在房屋征收拆迁中对公房承租人如何补偿安置？

　　公房也称公有住房，属于国有财产。公房包括直管公房与自管公房，均为我国计划经济时代遗留下来的产物。所谓直管公房，是指所有权归属国家，由房地产管理部门管理的房屋;而自管公房则指房屋登记的所有权人为全民所有制单位并由其管理的房屋。公房承租不同于一般的房屋承租，因为公房承租实际上类似于福利分房，其低廉的租金正是这种福利的体现。由于早些年开始实施的房改房政策并没有在大范围内将公房这类特殊产权房屋上的租赁权法律关系改变为所有权法律关系，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》只将补偿范围规定到被征收房屋的所有权人，因此，公房承租人无法受到《国有土地上房屋征收与补偿条例》的直接保护。那么，在房屋征收拆迁中，对公房承租人应该如何补偿安置呢?

　　为了妥善解决该问题，各地方政府一般通过颁布实施地方政府规章和地方政府规范性文件对征收拆迁中的公房补偿安置进行规制。下面举上海市与长沙市的规定为例：

　　上海市

　　《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定，公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。这类人，和被征收房屋的所有权人一样，在征收拆迁中享有依法获取补偿安置的权利。该实施细则中对公房的补偿给出了一个明确的公式，对公房的所有人和承租人之间的补偿比例进行了相关的规定。

　　征收公有出租居住房屋时，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴。其中，价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区(县)人民政府制定。

　　长沙市

　　《长沙市国有土地上拆迁(征收)直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》(长房政发〔2010〕7号)中规定：1.由拆迁人或征收实施部门与产权单位签订拆迁(征收)补偿安置协议。补偿安置协议签订后，由产权单位对拆迁(征收)项目范围内承租人进行补偿安置，费用在所获补偿安置款中列支。2.征收决定公告公布后，产权单位向承租人送达终止租赁关系通知单，与承租人解除租赁关系，并告知拆迁(征收)规定的搬迁期限。3.产权单位制定并公示拆迁(征收)范围内承租人补偿安置方案并与拆迁(征收)范围内直管公房和单位自管房承租人逐户签订补偿安置协议。承租人应结清租金和水电费用，并在补偿安置协议约定的期限内腾空房屋，交付拆除。

　　1.关于直管公房的补偿安置

　　首先，对直管公房住宅承租人的补偿安置方式为异地房屋安置和解除房屋租赁关系货币补偿安置两种。直管公房住宅承租人选择异地房屋安置的按原承租房屋计租面积进行安置;选择解除房屋租赁关系货币补偿安置的按承租房屋计租面积进行核算。其每平方米补偿单价参照同一拆迁许可(征收)项目内各类结构、成新直管公房住宅的房地产分类评估单价平均值的40%确定，但不得低于1200元。

　　其次，对直管营业用房及其配套用房每平方米补偿单价参照同一拆迁许可(征收)项目内各类结构、成新，同地域、同用途房屋的房地产分类评估单价平均值的25%确定。

　　最后，对直管办公、生产、仓储用房等其它非住宅每平方米补偿单价参照同一拆迁许可(征收)项目内各类结构、成新，同用途房屋的房地产分类评估单价平均值的30%确定。

　　2.关于自管公房的补偿安置

　　对单位自管住宅承租人的补偿安置方式原则上由产权单位制定。产权单位可实行解除房屋租赁关系货币补偿安置，也可实行异地房屋安置。

　　解除房屋租赁关系货币补偿安置按承租房屋计租面积进行核算。补偿单价由产权单位自行确定，但每平方米补偿单价不得低于1200元。

　　异地房屋安置的计租面积不得小于原承租房屋的计租面积。

　　其他省市地区对于公房的征收拆迁补偿安置的规定大多是原则性的，公房的承租人作为使用权人也是有权利获得补偿的，征收(拆迁)人应该和被征收(拆迁)人、公房承租人签订安置补偿协议。

　　律师建议

　　在实践中，各地关于公房征收拆迁补偿安置标准存在较大差异，而且，由于公房是因历史的住房制度而产生的，很多房屋产权关系、租赁关系都比较复杂、模糊。为了处理好公房的征收拆迁补偿安置问题，对公房承租人进行合理的补偿安置，提高征收拆迁工作效率，降低法律风险，建议征收(拆迁)人聘请专业的征收拆迁律师对公房征收拆迁工作进行法律指导。