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疫情期间,能要求房东减/免房租吗?

发表时间:2020-05-04 18:23 法律分类 : 土地房产 - 房屋租赁 阅读量:244

上海市徐易朱律师事务所

商城路800号斯米克大厦801室

  新冠肺炎疫情 之 热点法律问题 之三:

  疫情期间,能要求房东减/免房租吗?

  眼下为了防控新型冠状病毒疫情的蔓延,全国人民都尽量宅在家中,最大限度减少外出,这也导致包括酒店、餐饮、住宿、零售、旅游等各行业顾客锐减,多数企业被迫延迟复工,经营者的收入也因此锐减,出现了经营困境。

  为了消解商户的部分经营压力,包括像万达、龙湖、华润、新城等在内的二十余家房企均主动对商业地产推出了减免租金的举措,获得了舆论好评。那么,

  1、若出租人未主动提出减免房租的,承租人可以何种理由向出租人提出减免房租?

  2、承租人都又该如何向出租人提出减免请求?

  范律师认为:

  1、若出租人未主动提出房租减免的,承租人可以何种理由提出减免房租?

  从新型冠状病毒疫情爆发以来,政府及社会尚未找到有效方法组织疫情的传播,也没有有效的治疗方法。政府部门为了阻断疫情传播,采取了封城、延期复工、交通管制、人员隔离、限制经营等措施,这些措施在客观上造成了承租人无法经营、经营困难。

  此时,若承租人要求出租人减免房租,有一定合理性。因双方是租赁合同关系,若出租人同意协商减免,双方自然可以协议疫情期间的租金减免数额或者变更租金支付方式。

  若出租人未主动提出减免租金,或者双方对于是否应当减免而意见不一致时,承租人可以提出减免的法律依据主要有主张“不可抗力”或主张“情势变更”。

  1、不可抗力

  根据《民法总则》及《合同法》关于不可抗力的规定,“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”若因不可抗力不能履行合同的,可根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。若本次“新冠肺炎”疫情构成不可抗力的,则承租人可以主张减轻或免除责任。

  2、情势变更

  根据最高院合同法司法解释的规定,“情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”情况,当事人可因此申请变更或解除合同。当“新冠肺炎”疫情构成情势变更时,承租人可以请求变更或者解除租赁合同。

  不论是主张不可抗力还是情势变更,其目的都是据以向出租人主张减免房租或者变更疫情期间的房租支付方式,到底是以何种理由提出,则需看因“新冠肺炎”疫情对租赁合同履行的障碍程度;若要适用不可抗力免责,必须要符合“不能履行合同”之实质条件;若要适用情势变更变更或解除合同,必需要符合“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”之实质条件。

  判断该“障碍”究竟达到何种程度,则需考虑:

  (1)承租人所在的地域。若承租人所在地在疫情严重的武汉市或者湖北其他城市,则其所受障碍程度就要大于其他地域;

  (2)承租人所从事的行业。“新冠肺炎”疫情对不同的行业有不同的影响,因交通管制、人员隔离,“新冠肺炎”疫情对餐饮业、住宿业的影响可能要大于其他行业,而对于医药制造、医药器械生产等行业的影响可能要小。

  (3)疫情持续时间的长短。如果疫情持续时间短,则承租人主张特定疫情期限内减免租金的诉求可酌情得到支持,但承租人主张解除合同的,则一般不应支持。

  (4)当地政府部分对疫情管控措施的严厉程度。若承租人所在地政府疫情管控措施越严厉,承租人所受的影响就越大。

  2、承租人都又该如何向出租人提出减免请求?

  承租人提出租金减免的主张,可考虑按照如下方式提出:

  (一)直接提出减免租金的需求

  在提出主张权利时,对此次疫情是否构成不可抗力或情势变更先不予定性,直接表明承租人诉求即可。

  (二)诉求内容应合理

  承租人应综合判断此次疫情对租赁合同履行的障碍程度,如达不到“不能履行合同”、“不能实现合同目的”之条件的,承租人应选择减免租金、变更合同等诉求;否则,可主张解除合同。

  (三)及时通知并协商

  依据《合同法》关于不可抗力的规定,主张不可抗力的一方,应当及时通知对方,以减轻给对方造成的损失。

  通知应当按照有效的联系方式进行,首选合同约定的方式,没有约定的应当通过电话、微信、快递等其他有效联系方式进行。

  通知的内容应当包括发生的不可抗力或情势变更的情形、不能履行合同的具体理由及承租人的具体诉求、解决方案等内容。

  (四)合理地举证

  依据《合同法》关于不可抗力的规定,主张不可抗力的一方,应当在合理期限内提供证明。“证明”应当是发生不可抗力并导致不能履行合同的相关证据,如政府禁止经营、交通管制的通知、公告,因患“新冠肺炎”的诊断治疗证明等,一般为政府部门或专业机构的法律法规、文件或专业意见。承租人主张情势变更也应当照此进行。

  (五)留存相关证据

  诉求的实现不仅要求法律依据,还应当有证据支撑。针对影响合同履行障碍的所有行为、事实以及承租人与出租人的沟通过程的相关证据,承租人均应当以客观方式如保留相关文件、录音、录像、牌照等方式注意保留,以备将来发生纠纷、解决问题之用。

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