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超级村庄的土地账本

发表时间:2017-03-27 17:51 法律分类 : 土地房产 - 宅基地 阅读量:533     手机端阅读

超级村庄的土地账本

82岁的吴仁彪老人是村内普通的村民。他现在和老伴与小儿子一起生活,居住在村里的第五代别墅中。老人向我们回忆了他家房屋变迁的过程。

他家原先有4间土房,1968年村里将土房拆掉建新村,1969年分到了3间砖木平房,总面积90多平方米。8年后,1977年村里修建联排的二层楼房,吴仁彪一家搬出平房,搬进了3间两层的楼房。联排屋是华西村的一种集中居住的模式,有点像Townhouse(联排别墅),但实际构造非常简单,只是把平房摞起来,一排房屋可以有几十米长。一般情况下,每家可以分到3间。1979年,吴仁彪的大儿子结婚,村里也分给他一套二层联排房住。

进入上世纪80年代后,华西村取得农村工业化的巨大物质积累,开始大量为富起来的村民造别墅。1988年小儿子结婚时,他们一家相继搬进了3套二层别墅。这一般被称作华西村的第三代别墅(实际是第三代房屋、第一代别墅)。

1996年,吴仁彪再次搬家,搬进金塔前面的第四代别墅,每套面积450平方米。到了2004年,他搬进了现在居住的第五代别墅,一共3层,面积达到了600多平方米,车库里可以停进两部车,门前还有个游泳池。

如果从1969年第一次换房计算,村民吴仁彪在40年的时间里换了5次房子,搬了5次家,每8年完成一次居住升级。

2001年后,为了响应国家对贫困地区的帮扶政策,周边乡村开始陆续并入大华西村,华西村的人口逐渐增加。2004年之后,为了节约土地,村里开始控制别墅的建造,集中建了一批多层和高层公寓住宅。为了吸引村民入住,还降低了公寓房的价格。现在村里公寓房的价格每平方米只有1000元出头。

“我国长期以来村庄是没有规划的,这样土地的利用性很差,房子东建一块西建一块,造成资源浪费。因为土地分到各家耕种,所以房子只能在自家宅基地上建。”吴协恩说,“但华西一直是有规划的。把零零碎碎的村庄集中起来,大大提高土地利用率,还可以集中修建基础设施,自来水管道、道路修建的成本大大降低了。”

超级村庄的土地账本

自2001年6月以来,华西村通过“一分五统”的方式和外村自愿加盟的原则,将周边20个村并入华西村,组成了一个大华西村。“一分五统”指的是:村企分开、经济统一管理、干部统一使用、劳动力在同等条件下统一安排、福利统一发放、村建统一规划。原来华西老村被称为中心村,新组建的华西一村、二村一直到十三村则被称为周边村。

合并之后的大华西村成为一个超级村庄。从经济上看,2009年华西集团的总销售收入达到450亿元,这接近中国最大的房地产公司万科的年销售收入。经过重组整合后,华西集团拥有60多家下属企业,横跨钢铁、纺织、仓储、物流、金融等多个领域。发完工资扣掉税后,集团还有30多亿元的可用资金。

从规模上看,大华西的面积达到35平方公里,人口3.5万,算上打工人口则多达六七万。这已然相当于一个较大规模的乡镇了。

吴仁宝从上世纪60年代开始启动的新农村实践,进入到了一个新时期。华西村拥有更强大的经济实力,更开阔的土地,更多的劳动力,也承担了更大的责任。他要使其中98%的人都能安居乐业,老有所养,幼有所教。

在这样的背景下,华西村必须通过重组土地资源,完成对新农村经济模式的打造,改变传统农业的生产方式,使每一寸土地都发挥最大的效能。

并村之后,华西村将现有土地进行了重新规划,划分为三个区域。龙砂山以北的面积最大,划为农业生产区,是华西村的“粮仓”;中间华西中心村及周边共3平方公里区域为居住区,是华西村的“天堂”;再向南跨过张家港河的5平方公里区域为工业区,是华西村的“钱庄”。

从2001年开始,大量周边村的村民搬到了中心村居住,原有的农地、厂房和旧房屋用地被置换出来。华西集团以每亩每年1500元的流转费用获得土地承包权。随后华西集团开始对这些土地进行重组整理和再开发。

“5年多来,我们拆掉了20多个老村庄,把零散的各村厂房搬迁到我们的工业区的标准厂房里,大华西总共增加了三四千亩土地。”华西村主管土地工作的党委常委吴蕴芳对我说,这些新增土地都成为华西村未来发展的土地储备。

龙砂山北并入的6个村子,总共涉及1.27万亩农地。华西集团成立了华西都市农业科技发展有限公司,专门对这些土地进行耕种和开发。这个公司一共有两三百人,多是农业经验比较丰富的村民。农闲时候还承担起整个华西村的绿化。

“这一株黄瓜长到15米高,1亩可以收1万斤;这株西红柿可以收1000斤的果实,这一坨香蕉是150斤,我们的南瓜最大的可以长到280斤,小的只有二两。”农业公司副总经理吴金福对我说。农业公司兴建了一座观光生态园,成为华西村旅游的一部分,每年都可以吸引50多万的游客。在这里还可以看到各种南方的水果、珍稀的花卉树木,还有1000斤的超重大猪,2000斤的牛,五六十斤的鲢鱼。除了旅游收入,出产的水果、蔬菜还供应华西村内的宾馆饭店使用。这500亩地是效益最高的农用地。

农业公司还将3个村子共2000亩地合并起来,整理为“万亩丰产方”。像切蛋糕一样,每3亩地划为一个大地块,然后再划出100米长20米宽的小块。每个大地块间铺设了柏油路,可以通行农用机械,地块四周挖出灌溉水渠。“这里每亩可以生产糯稻1200斤,市场上每斤卖2.5元。”吴金福说。更重要的是,以前这3个村有3000多劳动力耕种这块地,现在这些活只需要30个人。

目前这个农业公司负责山北4000亩土地,算上生态旅游每年可以有五六千万元的收入。

尽管华西村通过土地流转,对土地统一使用,改变了传统小农的生产方式,但获取土地的短期成本仍旧很高。除了流转费用外,“目前用于拆迁、绿化、筑桥、铺路等土地整理费已经花掉了5.8亿元”。吴蕴芳说,“我们搬迁一个窑厂,平整90多亩地共花掉300多万元。虽然复耕为农田,市里补贴我们每亩5000元,但依旧是无法通过农业赚回钱来”。从华西村的产业结构上看,尽管农业用地最多,但农业收入还占不到总收入的1%。华西村的口粮都是从苏北的一个村庄定向购买。

不过从增量上看,大华西村的新农村建设释放了大量新增土地。这些土地被种上树木,成为村庄的绿化带和未来的发展空间。如有新增项目,也可以比较方便地申请土地指标,并可以免去异地补偿耕地的费用。

土地的整合工作贯穿了华西村近50年的历史,华西村不断调整着土地使用的方法,因为从建村伊始,他们就是在人均4分的土地上做煞(方言:苦干)。

但如果仅从土地的经济收益来考察新农村建设,难免有失偏颇。吴仁宝所追求的是一个充满幸福感的新农村,而不是最能赚钱的新农村。他希望钱庄、粮仓和天堂同时存在,并为华西村的子孙们留出更多的发展空间。

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