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标的物所有权转移时应注意什么

中顾法律网 2017-07-26 10:25 阅读220 点赞0
土地房产
我国合同法第一百三十三条规定:“标的物所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”同时第一百六十三条规定

我国合同法第一百三十三条规定:“标的物所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”同时第一百六十三条规定:“标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。”从上述规定可以看出,标的物的“交付”与所有权的转移同时发生(法律另有规定或当事人另有约定除外),所以依物之所有权来确定买卖合同中标的物孳息的归属并不存有障碍。

但在具体实践中由于买卖合同标的物的复杂性、交付方式的多样性等,造成标的物的交付与所有权的转移之间常存有时间差,在买卖合同的履行中如何确定标的物所生孳息的归属,它又有着自己特殊的规则。买卖合同中利益与风险共存,我国合同法对利益与风险在买受人与出卖人之间如何分担,原则上都规定了以标的物的“交付”为分配点,但由于买卖合同标的物本身的复杂性,在司法实践中形成标的物交付方式和所有权转移方式的多样性,给实践中正确判断标的物孳息的归属带来一定困难,理论上也颇多歧义。在实践中,单纯依所有权来确定孳息的归属并不能解决所有问题,尤其在买卖合同的履行中,未取得标的物所有权的买受人有权收取孳息的情形即时常发生。

一、动产所有权的转移对标的物孳息归属的影响

1.合同当事人对所有权无特殊约定的,动产所有权从交付时起转移,在实践中,无论是现实交付还是拟制交付,标的物的所有权自标的物交付时起发生转移,故标的物孳息的归属亦可依物之所有权来确定,即所有权转移(交付)前孳息归出卖人,所有权转移(交付)后归买受人。

2.合同当事人约定出卖人对标的物所有权保留的,标的物的孳息自交付时起转移给买受人,而不以所有权是否转移为条件。但在实践中有观点认为,所有权保留的约定一般是以买受人未支付对价为前提,此时买受人未支付合同价款,就不应享有收取孳息的权利。

笔者认为,孳息的归属确是基于物权法上所有权的理论来判断,但在实践中有例外,买卖合同中标的物孳息的归属即是例外之一,即以标的物是否已交付为判断标准,因为买卖合同中当事人对标的物的认知与认可是在交付之前作出判断的,其对价也是基于此而定,交付之后标的物的自然变化与买卖行为本身并无关联,所以法律规定了以“交付”作为买卖合同中风险承担与利益承受的分配点,一般情况下,所有权转移伴随标的物交付行为的完成而发生,至于当事人约定所有权保留的,不过是出卖人基于减轻交易风险而采取的一种担保措施,在买受人不适当履行支付价金义务时多了一条法律救济的途径,既可要求买受人支付价金,又可要求其返还原物,而此时,出卖人是否可以要求买受人一并返还孳息?

笔者认为答案是否定的,因为买受人基于双方签订的买卖合同而占有标的物并非无权占有,其未支付对价只是与出卖人之间形成一种合同之债的关系,出卖人可通过要求买受人在返还原物的同时承担赔偿损失的违约责任,而不能对标的物的孳息一并主张权利。

二、不动产所有权的转移对标的物孳息归属的影响

关于不动产所有权的转移,现代各国法律一般都明确规定了登记公示的原则,我国相关法律亦规定了不动产所有权的转移以登记为准。但实践中不动产标的物的交付行为与所有权变动的登记行为有时同时发生,有时先后发生,这就给确定标的物的孳息归属造成一定的难题。

1.不动产标的物的交付与所有权变动的登记行为同时进行的,此时交付行为与所有权转移同时发生,标的物孳息的归属一般不存争议,交付(所有权转移)前孳息归出卖人所有,交付(所有权转移)后孳息归买受人所有。

2.交付不动产标的物后再办理所有权变更登记手续的,此时买受人依据买卖合同已实际占有标的物,无论其是否支付对价,孳息均应归买受人所有。例如,房屋所有权人(出卖人)在变更产权登记前即已将该房屋钥匙交给买受人,在法律上应视为已实际交付房屋,此时若将房屋出租,租金应归买受人所有,承租人如向产权人(出卖人)支付租金,出卖人则不得收取,如果收取即属不当得利,应予返还。

3.先进行所有权变更登记后交付不动产标的物的,此时仍应以交付标的物的时间作为判断孳息归属的利益分配点,交付前孳息归出卖人,交付后孳息归买受人。在所有权变更登记行为完成后,出卖人应当交付标的物而未交付的,其占有标的物也不能认为是无权占有,而属履行合同义务不适当,即迟延交付,其应承担迟延履行的违约责任。此时,买受人对出卖人可享有两项权利:一是基于买卖合同的债权请求权;二是基于标的物所有权的物上请求权。而对于标的物所生孳息,买受人则无权收取。

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