开发区7幢1单元3103室房屋的《杭州市房屋转让合同》;

二、被告严某某、邵某某向原告洪某某、沈某某支付违约金人民币50000元,于本判决生效之日起十日内付清。

案件受理费人民币1050元,减半收取人民币525元,由被告严某某、邵某某承担(于本判决生效之日起三日内支付至本院)。

经典评析

本案涉及到违约责任的承担问题。被告在合同签订以后,一直未还清案涉房屋的银行抵押贷款、注销他项权证,导致原告在合同签订后90天内未取得房地产权属证书。虽然被告已将首付款57万元退还给了原告,但是被告的退款行为只是被告的单方行为,被告并没有原告达成一致意见。被告表示退款以后合同不再履行,而原告并没有与被告就解除合同达成一致意见,原告仍然是要继续履行合同的。换句话说,合同一旦签订,对双方就有约束力。作为卖方来讲,不是你单方退了首付款,合同就自然解除了。作为买方,仍然可以要求卖方继续履行合同,并且可以要求卖方承担违约责任。由于本案的特殊情况,被告一直未还清案涉房屋的银行抵押贷款、未能注销他项权证,导致房屋不能过户到原告名下,原告要求继续履行合同存在法律上的障碍,所以原告选择要求解除合同,并让被告支付违约金,最终得到法院的支持。

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