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房产律师——借名买房未能及时过户是否应当承担违约责任

发表时间:2021-07-04 19:20 法律分类 : 土地房产 - 房产纠纷 阅读量:11     手机端阅读
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称
赵某华向本院提出诉讼请求:1.请求判令周某文将位于北京市一号房屋(房屋)所有权转移登记至赵某华名下;2.请求判令周某文向赵某华支付自2020年5月28日起至所有权转移登记至赵某华名下之日止的迟延履行违约金;3.请求判令周某文承担本案诉讼费用。
事实和理由:赵某华与周某文为表姐弟关系,因赵某华暂无在京购房资格,故与周某文商议借用其名义购买位一号房屋,双方于2016年1月29日签订《协议书》,约定由于赵某华暂无购房资格,现用周某文资质购买案涉房产,贷款用周某文名字,如因赵某华首付款未按时缴齐或者贷款未按时还款造成的一切问题,由赵某华承担全部责任。上述《协议书》签订后,周某文与北京x房地产开发有限公司签订了案涉房屋的《北京市商品房买卖合同》,此后取得不动产登记证书。案涉房屋的定金、首付款、每月按揭贷款、车位款均由赵某华实际出资,案涉房产一直由赵某华居住,水、电、燃气、物业费用等均由赵某华支付,案涉房屋的房屋所有权证、购房合同、购房款发票等原件一直由赵某华持有。
现案涉房屋已经解除抵押,且赵某华已取得在京购房资格,但经赵某华多次与周某文协商将案涉房屋过户至赵某华名下,周某文均以各种理由拒绝,且因周某文迟延办理所有权转移登记手续已导致赵某华需额外支付为偿还剩余银行贷款所借款项的高额利息。为维护赵某华的合法权益,故诉至法院,望判如所请。

被告辩称
周某文辩称,不同意赵某华的全部诉讼请求。赵某华与周某文是表姐弟关系,双方存在借名买房情形,借名买房时,周某文是单身,且没有购房需求,便答应了赵某华,但双方未约定过户时间。自赵某华取得北京户籍后,周某文多次催促赵某华办理过户手续,但赵某华以各种理由推脱,在此期间,周某文结婚并生育一子,一直与父母居住在约50平米的两居室内,居住非常紧张,且由于周某文名下有房产,导致无法申请政策性用房。
2020年1月份前后,周某文再次与赵某华沟通,得知赵某华取得其他房产,赵某华想取得周某文出具的委托书后将涉案房产出售。此时周某文才知道赵某华借用周某文的购房资质购房是为了盈利。一开始是赵某华与周某文沟通借名买房的理由是赵某华在北京无房,想要在北京买房。如果是为了盈利的话,周某文不可能同意赵某华借用自己的资质购房。赵某华名下有一套公租房,赵某华不能拥有两套房屋,目前周某文居住在父母家中,无其他住所,从调解的角度讲,周某文同意返还赵某华的所有出资款。
周某文提出以下反诉请求:1.判令赵某华赔偿因占用购房资质而造成的经济损失100万元,包括占用期间房价上涨损失80万、首套房和二套房之间购房贷款差异(包括利率上调和二套房利率上浮10%)损失20万元;2.判令本案的诉讼费由赵某华承担。
针对周某文的反诉请求,赵某华辩称,赵某华与周某文签订的《协议书》为无偿借名买房协议;周某文从未提出其有购房需求,其不存在实际损失;目前周某文已结婚,其配偶名下有住房及贷款记录,即便其有购房打算,依据北京市购房政策,以家庭为单位,其亦是二套住房,不存在首套住房与二套住房贷款利率差异损失;赵某华及父母已向周某文支付近10万元借名买房感谢费,故请求法院驳回周某文的反诉请求。

本院查明
2016年1月29日,赵某华与周某文签订《协议书》,约定由于赵某华暂无购买北京住宅资质,现用表姐周某文资质购买北京x三居室一套。贷款用周某文名字,如因赵某华首付款未按时缴齐或者贷款未按时还款造成的一切问题,由赵某华承担全部责任。同日,周某文(买受人)与北京x房地产开发有限公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定由周某文购买一号房屋(以下简称涉案房屋),该商品房的用途为普通住宅,总价款为3270248元。2017年11月30日,涉案房屋登记至周某文名下。
经查,涉案房屋的定金、首付款、按揭贷款、物业费、水电费以及涉案车位的车位款、车位专项维修基金均由赵某华实际支付。2020年5月27日,赵某华一次性向周某文名下还款账户内支付210.75万元用于偿还涉案房屋剩余按揭贷款,周某文对此予以认可。涉案房屋已于2020年6月12日解除抵押。
经询,涉案房屋及涉案车位的权属证书原件及买卖合同原件均由赵某华持有,涉案房屋由赵某华实际使用;赵某华具备北京市购房资格。

裁判结果
一、周某文于本判决生效之日起十日内协助赵某华办理位于北京市一号房屋的权属转移登记手续,将上述房屋登记至赵某华名下;
二、驳回赵某华的其他诉讼请求;
三、驳回周某文的全部反诉请求。

房产律师靳双权点评
依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。经审理查明,本案案由应为合同纠纷。赵某华与周某文签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。《协议书》约定由赵某华借用周某文名义购买涉案房屋,房屋的费用由赵某华实际支付,房屋权属证书及买卖合同原件均由赵某华持有,涉案房屋自交房后一直由赵某华实际占有,据此可以认定赵某华为涉案房屋的实际购房人,现涉案房屋具备过户条件,赵某华要求周某文将一号房屋(房屋)所有权转移登记至赵某华名下的诉讼请求,证据充足,法院予以支持。
关于赵某华要求周某文支付迟延履行违约金(以169万元为基数,按照月2%的利息标准计算)的诉讼请求,无合同依据,法院不予支持。
关于周某文要求赵某华赔偿周某文因占用购房资质而给周某文造成的损失100万元的反诉请求,赵某华与周某文并未在《协议书》中对涉案房屋的权属转移日期进行明确约定,或以书面或口头的形式对涉案房屋及涉案车位的权属转移日期达成一致意见,双方均未出现违反《协议书》的违约行为。现周某文主张出借购房资质对其再购房造成了经济损失,但并未提供充足的证据证明其主张,且周某文在出借购房资质时应对出借资质后可能对其产生的影响进行预判,故对于该项反诉请求,证据不足,法院不予支持。
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