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擅自转租房屋的有效吗

发表时间:2018-02-05 09:27 法律分类 : 土地房产 - 房屋租赁 阅读量:91
责编:admin2015 内容来源:中顾法律网

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承租人在租期内擅自转租房屋,也就是说没有经过原房东的同意,而将房屋转租给他人。那么这样的行为是否有效呢?对于原房东来讲,若遇到承租人擅自转租房屋的话,又该怎么维护自己的合法权益?请从下文中进行了解。

一、擅自转租房屋的有效吗

最高法院司法解释规定,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效”;“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。从该司法解释的文义来看,承租人擅自转租行为是无效的,这也可以从最高法院奚晓明主编《关于城镇房屋租赁合同司法解释理解和适用》一书中的观点得到印证。

最高法院这一规定,违背了“体系解释”和“当然解释”的民法解释规则。

1、合同法第224条规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”及第228条规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。

依照民法体系解释规则,从224条规定可以看出,如果出租人不解除原租赁合同,转租行为不受影响。其次,228条规定所谓的承租人可以要求减少租金,当然是指合同有效为前提的。

2、转租行为所导致房屋占有和使用转变,是否属于“处分行为”呢?

按照我国合同法第51条无权处分的规定来看,我国相当一部分权威学者认为,无权处分的债权合同属于效力待定。举重而明轻的当然解释告诉我们,既然无权处分他人物权的债权合同也不过是效力待定,那么转让对权利人财产影响更小的所有权权能的效力,就不可能是无效的。当然,现在主流观点认为,涉及无权处分的债权效力是有效的,那么转租行为的合同效力更应当有效。

法律应当赋予当事人合同自由,不应该随意干涉,司法解释将房屋擅自转租的行为认定为无效,显然缺乏依据。我们认为,房屋擅自转租行为,可以比照无权处分行为,其转租的债权效力应当具体情况具体分析,给次承租人提供更为灵活的司法救济。

二、承租人擅自转租怎么办

因为转租产生的法律关系应当按照如下原则处理:

1、出租人与承租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

2、承租人与次承租人之间,成立租赁关系,其关系按照租赁合同的一般规定处理。

3、出租人与次承租人之间本无直接的法律关系,但是处于对双方当事人权利的保护,我们认为:次承租人得直接向出租人履行承租人应当履行的义务,同时次承租人享有原承租人的相应权利。

承租人未经出租人同意转租的,产生如下法律关系:

1、承租人得解除其与次承租人之间的租赁合同;

2、出租人得直接从次承租人处基于所有权或其他权利取回租赁物,次承租人不得基于其与转租人之间的租赁合同对抗出租人;

3、次承租人得向转租人主张租赁合同违反的违约责任。

综上可知,若承租人擅自转租房屋的话,那么该行为是被法律认定为无效的。当然,对于原房东来讲,要是发现承租人擅自转租房屋的话,此时可以要求解除租赁合同,并要求承租人承担违约责任。更多相关知识您可以咨询珠海律师。

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