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资格买房,风险究竟有好大?

更新时间:2017-09-11 浏览:610 次

今年新政过后,城南的单身男女们可以说是“身价倍增”。相信今年双十一,城南的单身狗也会少了不少!而楼哥我,明明工作在金融城,生活在金融城,却因为既没有城南户口,社保也没有满两年,自从今年3月限购新政之后,腰杆也不直了,人也不帅了,走路都不带风了。

禁不住楼哥“堂客”的狮子吼,为了能在城南买房,楼哥思来想去决定“剑走偏锋”,厚起脸皮向拥有城南户口但近期没有购房需求的三姑二舅、小学同学、大学校友借名买房。口说干了,心说累了,好不容易说动摇了几个“热心肠”,但是本着谨慎小心的原则,楼哥特意找到了北京安博(成都)律师事务所,向律师咨询了借由他人名义购房的法律风险等问题,如果你也遇到了跟楼哥同样的困惑,快看看律师怎么解答的吧。

问题1:

因限购政策,“我”借由朋友的名义代“我”在天府新区购房,“我”全权使用房屋并获取收益。这样做,有什么法律风险?

刘瑶律师:

以朋友名义代购房,最大的风险就是“朋友”的风险。

①我们国家不动产物权采取登记制度,房产证写了你朋友的名字,若你的朋友向善意第三人出卖、抵押房子,那你就悲催了。

②如果你说你朋友家财万贯义薄云天不可能出卖你,但这年头有钱的负债都高,如果你朋友欠他人钱或涉及诉讼,他名下的财产(包括的他代持你的房屋)都可以被查封,你朋友能控制他自己控制不了其他人。

③如果你朋友如果见利弃义,硬说房子是他自己买的,你将面临一场腥风血雨,如果你们对簿公堂,你觉得法院会咋判?你拿现金给你朋友说你帮我买,你没签任何协议,你觉得你会赢;你保留证据签了协议,法院可能认定协议有效,判决给你,但如果你此时仍属于限制购房者,产权登记部门也有可能说办不了;有的法院可能认定你们之间的协议违反了限购政策,适用法定解除条款。

问题2:

为了避免风险发生,是否可签署购房相关协议,协议是否在会被法院认定为有效?

刘瑶律师:

如果你一定要以你朋友名义买房,签协议肯定是更为保险的。如果你们之间的协议只是违反了限购政策的情况下不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形下(欺诈、胁迫、损害国家利益等),更多的司法判例认为合同应属于有效,因为限购政策并不是法律也不是行政法规的强制性规定;但在司法实践当中,有法官基于不同的认识与理解,认为违反限购政策属于损害社会公共利益,认为合同无效。

法条:《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

问题3:

购房相关协议应如何签署?涉及哪些法律条例?

钟晓丽律师:

购房的相关协议如何拟定签署,建议咨询专业律师,每个条款的拟定都会涉及相应的法律规定,此处难以详细叙述。

问题4:

国内是否曾发生过类似案例?结果如何?

钟晓丽律师:

我们来看看下面两个案例

案例一:张女士和李女士是亲属关系,为方便李女士使用其名下的住房公积金,张女士便和李女士口头约定,借用李女士名义购买商品房,并办理按揭贷款。张女士以李女士的名字支付购房首付款及按揭贷款。按揭贷款清偿完毕后,李女士拒绝了张女士过户要求,故张女士诉至法院,要求李女士办理过户手续。法院经审理认为,鉴于张女士持有涉案房屋的相关购房合同和购房票据的原件、偿还按揭贷款的付款记录以及张女士长期实际居住使用涉案房屋等情况,法院认定张女士和李女士之间存在借名购房的合同关系,且因张女士在判决时已具备在京购房资格,最后,法院判决李女士协助张女士办理涉案房屋的过户手续。

案例二:

2011年,张某与马某签订了《房屋买卖合同》,约定张某购买马某的房屋,房款为110万元,同时约定因张某无购房资质,若无法办理登记,张某可以将房屋另行出售,出售给他人后若需要办理过户或公证手续,马某应无条件配合,之后张某付给马某定金6万元、购房款30万元。后马某认为因张某无法办理产权过户,造成合同目的不能实现,诉至法院要求解除协议,法院后以签订规避房屋限购政策的合同违反了《中华人民共和国合同法》第7条的规定,扰乱了社会经济秩序,判决解除。

以上两个案例都是为规避限购政策,由他人名义“代持房屋”所产生的争议,第一个案例在张女士有确凿证据且已有购房资格的情况下将房屋判给了实际出资人;第二个案例更像目前“房中介”为规避限购政策和过户税费采取的手段,原房东先“代持”,等房子低买高卖卖出去后再过户给第三人,法院判决了而解除。想以朋友名义买房需谨慎。

问题5:

律师建议。

钟晓丽律师:

首先,不建议以朋友名义购买房屋,为保护自己的财产安全及能够取得购买房屋所有权,建议取得相关购房资格后再进行房产购买或避开限购区域购房。

如果你一定以朋友名义购房的,建议:

①应当以书面形式明确约定以朋友名义买房(代持房屋)的内容,违约金;

②在合同中约定自房屋交付之日起占有、使用(钥匙保管)、处分房屋的权利,同时自交付时也应实际占用使用该房屋;

③如通过转账给朋友,再由朋友交付相关购房款的,每一笔购房款转账给朋友时应当明确款项用途,并留下书面凭证;不能由朋友支付购房款部分或全部,发生权属纠纷,该情形容被认定为双方共同购买或朋友向你借款购房。

④保留你实际出资的购房款的票据、银行回单、转账记录,以及负担相关使用费(如水电气、物业费等),取得相关收益(如租金)。

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