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房屋租赁合同纠纷实际案例

发表时间:2020-07-24 09:44 法律分类 : 土地房产 - 房屋租赁 阅读量:364

上海申康律师事务所

上海市徐汇区衡山路922号建汇大厦14楼

房屋租赁合同纠纷实际案例

原告所诉案情:

原告上海汉石投资管理有限公司诉称,2007年8月1日起原、被告建立租赁关系。2010年6月22日,原、被告重新签订《租赁合同》,合同约定被告自2010年4月1日起承租原告位于上海市闵行区房屋(事实上2008年8月26日原、被告签署过协议,原告同意被告将此房屋转租给案外人某公司用于开办营业部),第一年的月租金为29,217元(人民币,下同),之后每年递增6%。自2013年4月1日起每月租金调整为34,798元;合同约定租金采取预付的形式,即下个月的租金最晚需在本月结束前10天支付完毕;如拖欠租金一个月即属严重违约,此时原告可单方面解除合同并没收押金,同时被告应赔偿2个月的租金作为违约金,给原告造成损失的,如此笔违约金不足以补偿原告的损失,则被告还应当向原告赔偿违约金和损失之间的差额。然自合同签订以来,被告屡屡拖延缴纳租金,原告多次发出违约告知函催讨租金,后忍无可忍,于2013年6月7日向被告当面提交了《关于上海秋阁餐饮管理有限公司违约及解除合同告知函》,被告当面表示并不认可,然在2013年6月9日转帐付清了2013年6月的租金后,未再向原告支付过任何款项。原告自2013年9月起经由案外人徐某将房屋继续出租给某公司开办营业部,无故损失了2013年7月、8月两个月的房屋租金。经协商未果,现起诉要求确认原、被告于2010年6月22日签订的租赁合同于2013年6月7日在原告发出的违约书及解除合同告知函到达被告之日解除;要求被告向原告支付2013年7月及同年8月的房屋使用费合计69,596元。

原告的诉讼请求

现起诉要求确认原、被告于2010年6月22日签订的租赁合同于2013年6月7日在原告发出的违约书及解除合同告知函到达被告之日解除;要求被告向原告支付2013年7月及同年8月的房屋使用费合计69,596元。

被告的答辩意见

被告上海秋阁餐饮管理有限公司辩称,不同意原告的诉请。原告在2013年6月7日未向被告发送违约及解除合同告知函,原告于2014年4月14日向被告发送了违约及解除合同告知函。被告于2014年4月15日收到该函,故同意双方于2014年4月15日解除租赁合同。然原告在双方租赁合同未解除的情况下,于2013年9月将房屋另行出租给案外人,造成了原告损失。被告支付租金至2013年6月,但原告处仍有相当于3个月租金的押金。因为转租纠纷,被告未能收到某公司的租金。同意确认租赁合同于2014年4月15日解除,要求原告赔偿被告损失300,000元。

被告向本院提供以下书面证据以证明其辩称成立:

1、2014年4月14日违约及解除合同告知函、全球邮政特快专递1组,证明原告于2014年4月14日向被告发出解除租赁合同的告知函,告知函要求被告在收到函件后十日内向原告归还租赁物;

2、建筑工程消防验收意见书1份,证明被告于2007年进行了装修,并通过了消防验收。

法院查明

法院调查:

上述证据经庭审质证,被告对原告提供的证据的质证意见:证据1真实性无异议,租赁合同期限至2015年3月31日,原告提前解除合同;证据2真实性无异议,被告经原告同意将涉案房屋出租给某公司使用;证据3没有收到;证据4没有收到,签收签字非谢中华本人签字;速递详情单未记载寄送的内容,无法与告知函对应;对该组证据不予认可;证据5,原告于2014年4月14日寄出告知函,被告于同年4月15日收到,2014年4月15日之前未收到过违约及解除合同告知函;证据6、证据7真实性无异议,但其中部分租金是租赁其他场所产生的;证据8真实性无异议;证据9盖章及内容均不认可,业主委员会及被告之间有利害关系,且三楼可以独立出租;证据10,解除补偿协议通知在231号案件调解过程中看到过,经核实,签收人赵某某原系被告员工,已于2013年2月离职;民事调解书无异议。原告对被告提供的证据的质证意见:证据1真实性无异议,但不同意被告的证明目的。2013年6月7日的告知函被告已经收到,此后被告也不再支付租金。原告发送2014年4月14日的告知函系为催讨租金;证据2真实性无异议,但与本案无关联。本院对双方提供的证据的认证意见如下:一、本院对原告提供的证据的认证意见:证据1、证据2被告无异议,本院予以确认;证据3被告否认收到,原告未能进一步举证已经送达被告,故对该证据本院不予采信;证据4上有被告的签收签名,被告否认收到,但未能举证反驳该签名的真实性,然速递详情单上没有注明寄件内容,被告又予以否认,故对该组证据本院不予采信;证据5被告否认收到,原告未能进一步举证已经送达被告,故对该证据本院不予采信;证据6至证据8被告无异议,本院予以确认;证据9被告不予认可,且证明记载的内容与原告的陈述亦有出入,对该证据本院不予采信;证据10,与本案无关联,本院不予确认。二、本院对被告提供的证据的认证意见:原告对证据1的真实性无异议,本院予以确认;证据2与本案无关联,本院不予采信。

经审理查明,2007年起原、被告开始建立房屋租赁合同关系。2010年6月22日,原、被告重新签订了《租赁合同》,合同约定:原告将其所有的位于上海市房屋出租给被告经营宾馆,总建筑面积633.40平方米;租赁期限5年,自2010年4月1日起至2015年3月31日止;租金标准:首年月租金29,217元;租金增幅为每年递增6%,即第二年租金为第一年租金的106%,第三年租金为第二年租金的106%,以此类推;2011年4月1日起为第一次递增起始日,以后以每年的4月1日为递增计算起始日,以此类推;租金须预付,被告需支付第一个月租金,计29,217元,在合同签订5个工作日付清;在第一个月满前十天需支付第二个月的租金,以后类推;租赁场所用水、电、电话、物业管理等费用,由被告承担按实际发生额结算;为保证合同的履行,被告必须在合同签订3日内向原告交付相当三个月租金的款额作为押金,共计87,651元;合同到期终止时,被告应将租赁场所内的装修及设备保持正常的使用状态,并付清应付款项给原告办妥退租手续后,原告在5日内向被告无息归还此押金;被告支付押金,但怠于支付任何租金或者怠于办理房屋交付手续超过5天,则原告有权(但无义务)经向被告发出书面通知后终止本合同;此种情况下,原告有权没收被告全部押金作为违约金,并有权追索因被告该等行为给原告造成的损失。

另查明,2008年8月26日,原、被告签订协议,约定原告同意被告将承租的三楼全部转租给案外人某公司,用于开办营业部。

2013年6月9日,被告支付了2013年6月的租金,之后被告未再付款。

2014年4月14日,原告向被告发送《关于上海秋阁餐饮管理有限公司违约及解除合同告知函》,通知被告终止并解除双方租赁关系,原告没收被告支付的押金不予退还,并要求被告支付原告2个月的租金作为违约金。被告于次日签收上述告知函。

原告自述其已于2013年9月将上述房屋另行出租给案外人,但租赁房屋始终由次承租人某公司使用。

庭审后,被告表示对于装修损失不提起反诉,仅作为抗辩。

法院判决:

本院认为,原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示,内容合法,本院予以确认,双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告在2013年6月支付了当月租金后,未再支付之后的租金,系被告违反了合同的约定,原告根据合同约定取得了单方解除权。原告行使单方解除权,应向被告发送解除租赁合同的函件,现被告确认已于2014年4月15日收到了原告发送的违约及解除合同告知函,故本院确认租赁合同的解除时间为2014年4月15日。被告抗辩因次承租人某公司未能及时支付租金导致其无法向原告支付租金,但本院注意到,被告与次承租人之间的租赁合同独立于原告与被告之间的租赁合同,支付租金系被告在本案所涉租赁合同中的主要合同义务,现原告主张2013年7月、8月的租金符合法律规定,本院予以支持。至于被告提出的已付押金抵扣租金的抗辩,因被告违约,原告根据合同约定将押金作为违约金没收并不违反法律,故被告对于押金的抗辩不能成立。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条的规定,判决如下:

裁判结果

一、原告上海汉石投资管理有限公司与被告上海秋阁餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2014年4月15日解除;

二、被告上海秋阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉石投资管理有限公司2013年7月、8月房屋租金合计69,596元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,539.90元,由被告上海秋阁餐饮管理有限公司负担。

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