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房子登记在你名下就一定是你的吗?不一定!

发表时间:2020-06-15 17:17 法律分类 : 土地房产 - 房产纠纷 阅读量:262
责编:lipenglvshi 内容来源:李鹏律师

上海市浩信(郑州)律师事务所

  案号:

  (2012)浙民提字第82号

  裁判要旨:

  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,对物权的归属具有推定的效力。在一般情况下,物权登记在谁名下,就应推定谁为物权权利人。但当登记人之外的其他人对物权权属提出主张时,该登记并非系当然认定物权权属的唯一证据,而应在审查权属异议人提交的相关证据后,据实作出认定。

  裁判意义:

  本案对事实物权和法律物权进行了区分,对于确定物权归属具有重要意义。法律物权就是法律确定并认可的物权,它主要是包括不动产登记数权和以实际占有为表征的动产物权。物权法通过建立法律物权规则筒化人们对物权的识别成本,建立物权移转规则,促进交易效率,确保交易安全。物权法更注重保护形式意义上物权,即法律物权。但是,物权法也要保护事实物权,当事实说明问题的时候,允许真正的物权权利人推翻法律物权,恢复真正权利人的权利。明确法律物权和事实物权,便于人们全面地把握物权,对于实务操作具有非常重要的意义。

  吕初程、邵梦虎与阮鸣、吕明发所有权确认纠纷再审民事判决书

  浙江省高级人民法院

  民事判决书

  (2012)浙民提字第82号

  申请再审人(一审原告、二审被上诉人):吕初程,女,1953年3月2日出生,汉族,住杭州市西湖区。

  申请再审人(一审原告、二审被上诉人):邵梦虎,男,1950年7月31日出生,汉族,住杭州市西湖区。

  以上两申请再审人的共同委托代理人陈晓忠、黄麟,浙江天韵律师事务所律师。

  被申请人(一审被告、二审上诉人):阮鸣,女,1923年3月19日出生,汉族,住杭州市下城区。

  委托代理人桑健,浙江之江律师事务所律师。

  一审被告:吕明发,男,1921年7月24日出生,汉族,住杭州市下城区。

  申请再审人吕初程、邵梦虎为与被申请人阮鸣、一审被告吕明发所有权确认纠纷一案,不服杭州市中级人民法院(2011)浙杭民终字第1788号民事判决,向本院申请再审。本院于2012年5月21日作出(2012)浙民申字第316号民事裁定,决定本案由本院提审。本院再审立案后,依法组成合议庭,于2012年7月10日公开开庭进行了审理。申请再审人邵梦虎及其与吕初程的共同委托代理人陈晓忠、黄麟,被申请人阮鸣及其委托代理人桑健,一审被告吕明发等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审

  一审杭州市西湖区人民法院经审理,认定以下事实:

  2006年7月,吕明发以自己和妻子阮鸣名义向其单位中共浙江省委党校购买位于杭州市西湖区案涉房屋(建筑面积为77.15平方米)。双方签订《杭州市房屋转让合同》一份,约定转让价格为348273元,于合同签订当日一次性付清并交房。吕明发、阮鸣的女儿吕初程、女婿邵梦虎夫妇支付了该房款及相关税费,并保管了相关合同、票据。同时,吕明发、阮鸣将该房屋交由吕初程夫妇使用,吕初程夫妇以吕明发的名义办理了煤气、水、电等申请手续,并交纳了费用。2007年,在吕明发、阮鸣同意的情况下,吕初程夫妇开始装修该房屋并居住至今。另查明,本案所涉房屋不是经济适用房或房改房,但与吕明发作为中共浙江省委党校的教职员工身份有一定关系。吕明发、阮鸣于2007年3月分别登记为本案所涉房屋的所有权人和共有权人。吕明发认为购买该房屋时在家庭内部明确房屋归出资者所有,即应归吕初程、邵梦虎所有,其仅是名义上的购买人;阮鸣认为该房屋为其与吕明发购买,吕初程、邵梦虎的出资仅是对父母购房的资助。同时,在该房屋购买后不久,吕伟程(吕明发、阮鸣的女儿,吕初程的妹妹)曾为该房屋权属问题与吕初程、邵梦虎夫妇发生争执。

  2011年5月4日,吕初程、邵梦虎诉至一审法院,认为案涉房屋系吕初程、邵梦虎以吕明发、阮鸣的名义购买,购房时吕明发、阮鸣及其他家庭成员都是同意的,且承诺“房款谁付,房子归谁”。吕初程、邵梦虎已付清全部房款、进行装修,居住至今。但当吕初程、邵梦虎要求吕明发、阮鸣协助办理房屋产权过户手续时,遭到了阮鸣的拒绝。请求:1、确认案涉房屋归吕初程、邵梦虎所有;2、吕明发、阮鸣协助吕初程、邵梦虎办理上述房屋的产权过户手续。

  吕明发陈述:对吕初程、邵梦虎陈述的事实基本没有异议。2006年购买案涉房屋时言明谁要购买就谁出钱。本来大女儿吕初程和小女儿吕伟程均表示要买,故同意两人合买。但是,吕伟程需借款以支付房款,后表示无法借到款项故放弃购买该房屋。为此,其与妻子阮鸣和吕初程、邵梦虎一同前往看房。由于自己以前分到的实物分房房屋面积比可享受的待遇尚缺二十多平方米,可补偿3万元左右,当场表示该款项送给吕初程以冲抵房款。后来省直机关事务管理局因为出卖的本案所涉房屋为旧房、价格却为市场价,又退回了3万多元款项。该款由阮鸣领取,未退还吕初程、邵梦虎。但是,买房后不久,吕伟程认为吕初程得了好处,与阮鸣一起到吕初程家中争论,双方为此发生争执甚至闹到派出所。吕初程为了解决此事,提出可以按原价将房屋给吕伟程,但吕伟程又没有能力购买。为避免再发生争执,吕初程甚至没搬到该房屋中居住。过了九、十个月,其与阮鸣都表示吕初程可以去居住了。关于本案,当时以其名义购房仅是由于卖方表示该房屋与其职工身份有关,而家庭内部认可谁出钱房子归谁,故对吕初程、邵梦虎的诉讼请求没有异议。

  阮鸣辩称:本案所涉房屋并非对外公开销售的房屋,而是与吕明发的福利有关,可享受一定的优惠。考虑到两个女儿的居住情况不理想,其与吕明发决定买下该房屋(连同目前居住的位于杭州市下城区的房屋)以便身后作为遗产留给两个女儿,不存在由吕初程夫妇出资和谁出钱归谁的说法。该房屋系吕明发、阮鸣的夫妻共同财产。购房时确实因为与吕明发二人的积蓄不足以支付房款,要求两个女儿共同出资。本案所涉房款中有70000元来自吕明发的积蓄、23000元来自阮鸣的积蓄,均事先打入吕初程的银行帐户,吕初程、邵梦虎表示负担了全部房款并不属实。其余房款确实由吕初程实际支出,但系资助父母(非借款,在两个女儿分配两套房屋时可予考虑),不能以此认为吕初程夫妇购买本案所涉房屋。同时,为购买本案所涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》的时间为2007年3月,而非2006年6月。另外,关于本案所涉房屋的装修和使用问题,确实买房时就认可由吕初程一家使用,但并非认可归吕初程、邵梦虎所有。其与吕明发对案涉房屋的归属意见不同,吕明发偏袒大女儿才坚持房款谁支付房子就归谁。故请求驳回吕初程、邵梦虎的诉讼请求。

  一审法院认为,不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明,但作为证据的不动产权属证书并不具有绝对的证据力,其记载的事项是否真实,应依据不动产登记的权利推定规则予以判定。如果有与不动产权属证书记载事项相反的证据证明权属登记确有错误的,应直接根据该相反证据作出事实认定。案涉房屋虽然系以吕明发、阮鸣的名义购买,房屋所有权证所登记的权利人为吕明发、阮鸣,但本案所涉房屋的价款系吕初程、邵梦虎支付,相关的购房、办证的收据均由吕初程、邵梦虎持有,且该房屋从交付至今一直由吕初程、邵梦虎使用,在吕伟程曾有异议的情况下,吕明发、阮鸣均同意吕初程、邵梦虎对房屋进行装修并使用至今,故采信吕初程、邵梦虎与吕明发的意见,即家庭内部有出资人为房屋实际购买人的约定,可以认定吕明发、阮鸣仅为名义上的购买人,本案所涉房屋应属吕初程、邵梦虎所有。阮鸣关于吕初程、邵梦虎资助(既非借款也不是赠与)其与吕明发购买本案所涉房屋的意见不合逻辑,不予采信。因本案系所有权确认纠纷,不涉及当事人的其他权利义务,且一旦本案判决生效,吕初程、邵梦虎即可凭生效法律文书直接向房屋登记机构申请办理房屋的产权过户手续,故吕初程、邵梦虎关于要求吕明发、阮鸣协助办理房屋所有权变更登记的诉讼请求,不予支持。综上,该院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条,《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定,判决:一、位于杭州市文一路104号5幢1单元401室房屋属吕初程、邵梦虎所有。二、驳回吕初程、邵梦虎的其他诉讼请求。一审案件受理费11800元减半收取5900元,由阮鸣负担。

  二审

  阮鸣不服该判决,上诉称:一审判决逻辑混乱,对阮鸣合法所有的房屋以其特有的错误判断和难以令人信服的论据判定为吕初程、邵梦虎所有,判决存在严重的事实认定错误和适用法律错误。本案基本事实:案涉房屋于2006年7月由吕明发及配偶阮鸣向吕明发原所在单位中共浙江省委党校购买。双方签订《杭州市房屋转让合同》并以吕明发、阮鸣名义支付了房屋转让价款。购房发票注明交款人为吕明发及阮鸣。2007年3月依法以吕明发、阮鸣名义办理了房屋产权登记手续,由杭州市房管局登记记载的权利人和权属证书上所有权人均为吕明发及阮鸣。上述事实一审已予认定,各方亦无异议。由此可见,物权经合法登记的权利人为吕明发及阮鸣。本案的争议事实是:该房转让款是否属吕初程、邵梦虎全部出资;吕初程、邵梦虎是否为该房事实所有人,从而否定阮鸣的权属登记。首先,对于吕初程、邵梦虎的出资问题,阮鸣认为吕初程、邵梦虎主张案涉房屋的购房款均由其出资是不成立的。一审判决认定的“本案所涉房屋的价款系吕初程、邵梦虎支付”是错误的。1、案涉房屋非为对外公开发售,原产权人仅向原单位教职员工转让,所以对于购房人普遍带有职工优惠享受的政策因素,还考虑职工的原住房享受标准等情况,所以实际具有面积补差及价格换算的一系列优惠补贴政策。这些优惠补贴已切实隐含在房屋的转让价格中,具体难以以金额来加以换算。对此,一审中吕初程、邵梦虎及吕明发本人也基本予以认可。所以所谓的34万余元转让款并非属案涉房屋的全部价值的货币体现。2、对于该转让款34万余元,也并非全部由吕初程、邵梦虎出资。其中就包含阮鸣及吕明发原有的积蓄2.3万元和7万元款项。对于阮鸣的2.3万元以及吕明发的7万元是交到吕初程的银行卡上由其一并以划账方式支付给房屋转让人。虽然吕初程、邵梦虎对上述合计9万余元款项如何归还有自己的说法,但在购房时,转让款并不全属吕初程、邵梦虎提供是不争事实。3、在支付转让款时,从形式上看,全部款项汇集于吕初程、邵梦虎的银行卡以划帐方式支付给房屋转让方,但付款人仍明确为吕明发及阮鸣。购房发票上也注明付款人为吕明发及阮鸣。所以该款从支付过程来看,吕初程、邵梦虎的部分出资的性质应为代吕明发和阮鸣支付。由于该房购房款是以家庭内部商议筹集,基于吕明发及阮鸣与吕初程间系父母子女家庭成员的特定关系,由子女筹集资金资助父母买房是再正常不过的,也由于彼此的关系,所以当时不就该款项予以明确性质。其次,对于物权的归属确定,原判曲解法律的规定,导致理解和适用法律错误。1、房屋所有权作为最重要不动产之一,物权法明确规定物权的取得是要式法律行为,即是进行房地产权利登记是物权取得的法定成就条件。不动产登记的权利推定规则,即是以不动产登记薄或不动产权属证书记载的权利人推定为房屋合法权利人。吕明发及阮鸣既是房屋转让合同的主体,也是房屋转让合同的实际履行一方。购房发票也是记载和开具给吕明发及阮鸣的。所以房屋登记机关依此核发记载吕明发与阮鸣为房屋权利所有权人,不论实体与程序均无任何的错误。故吕明发及阮鸣是案涉房屋的合法所有人。2、根据物权法的理论,判定房屋所有权的取得或转移的标准并不是房屋的购买出资、占有和使用,即房屋产权的继受取得并不是以出资作为根据,也没有任何法律的规定或精神,将实际出资作为物权取得的依据。故以吕初程、邵梦虎出资来认定其为事实所有人没有法律根据。3、在阮鸣及吕明发购买房屋时,吕初程、邵梦虎是明知且认可权属为阮鸣及吕明发,在完成房屋购买交易以及产权登记过程中,吕初程、邵梦虎也不存在被胁迫或引人误解的情形,所以吕初程、邵梦虎应对其出资后房屋登记在阮鸣及吕明发名下有预见性,也应承担其不属房屋所有人的法律后果,现今主张权属登记不当,于法无据。4、一审判决在认可不动产权属证书是权利凭据的同时,认为“如果有不动产权属的记载事项相反的证据证明权属登记确有错误,应直接根据该相反证据作出事实认定”,上述认为属物权法的法条陈述,但一审法院错误地理解了其中的“证据”和“错误”的内容及含义。根据浙江省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件等问题的意见(试行)》第二条,对于证据的审查是对当事人主张的基础民事法律关系,如共有、析产、继承、合伙等民事法律关系的审查,确定物权归属的内容。本案中出资以及相关证件的持有乃至使用,并非房屋权属之争议的直接判别证据,将实际出资、使用与房屋权属之间划等号是原判歪曲法律的独特创新,并认为“一旦本案判决生效,吕初程、邵梦虎即可凭生效法律文书直接向房屋产权登记机构申请办理房屋产权过户手续”,这是变相的剥夺合法产权的行为。第三、一审据以确权的事实和法律依据错误。一审法院不顾客观事实和法律规定,屡屡强调备受阮鸣异议的所谓出资的问题,但对于本案确权依据却未有充分、明确的阐述。在没有任何有效证据支持的情况下,以推测的方式采信吕初程、邵梦虎与吕明发的意见,认定吕明发、阮鸣仅为名义上购买人,本案所涉房屋应属吕初程、邵梦虎所有。一审判决上述论述实际上已经否定了所谓实际出资人即为房屋事实所有权人的论断,也间接否定了所谓的本案权属登记确有错误的事实。其判决确权的依据从上述论述中也已然明确为“以出资人与购买人是否有约定”为判断的焦点和根据。约定的行为,实际上是一种民事合同行为,是对权利、义务的处分,一审判决不是以有效的证据来证实双方之间的约定行为,而是以采信的方式来认定,令人不解,本案中没有任何的证据证明各方间存在“约定出资人为房屋实际购买人”的行为。物权法第三十三条的规定不是确权的依据。吕初程、邵梦虎主张确权,是因为谁出资房子归谁。是根据出资关系而形成的债权关系,后者的约定是依据合同约定的债权主张,与本案的物权纠纷是不同的法律关系,一审法院是把债权混同在物权之中。根据婚姻法司法解释三的规定,也可以看出,出资并不是物权判决的标准。综上,请求撤销一审判决,依法驳回吕初程、邵梦虎的一审诉讼请求。

  吕初程、邵梦虎辩称:一、一审判决认定事实清楚,依据充分。一审法院根据吕初程、邵梦虎提交的大量有效证据以及双方在庭审时的陈述,认定案涉房屋的价款系吕初程、邵梦虎支付符合客观事实,阮鸣认为一审法院认定该事实错误的上诉理由不能成立。1、案涉房屋于1982年建造,至吕初程、邵梦虎于2006年购买该房屋时已有24年之久,且该房屋内部没有装饰装修,甚至连水龙头、灯具都没有。当时省委党校出售该批房屋时是经过市场评估的,且每套房屋的估价均不一样,案涉房屋的评估单价是每平方米5390元,这与当时同类同地段市价相比,显然属于一个相对较高的价格。由于吕明发以前从省委党校分到的实物分房房屋面积比可享受的待遇尚缺二十多平方米,根据《关于产权单位存量自管房定向销售有关问题的通知》(杭房改办[2002]11号)第三条“购房面积与已享受实物分房面积之和在浙政办发〔1996〕177号文件控制标准以内的部分,按市场评估价80%的价格出售;超出控制标准以外的部分,按照市场评估价出售”之规定,即便按吕明发可享受面积尚缺25平方米计算,因优惠补贴折算的金额也只有26950元(5390元/平方米×25平方米×20%)。此外,省直机关还规定,一次性付清房款的,按九折优惠计价,该优惠价款为41583.85元(5390元/平方米×77.15平方米×10%)。按照以上优惠折算后,吕初程、邵梦虎实际支付房屋价款约为34.5万元。后来省直机关事务管理局因为出卖的案涉房屋为旧房、价格却偏高,又退回了3万多元款项,该款项本应由吕初程、邵梦虎享有,但却被阮鸣领取并一直未退还给吕初程、邵梦虎。如果没有吕初程、邵梦虎出资购买案涉房屋,阮鸣又怎能领取到上述3万多元。故阮鸣诉称“案涉房屋总价不合情、优惠补贴难以以金额换算、34万余元转让款并非属案涉房屋的全部价值的货币体现”均与事实不符,其该理由明显不能成立。2、案涉房屋价款均早已于2006年7月5日从吕初程、邵梦虎的银行账户内转至省直房地产,吕初程、邵梦虎是案涉房屋的全部出资人,这在中国银行银联特约商户签购单及吕初程、邵梦虎持有的合同、收据等系列证据足以证实。阮鸣诉称2.3万元打入吕初程的账户就系房屋出资款明显属于认识错误。对于该2.3万元,吕初程、邵梦虎是向阮鸣的借款,并且已出具了相应的借条,既然阮鸣已经将该2.3万元出借给了吕初程、邵梦虎,那么吕初程、邵梦虎就享有了该2.3万元的所有权,阮鸣只能主张债权,至于吕初程、邵梦虎将该2.3万元作何用途与阮鸣没有任何关系。一审时,阮鸣关于借条中的“确实妈06.7.4”等几个字是否由其本人书写没有表示明确的否认,且一审法院经充分说明并询问后,给予阮鸣很长时间的考虑和回忆,但其本人至一审审结时也没有明确否认,故依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定,应视为阮鸣对该借款事实的认可。关于吕明发的7万元款项,这在一审庭审中已查明该款项系借款并已经还清。因此,阮鸣诉称“转让款并非全部由吕初程、邵梦虎出资,其中就包含阮鸣及吕明发原有的积蓄2.3万元和7万元款项”明显与事实相违背。3、正因为吕初程、邵梦虎以阮鸣、吕明发的名义购买案涉房屋、由阮鸣、吕明发出面签订购房合同,才酿成了本案纠纷。也正因为如此,在吕初程、邵梦虎支付了全部的购房款后,购房发票上的抬头还要写明为吕明发及阮鸣,但这并不表明发票上的付款人就是实际的付款人。倘若购房款是由阮鸣及吕明发支付,那么相应的购房合同、发票、收据等系列证据应当由阮鸣及吕明发持有,否则就明显违背日常生活经验规则。因此,阮鸣诉称“吕初程、邵梦虎的部分出资的性质上应为代吕明发和阮鸣支付”明显逻辑混乱,背离事实。此外,阮鸣称“由子女筹集资金资助父母买房是再正常不过”这明显与当下国情、本案事实不符。倘若如阮鸣所述,为什么唯独要求吕初程、邵梦虎资助其买房,而不要求其他子女资助。为什么在其一审时其辩称两个女儿的居住情况都不理想的情况下,还要吕初程、邵梦虎资助其买房。二、一审法院适用法律正确。一审法院深刻探究物权法的立法本意和立法精神,正确理解和适用法律,阮鸣诉称“原判曲解法律规定”的理由不能成立。1、如上所述,吕初程、邵梦虎支付案涉房屋的全部价款,是购房合同的实际履行人,但因为以吕明发和阮鸣的名义购买房屋,故吕明发和阮鸣是购房合同的名义主体、是购房发票的名义付款人,房屋登记机关只是进行形式审查后,核发记载吕明发和阮鸣为案涉房屋的名义所有人,但这不能否认吕初程、邵梦虎是房屋的实际所有人。2、一审法院从案涉房屋的出资、占有和使用,以及双方的约定,综合判定物权的最终归属,符合物权法第三十九条的规定和精神。3、吕初程、邵梦虎在购买案涉房屋时,双方已约定案涉房屋产权先登记在吕明发和阮鸣名下,并按照谁出资谁所有的原则确定产权过户。不能因为现在已经先行办理房产登记手续就否认吕初程、邵梦虎享有对案涉房屋的所有权,也不能推断吕初程、邵梦虎现在主张权利就于法无据。4、根据浙江省高级人民法院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)》第二条的规定,并不排除如本案中从吕初程、邵梦虎的实际出资、借名购房、相关证件的持有以及房屋的实际占有使用等民事法律关系来确定物权归属,故一审法院并未曲解法律规定,更没有变相剥夺合法产权,而是使真正的权利人的权利得以回归。三、一审法院据以确权的事实和法律依据正确,阮鸣弯曲了一审判决的认定和法律的适用。双方对案涉房屋所有权归属发生分歧时,吕初程、邵梦虎及吕明发均认为在购买案涉房屋时在家庭内部明确房屋归出资者所有。一审法院在查明事实的基础上,采信了吕初程、邵梦虎及吕明发的意见,这完全符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》等相关法律的规定,阮鸣诉称“一审判决上述论述实际上已经否认了所谓实际出资人即为房屋事实所有权人的论断”等内容明显弯曲了一审法院的上述认定。此外,阮鸣在上诉状中否认从未就“出资人为房屋的实际购买人”达成口头及书面的协议,但这与吕明发于2007年9月18日出具的《关于购买党校宿舍房屋问题的说明》、于2011年3月31日出具的《情况说明》以及吕明发一审庭审时的陈述明显不符,也与吕初程、邵梦虎出资30多万元后却不享有房屋产权这一“谁出资谁受益”的基本原则相违背,更与阮鸣所说的吕初程、邵梦虎向其借款后却无偿资助其购房这一逻辑明显不符合。故从系列证据来看,双方在内部明显达成了“出资人为房屋实际购买人”的合意,一审法院据以确权的事实和法律依据正确。综上,请求依法判决驳回上诉,维持一审判决。

  一审被告吕明发辩称:吕明发仍坚持一审庭审中的答辩意见,没有新的意见。

  二审经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。

  二审认为,根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案讼争房屋的产权登记在吕明发、阮鸣名下,吕明发、阮鸣系该房屋的所有权人。吕初程、邵梦虎以吕明发、阮鸣夫妇及其他家庭成员均同意由吕初程夫妇出资、以吕明发名义购买案涉房屋,并一致承诺“房款谁付,房子归谁”,且购房款系吕初程夫妇一次性付清为由,主张其为案涉房屋的所有权人。虽然从吕初程、邵梦虎提交的证据,可以证明购房款系从吕初程帐户支付,吕明发也认可“房款谁付,房子归谁”,但作为物权登记的权利人之一的阮鸣并不认可房屋归出资人所有的主张,吕初程、邵梦虎与吕明发、阮鸣之间也未曾就房屋的归属达成归出资人所有的协议,故不能以购房款系从吕初程帐户支付的事实否定不动产权属证书的登记效力,本案也不存在任何错误登记的情形。购房款从吕初程帐户支付的事实,仅能反映购房的出资情况,双方形成的是债权债务关系。综上,吕初程、邵梦虎提交的证据不足以推翻房屋权属证书的登记效力。吕初程、邵梦虎要求确认讼争房屋归其所有,并由吕明发、阮鸣协助办理房屋所有权变更登记的诉讼请求,不予支持。一审判决认定事实清楚,但实体处理和适用法律有误。综上,该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决:一、撤销杭州市西湖区人民法院(2011)杭西民初字第1181号民事判决。二、驳回吕初程、邵梦虎的诉讼请求。一审案件受理费11800元,减半收取5900元,由吕初程、邵梦虎负担。二审案件受理费11800元,由吕初程、邵梦虎负担。

  再审

  吕初程、邵梦虎申请再审称:一、本案事实是:2006年,吕明发所在单位浙江省省委党校以市场评估价对外出售一批单位自管房,当时阮鸣和吕明发均同意由吕初程、邵梦虎出资购买案涉房屋,并一致承诺“房款谁付、房子归谁”。因此,案涉房屋的房款、税费、办证工本费、开通配套使用的水、电、气等设施的各项费用均由吕初程、邵梦虎支付,并由吕初程、邵梦虎办理产权证及配套手续。2007年,吕初程、邵梦虎装修入住至今。在杭州市房产管理局颁发了所有权证书后,吕初程、邵梦虎曾经要求吕明发、阮鸣夫妇按约定协助办理过户手续,当时,吕明发同意,但阮鸣认为购房满五年后可以减免部分税费,建议缓办变更。至2011年初,吕初程、邵梦虎再次要求吕明发、阮鸣协助办理过户手续,不料遭到阮鸣的拒绝。二、二审判决认定事实错误。根据吕初程、邵梦虎提供的证据,涉案房款是从邵梦虎帐户支付了24万元、从吕初程帐户支付了108273元,二审法院均认为系从吕初程账户支付错误。二审法院认为“购房款从吕初程帐户支付的事实,仅能反映购房的出资情况,双方形成的是债权债务关系”明显缺乏证据证明。对吕初程、邵梦虎支付的是购房款,吕明发予以认可,而阮鸣则认为是吕初程、邵梦虎资助其购买案涉房屋的款项,该款既非借款也不是赠与,此外,本案中也没有能够证实阮鸣是债务人、双方形成的是债权债务关系的其它证据,二审的该认定明显缺乏证据证明,与本案事实也是根本不相符的。二审法院认为“阮鸣并不认可房屋归出资人所有的主张”违背了本案事实和逻辑推理。一审时,吕明发认为购买该房屋时在家庭内部明确房屋归出资者所有,即应归吕初程、邵梦虎所有,其仅是名义上的购买人;阮鸣认为该房屋为其与吕明发购买,吕初程、邵梦虎的出资仅是对父母购房的资助。二审法院没有在吕明发、阮鸣的上述两种说法中采信其中一种说法来认定家庭内部是否明确房屋归出资者所有,直接认定“吕初程、邵梦虎与吕明发、阮鸣之间未曾就房屋的归属达成归出资人所有的协议”错误。合同法规定当事人可以以口头形式订立合同,且本案当事人系父母子女关系,基于中国传统家庭文化的影响,往往少有书面约定。阮鸣并不认可房屋归出资人所有仅仅指现在庭审时不认可,不能推定在当初购房时其就不认可房屋归出资人所有,相关证据显示阮鸣在吕初程、邵梦虎支付购房款时是认可房屋归出资人所有的。主要表现在:1、在房屋购买前一日,阮鸣出借2.3万元给吕初程用于购房,有借条为证。2、在购买房屋之时,是吕初程与吕明发、阮鸣一同前往省委党校选房的,选择哪套房屋也是由吕初程决定的。签订购房合同后的系列履约行为均由吕初程、邵梦虎完成,如案涉房屋的购房款、税费、工本费、土地出让金等等所有费用均由吕初程、邵梦虎交纳。3、在购买房屋之后,因吕伟程认为吕初程得了好处,与阮鸣一起到吕初程家中争论,双方为此发生争执甚至闹到派出所。吕初程提出可以按原价将房屋给吕伟程,但吕伟程又没有能力购买。为避免再发生争执,吕初程、邵梦虎停止履行其于2006年7月22日与杭州安鑫装饰工程有限公司签订的《设计委托协议书》,为此已交付的1000元定金还被没收,吕初程、邵梦虎也没有搬到该房屋中居住。过了十多个月,在吕明发、阮鸣的一再催促和承诺下,吕初程、邵梦虎才对案涉房屋进行装饰装修。可见,在家庭内部发生争议时,大家一致认可此时案涉房屋属于吕初程所有。吕明发在本案诉争的四年前即2007年9月18日就出具《关于购买党校宿舍房屋问题的说明》,也能证实案涉房屋应属吕初程、邵梦虎所有的事实。三、二审法院适用法律错误。最高人民法院民一庭编著的《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》一书中,在“父母出资购买不动产的认定”中指出:“我们认为,对父母出资为子女购买房屋的行为,首先应尊重父母子女间对出资行为性质的约定。只有在没有约定或约定不明时,才可能涉及出资行为性质的认定问题。在双方对出资行为性质没有约定或约定不明时,则应综合其他因素加以分析,以探究当事人出资的真意”本案中吕初程、邵梦虎出资购买案涉房屋,但产权证登记在吕明发、阮鸣名下,即便现有证据无法直接证明双方有出资行为性质的书面约定,那么法院理应综合房屋出资、房屋装修、占有、使用等等因素加以分析,以探究当事人出资的真意,而二审法院仅以双方有无房屋归属协议来确认最终归属,这显然违背了最高人民法院上述司法解释的释义内涵。浙江省高级人民法院主编的、由中国法制出版社出版的《案例指导》(2009年卷)一书中,在“励瑞盛等四人诉励曙杰所有权确认纠纷案——房屋权属证书的证明效力和房屋权属的确认问题”所确定的裁判要旨为:“在双方当事人对房屋权属证书的证明效力均存在争议的情况下,该房屋权属证书自然不能作为认定讼争房屋权利归属的定案依据。法院应对房屋权属证书在民事确权之诉等案件中的证明效力作出审查分析,并严格按照优势证据规则对讼争房屋的权属作综合认定”。而二审法院只生硬地根据物权法第十七条的规定,在没有考虑其它任何系列证据、也没有考虑如此判决是否符合逻辑推理及日常生活经验法则的情况下,仅仅凭借案涉房屋所有权证作为认定讼争房屋权利归属的定案依据,明显违反了上述案例的裁判要旨精神。综上,请求撤销二审判决,维持一审判决,由阮鸣承担诉讼费用。

  阮鸣答辩认为:一、本案讼争房屋是阮鸣、吕明发与省委党校签订购房合同合法取得并进行产权登记。根据我国物权法的规定,物权取得系要式法律行为,权属证书记载的权利人即为房屋的合法权利人,本案中并不存在错误登记的行为,显然房屋的所有权人应为吕明发及阮鸣。二、吕初程、邵梦虎的权利主张无事实依据。讼争房屋原系省委党校的自管房屋,是根据有关政策定向销售的,销售的对象是省委党校原教职工,在销售中不仅要按照员工的积分、职位等综合因素来确定购房、选房资格,也在销售中对于员工的购房基于其工龄、职位等因素进行补贴和优惠,所以该房屋是类似于经济适用房性质的政策性福利房,其与购房人的身份有着紧密的联系,并非吕初程、邵梦虎原陈述的“属市场流动的普通二手房,房价也是市场交易的价格”。本案所谓的购房出资并不是市场交易房屋购置的价款,也不是该房的全部价值体现。本案并不存在家庭成员均同意由吕初程、邵梦虎出资,以吕明发、阮鸣的名义购买案涉争议房屋,并一致承诺“房款谁付,房子归谁”的事实。从购房之初的过程、办证及事后争议的过程,阮鸣从未明确表示过以自己名义的购房系为他人所买,也未有过“谁出资,房子归谁”的口头和书面承诺。本案中确实存在款项系从吕初程、邵梦虎账户中支付的情况。但该支付是在支付主体、支付对象等因素确定并清晰的情况下所为的,款项的支出性质上仅为代购房人支付购房价款而已。在缺乏当事人认同的前提下,无法改变吕初程、邵梦虎代为出资的性质,双方间形成的是债权债务关系。就支付购房款而言,购房人基于家庭条件、家庭关系等因素,由子女资助,代为出资是再正常不过的。纵观我国法律法规或司法解释,从没有以“出资”作为房屋不动产取得来源的法学理论,更没有以“出资”来确定房屋所有权归属的明确规定,在司法实践中即便有房屋借名登记的纠纷也是基本按房屋权证及是否有约定的协议事实来判别归属。物权取得系要式法律行为,物权法明确规定房屋权属证书权利人即为房屋所有权人,在登记不存在实体、程序错误的情况,以买房过程中其中一个出资环节去推翻房屋权属证书,是违反基本法律逻辑的。由于我国不适用判例法,“励瑞盛案件”的案例对于本案法律适用毫无意义。更为重要的是该案例与本案并无相同之处。原案例纠纷是在权利人本身对权属证书持有异议的情况下,法院对房屋购置是家庭出资还是夫妻出资、属实际家庭共有所有还是属夫妻共同财产上争议的判别,其判决的法律适用与本案也无共通之处。婚姻法司法解释三是对“出资性质是确定房屋所有权归属的根据”观点的否定。按该司法解释的规定,父母出资登记在一方子女名下的房产,该房屋仅为子女一方的个人财产,不属其子女夫妻共同财产,根据该司法解释,可以看出并不因父母出资而改变房屋所有权的归属,可见该司法解释的精神并不涵盖有以出资来作为所有权归属的依据的内容,反而是体现了所有权不因出资人和登记人的不同而改变的立法本意。本案中,既无书面协议也无口头协议,也没有相关证据证实双方关于购房及权属有过其他合意,并不存在“借名登记”及“谁出资、房屋归谁”的承诺。2.3万元的借条并没有体现任何与买房相关的内容,故与所谓的借名登记的承诺以及协议无任何关联,也无间接证明的作用。退一步讲,即使该借条款项与出资有关,也无非说明2.3万元系借款取得而属其出资的范围而已,不具其他意义。综上请求维持二审判决。

  一审被告吕明发表示坚持其在一审答辩时的意见,并认为一审判决是正确的。

  经审核当事人于一、二审程序提出的书证及所作陈述,本院对原一、二审判决查明的事实予以确认。

  本院认为,本案的争议焦点是:案涉房屋应归属吕初程、邵梦虎所有还是应归属吕明发、阮鸣所有。本院认为,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,对物权的归属具有推定的效力。在一般情况下,物权登记在谁名下,就应推定谁为物权权利人。但当登记人之外的其他人对物权权属提出主张时,该登记并非系当然认定物权权属的唯一证据,而应在审查权属异议人提交的相关证据后,据实作出认定。本案中,虽然案涉房屋登记在阮鸣、吕明发名下,但吕初程、邵梦虎对该房屋的权属持有异议。而要确定该房屋的权属,则应依据购买时双方当事人的真实意思确定所有权归属,即双方当事人在购买该房屋时是否在家庭内部口头约定案涉房屋的归属。吕初程、邵梦虎主张在购买案涉房屋时,其和父母亲即本案的一审被告吕明发、被申请人阮鸣口头约定由其出资并归其所有,并提交了吕明发于2007年9月18日出具的《关于购买党校宿舍房屋问题的说明》、2011年3月31日出具的《情况说明》。在该两份说明中,吕明发明确陈述,在购买案涉房屋时,其将买房的事情告知长女吕初程、次女吕伟程,吕初程表态愿意个人购买,签字时因校方规定必须学校职工签名,因此,是其和阮鸣签字的。结合本案购房款、相关税费均由吕初程、邵梦虎夫妻支付,此后案涉房屋由吕初程、邵梦虎夫妻装潢、居住使用等事实,本院认为,吕初程、邵梦虎所称双方当事人曾经有由吕初程、邵梦虎出资购买讼争房屋并归该两人所有的口头约定,符合情理。虽然诉讼中阮鸣并不认可双方曾经约定房屋归出资人所有,并辩称购房款系吕初程、邵梦虎资助,但却不能对由吕初程出具的2006年7月2日向其借款23000元的借条作出符合情理的解释。吕初程尚需向阮鸣借款以支付购房款,并承诺还本付息,自然不可能将所借款项再用于资助阮鸣购房。综上,吕初程、邵梦虎的申请再审理由成立,一审判决认定案涉房屋归吕初程、邵梦虎所有,得当;二审判决驳回吕初程、邵梦虎的诉讼请求不当,本院依法纠正。原一审判决认定事实清楚,实体处理得当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、撤销杭州市中级人民法院(2011)浙杭民终字第1788号民事判决;

  二、维持杭州市西湖区人民法院(2011)杭西民初字第1181号民事判决。

  二审案件受理费11800元,由阮鸣负担。

  本判决为终审判决。

  审判长 苏虹

  审判员 陈其荣

  代理审判员 田建萍

  二○一二年八月十日

  书记员 李文丽

  

 

  法者,天下之仪也。所以决疑而明是非也,百姓所县命也。

  ――管子(战国)《管子禁藏》

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