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中介居间不成,买方不能获赔

发表时间:2016-12-30 00:36 法律分类 : 土地房产 - 房产纠纷 阅读量:426

中介居间不成,买方不能获赔

【案情】张某通过一家中介公司看中了本市广元路上一套二手房的挂牌出售,通过中介联系进行看房并达成购买意向,张某于当天向中介公司支付了意向金1万元。但是,当中介联系到卖方,确认房屋买卖事宜并转付意向金时,卖方反悔,以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈,中介只得通知张某,居间不成功,卖方不肯卖房,请他另换其他房屋,或取回意向金。但张某认为,买卖不成,中介公司应承担违约责任。经多次协商,张某与中介未取得一致。于是,2005年4月,张某把中介公司诉之法院,要求中介按照“定金罚则”承担赔偿责任,及2万元人民币。

【审判】

法院经审理后认为,合同不能实现,中介公司和张某都没有过错。于是,判决中介公司返还张某的意向金1万元。

张某不服上诉至二审法院。二审法院经过审理后,判决维持原判。

【评析】

近年来,许多购买二手房的购房者多是通过中介操作,并曾向中介公司支付了定金或意向金。因此,如果卖家(卖房者)不愿意出售而使买房者购房落空,中介公司是否应当承担法律责任成为争议的焦点。笔者认为,解决这一纠纷应分别不同情况不同对待:

(1)买房者已向中介公司支付了意向金,中介转交给卖房者变成了定金。房地产中介行业中“意向金转定金”是行业惯例,如果中介公司按照居间协议将意向金交由卖房者变成定金,并向买房者出示了卖房者的定金收据,这时由于意向金已转成了定金,如果卖房者不愿出售房屋,中介公司其实并没有违反合同约定。所以,买房者不能以中介机构违反合同为由,要求其支付违约金或赔偿,而是应向卖房者追索。因为屮介公司在房屋买卖中是一个居间撮合的角色,主要是负责通过向卖方或买方提供订立合同的机会或者订立合同的媒介服务而收取一定的居间费用,且我国有关法律也未规定中介公司由于卖房者违约而需要承担连带责任。但是,实践中,很多居间协议中有类似“如果由于卖房者违约,买房者在取得卖房者违约赔偿后,将赔偿所得的20%归中介公司”的格式条款,笔者认为该类条款显然是加重了买房者的责任,排除了买房者的主要权利。这种权利义务明显不对称,应该属于无效条款。

买房者巳向中介支付了意向金,中介未及时转交卖房者变成了定金。由于在房屋上涨期间,房东往往不愿意收取中介转来的定金,以希望处于更加有利的优势地位,而中介公司往往为了稳住买房者,谎称卖房者已收取定金,而只是还要进一步磋商等。笔者认为,这种情况下,中介明显违反了作为居间人应该具备的诚实信用的原则以及及时报告原则,属于违约行为,买房者可以据此向中介索赔。但这里要特别提醒买房者的是,应该及时拿到中介公司失职的证据。

中介在居间时有承诺担保的,可追究中介的法律责任。有的中介公司为了促成交易,常常给买房者保证一定能够购到房,并要求买房者支付一定的定金或保证金。在这种情况下,笔者认为,如果中介公司将此类保证落实到居间合同的具体条款中,则视为中介公司为买房者提供了一个担保,这时如果买房者未购到房屋,则可以向中介追究相应的法律责任。

*(4)中介机构代理卖房者与买房者签订的是买卖合同并收取定金,但最后卖房者违约了,视具体情况不同对待。如果中介公司拥有卖房者的代理权,可以与购房人签订房屋买卖合同。此时,只能追溯卖房者的违约责任且应当支付居间费用;但如果中介公司无代理权或代理权有瑕疵而与买房者签订了买卖合同,根据《合同法》?的规定,无处分权的人处分他人财产,若不被卖房者追认,视为可以撤销合同。合同若被卖房者撤销,买房者可以向中介公司或卖房者有过错的一方索赔买房者因此受到的损失。

就本案而言,张先生只能要回意向金,不支付中介费,而不能按照定金罚?则主张赔偿。

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