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“地王”游戏政府与房企的土地魔咒

发表时间:2017-03-27 17:50 法律分类 : 土地房产 - 宅基地 阅读量:638
责编:admin2015 内容来源:中顾法律网

北京“地王”游戏 政府与房企的土地魔咒

“严打囤地”的北京城内,中海在1月21日还是举出了59.7元,将丰台六圈A地块收入囊中,溢价率高达194.8%,折合楼面价17153元/平方米,成为北京市场新年新的总价及单价地王。

“政府一直没有出台很有效的措施去防止地王的产生。像这次只是暂停欠款房企再去拿地的资格,这样的处罚对于该等房企而言,显然不够。”一名北京业内人士说到。

该名业内人士认为:“既然没交地款,那么出让合同也就还没签订,或者说合同还没完全成立。也就是说,土地仍旧不属于夺标房企。但从目前的土地市场情况来看,只要是房企能够在拍卖会上打出最高价,即使事后没按出让协议的要求按时清偿地款,这些房企仍旧能够对土地保持足够的主动权。这种退出机制的缺失,这才是根本问题,同时也催生了一个个地王。”

从2009年12月开始,各种房地产调控措施就开始相继出台,其中不乏土地出让首付金不低于50%等被认为是可能导致楼市转向的政策。但是,北京、上海、广州、重庆、南京等全国一二线城市,地王诞生的势头丝毫没有停止的迹象,与之相应的是,2009年全国各大中城市卖地收入同比大幅上升。

资料显示,2009年全国卖地收入约1.5万亿。杭州、上海以超过1000亿的总额位于全国大中城市卖地收入的一二位,而排在第三的北京,也已录得超过900亿的卖地收入。同时上述三个城市在2009年度的财政收入分别约为1019.43亿元、2540.3亿元以及2026.8亿元。可以看到的是,杭州上海北京2009年的卖地收入均占该年度财政收入40%以上。而且,“卖地”正渐成为不少地方政府财政收入的主要支柱,不少城市土地出让金占财政收入比例接近或超过五成。

“譬如万科是国内最大的开发商,但所占的市场份额也只有5%左右。看上去,房地产行业的市场化程度似乎很高,并不属于垄断行业。但事实上,中国的房地产行业就是一个垄断行业。房地产最核心的土地资源都集中在政府的手中。”上述业内人士表示:“所以政府在地价不断攀升的过程中也扮演着相当重要的角色。”

这种地方财政过分依赖卖地收入的模式,成为了政府与房企之间互相博弈的前提。

一方面,政府希望获得更多的卖地收入以补充财政收入;另一方面,政府似乎也不愿意看到地价高企而推高房价。所以,在2009年房价一路上涨的时候,营业税、土地出让首付等一系列调控政策相继出台。

实际上,政府调控的目的应该只在于平抑房价,而非打击开发商。若政府过度打击而导致开发商拿地的积极性降低,则会使政府卖地收入减少,这显然不符合政府的目的。

因此,政府近期出台的一系列相关调控政策甚至被认为是“新瓶装旧酒”,并没有太多实质的效用。事实也证明,已出台的相关调整政策并未扭转目前土地市场上的疯狂。

有分析表示:要解决地王和囤地的问题,首先加大参与土地拍卖的房企所需缴纳的保证金比例以及公开其财务数据。在拍卖后若有地价款逾期不到位的情况,则执行退出机制,土地重新入市。而且,违约金的比例也需要加大。

当然,我们也应该看到,政策调控往往具有滞后性。同时,2009年房企销售业绩普遍造好,未并入报表的销售金额在短期内仍将为房企提供大量的现金流。2010年土地市场的走势仍需时日观察。

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