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北京房产律师——夫妻一方单方处置共有房产效力如何

发表时间:2021-07-09 20:26 法律分类 : 土地房产 - 房产纠纷 阅读量:166     手机端阅读
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)


原告诉称
李某敬向本院提出如下诉讼请求:要求王某轩将其名下位于北京市海淀区1室的房屋过户至我名下。
事实与理由:我与王某轩原系夫妻,婚后生有一女王某兰。2011年2月11日,我与王某轩经海淀区人民法院调解离婚。2011年6月2日,为了解决女儿上幼儿园的问题,由我出资,以王某轩的名义购买了诉争房屋,双方约定诉争房屋的产权归我所有,王某轩无任何权利,就上述问题王某轩为我书写了证明1份。现我得知王某轩欲将诉争房屋私自出售,故向法院提起诉讼。

被告辩称
王某轩辩称,诉争房屋是我出资购买,李某敬并未出资。按照双方离婚协议的约定,李某敬应向我支付500万元,其中100万元作为抚养费给了李某敬,另外400万元李某敬开具了一张支票。第二天我将此款存入工商银行,账户所有款项均应归我所有。后在我不知情的情况下,李某敬把该账户中的446万元转入了自己的账户。经我多次催要李某敬迟迟不予归还,我为了避免购房违约,在万般无奈的情况下为李某敬书写了证明,如果我不书写证明,李某敬就不会还款。此后李某敬归还了我384万元,我用该还款支付了购房款。关于证明中的产权约定,我认为实际上是一种赠与行为,在房屋未实际交付给李某敬,也没有办理产权过户登记的情况下,我随时有权撤销该赠与。现我不同意李某敬的诉讼请求。
张某唯向本院提出诉讼请求:1、请求判决王某轩继续履行与我之间签订的房屋买卖合同,将北京市海淀区1室的房屋过户至我名下,并将上述房屋交付给我;2、要求王某轩承担违约责任,支付逾期办理过户的违约金304.43万元(按照合同约定,房屋购房总价的日万分之五,从2016年6月6日起算至交付房屋、办理房屋过户登记之日止)。
事实和理由:王某轩与我就诉争房屋签订房屋买卖合同,王某轩系涉案房屋登记的所有权人,双方所订立的合同合法有效。2016年4月1日我向王某轩支付了购房首付款250万元,因李某敬提起本案诉讼并申请查封了涉案房屋,导致我与王某轩的交易无法继续进行。王某轩与李某敬原系夫妻,我对于二人之间所谓的约定毫不知情,王某轩与李某敬之间的约定也不能对抗善意的买受人。
李某敬对张某唯的诉讼请求辩称,我是涉案房屋的出资人和所有权人,张某唯与我之间不存在任何关系,现不同意张某唯的诉讼请求。
王某轩对张某唯的诉讼请求辩称,在李某敬的胁迫下我被迫出具了证明,上述证明只表明我与李某敬之间存在合同关系,不能认定李某敬据此享有涉案房屋的所有权。而张某唯与我之间存在房屋买卖合同关系,鉴于我与李某敬合同纠纷与张某唯与我的合同纠纷分属不同的法律关系,因此,张某唯在李某敬起诉的合同纠纷案件中作为第三人提出要求我继续履行房屋买卖合同的请求,不符合法律规定。我与张某唯所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,合同之所以不能履行是因为李某敬恶意诉讼所致,上述情况也是我不能预见的。如果法院认为张某唯有权在本案中提出独立的诉讼请求,则我同意继续履行与张某唯的合同,但不同意承担违约责任。

本院查明
李某敬与王某轩原系夫妻,双方于2008年5月26日登记结婚,2008年11月29日生育一女王某兰。
2011年1月25日,王某轩与李某敬经本院调解离婚,本院做出民事调解书,协议内容为:一、王某轩与李某敬离婚;二、双方婚生之子王某兰由李某敬抚养,王某轩一次性给付抚养费100万元;三、双方财产已分清,无其他争议。
王某轩与李某敬在2011年1月25日另行签订的《离婚协议书》中约定有如下内容:1、双方有共同存款约1000万元存在女方名下,男方分得其中的500万元,其中100万元作为女儿的抚养费,男方实际分得400万元,其余存款皆归女方所有。女方于即日给付男方转账支票1张,金额为400万元。……其他账户及账户内存款归李某敬所有和使用。
2011年5月18日,王某轩与李某迪签订《北京市房屋买卖合同》,约定王某轩购买李某迪名下位于北京市海淀区1号(以下简称1号)房屋。合同中约定房屋价款为390万元,签订该合同时支付定金5万元,过户当日支付剩余房款384万元交给出售方,腾房同时将剩余1万元交与出售方。上述合同签订当日,李某迪出具收条,收到王某轩预付房款5万元。2011年6月2日,王某轩书写《证明》一份,内容为:“王某轩、李某敬为其女儿王某兰能上‘六一’幼儿园,购置2室房屋一套。因现行政策,房主用王某轩姓名,但此房屋归李某敬所有。王某轩没有任何权力。因房款由李某敬所付。特此证明王某轩2011.6.2”。当日,李某迪出具收条,认可收到王某轩支付的购房款384万元。
2016年3月19日,王某轩(甲方)与张某唯(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》),合同约定:甲方将1号房屋出售给乙方,房屋成交价格为748万元。该房屋已设定抵押,出卖人应于2016年4月15日前办理抵押注销手续。买受人申办抵押贷款,拟贷款金额为280万元。当事人双方同意,自本合同签订之日起78日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2016年3月19日王某轩(甲方)与张某唯(乙方)、Y公司(丙方)签订《补充协议》。
2016年3月22日,李某敬向本院提出财产保全申请,要求对王某轩名下1号的房屋予以保全,并提供相应的担保,本院经审查认为李某敬的申请符合法律规定,故作出裁定对1号的房屋予以查封。2018年11月22日张某唯向本院提出财产保全申请,要求对王某轩名下1号的房屋进行保全,并提供了相应的担保,本院经审查认为张某唯的申请符合法律规定,故作出裁定对1号的房屋予以了轮候查封。

裁判结果
一、张某唯于本判决生效后七日内向王某轩支付剩余购房款四百九十八万元;
二、王某轩于收到张某唯向其支付的本判决第一项剩余购房款后的当日协助张某唯将北京市海淀区1室的房屋过户至张某唯名下,办理房屋过户手续的税费由张某唯负担;
三、王某轩于收到张某唯向其支付的本判决第一项剩余购房款后的当日将北京市海淀区1室的房屋交付给张某唯;
四、王某轩于本判决生效后七日内向张某唯支付违约金二十万元;
五、驳回张某唯的其他诉讼请求;
六、驳回李某敬的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评
王某轩与李某敬原系夫妻,在双方调解离婚后,王某轩于2011年6月2日书写了证明1份,从证明的内容上看,是双方在离婚后因女儿上幼儿园,共同购置了1号房屋一套,并对于房屋的的归属进行了约定。上述证明属于合同性质,证明本身并不导致所有权的成立,不能直接产生涉案房屋归李某敬所有的法律后果。王某轩书写证明当日便取得了1号房屋的产权,此后双方并未进行房屋所有权的变更登记,李某敬享有的是依据证明内容要求王某轩履行办理房屋产权过户登记义务的合同权利。
而张某唯与王某轩签订有房屋买卖合同,张某唯作为涉案房屋的买受人与王某轩之间形成了房屋买卖合同关系,在王某轩不履行合同义务时,张某唯同样享有依据房屋买卖合同要求王某轩履行交付房屋、办理房屋产权过户登记的权利。鉴于李某敬的请求权基础系其与王某轩之间存在合同关系,进而要求王某轩履行房产过户义务,而张某唯依据其与王某轩签订的房屋买卖合同,亦可要求王某轩履行房产过户义务,因此张某唯对于李某敬、王某轩的诉讼标的享有独立的请求权,其系本案适格的有独立请求权第三人,有权提出诉讼请求和事实、理由,成为当事人。
本案争议的焦点是李某敬对诉争房屋享有的合同权利与张某唯基于房屋买受人对诉争房屋享有的合同权利,哪个应当优先获得保护。
王某轩所持有的1号房屋的不动产权属证书所记载的事项与不动产登记簿一致,该权属证书载明王某轩系涉案房屋的所有权人,对外具有公示公信效力。
涉案房屋是王某轩与李某敬离婚后购买,李某敬也并无证据证明张某唯在购房时知悉王某轩与李某敬对于房屋权属存在争议,因此张某唯作为涉案房屋的买受人,在房屋买卖合同的签订和履行过程中并无过错,且已经支付了数额较大的购房款。而根据本案查明事实,李某敬与王某轩原系夫妻,现李某敬是在与王某轩就《离婚协议书》中所涉及的款项存在纠纷的情况下,凭借其与王某轩之间的内部约定来主张权利。相比之下,张某唯作为并无过错,且已支付部分对价的买受人的权益更应当优先获得保护。鉴于张某唯的权利优先,且张某唯与王某轩签订的房屋买卖合同具备继续履行的条件,故对于李某敬提出的要求王某轩将1号房屋过户至李某敬名下的请求,不予支持。
王某轩与张某唯签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,双方均应按照合同约定履行义务。现张某唯按照约定向王某轩支付了首付款250万元,而王某轩未能依约办理网签以及后续房产交易手续的行为已经构成违约。
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。现王某轩虽提出是因李某敬提起本案诉讼,导致其无法继续履行合同义务的主张,但依据上述法律规定,其仍应向张某唯承担违约责任,对于王某轩的上述抗辩意见不予采纳。现张某唯表示可以一次性支付剩余购房款,因此,双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》具备继续履行的条件,对于张某唯要求王某轩协助其办理房屋过户手续并交付房屋的请求予以支持。
按照《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定,王某轩除应继续履行合同义务外,还应承担向张某唯支付违约金的责任。
关于违约金的具体数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张某唯就王某轩的违约行为给其造成经济损失的情况,未向法院提交相应的证据证明,但涉案房屋延期交付,会给张某唯的居住生活造成影响属于客观情况,法院认定张某唯的损失主要应为房屋租金。
依据上述法律规定,在充分考虑张某唯租金损失的情况下,张某唯提出的违约金数额仍然过高,故法院对于王某轩提出的双方约定的违约金数额过分高于造成损失,应当适当减少的抗辩意见予以采纳,违约金的具体数额和支付方式法院根据张某唯的损失情况酌情予以判定。

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