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北京房产律师——合同违约金过高法院可以酌情减低吗

发表时间:2021-05-04 19:50 法律分类 : 土地房产 - 房屋买卖 阅读量:333     手机端阅读
原告诉称
张三向本院起诉请求:1.判令M集团继续履行《北京市商品房认购书》中的合同义务,将北京市朝阳区一号房屋(购房款3830928元)过户至张三名下;2.本案诉讼费用由M集团承担。
事实和理由:双方当事人于2016年6月25日签订《北京市商品房认购书》,约定由张三购买M集团开发的位于北京市朝阳区一号房屋,房屋面积82.67平方米,总价款为3830928元,张三贷款方式购房,支付购房总价款30%的首付款。认购书签订后,张三如约交纳了定金、首付款、产权代办费、印花税,但因房价上涨,M集团拒绝履行认购书约定,拒绝配合张三进行房屋过户,严重侵害了张三的合法权益。
2018年10月31日,张三变更第一项诉讼请求为“判令M集团继续履行《北京市商品房认购书》中的合同义务,按3733219元的价格向张三出售位于北京市朝阳区江南府项目第1幢1单元X号的房屋,并配合张三完成房屋签约、备案和过户登记等手续”。
2019年7月12日,张三变更诉讼请求:1.判令解除2016年6月25日双方当事人签署的《北京市商品房认购书》;2.判令M集团返还张三已付购房首付款、产权代办费、印花税、排卡费合计1156085.61元,承担2016年9月29日起至实际给付之日止的利息(以本金1156085.61元为基数,按照年利率6%计算);3.判令M集团向张三赔偿损失20万元;4.判令M集团赔偿张三一倍已付购房款损失1156085.61元。
事实和理由:(一)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”《合同法》第37条的规定:“采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。
因此,M集团自2016年就已收取张三购房款,可适用《解释》第五条的规定,将认购书视为商品房买卖合同,又根据《解释》第八条的规定,由于M集团将房屋擅自出卖给第三人,且M集团未告知张三其将房屋抵押给第三人的事实,符合第八条规定的条件,因此张三向M集团主张解除合同,除赔偿损失外,法律额外规定了惩罚性赔偿义务,即M集团向张三支付已付购房款一倍作为赔偿。
(二)又根据《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”因此M集团应双倍返还定金给张三作为赔偿损失的方式。
(三)此外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案土地使用权早已抵押,由于土地使用权具有土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押的特点,因此,M集团存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,因此,适用该条规定,张三向M集团主张解除合同,并支付已付购房款一倍的赔偿。

被告辩称
被告M集团辩称:一、双方签订的《认购书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同,张三关于该协议为商品房买卖合同的主张不能成立。M集团认为双方签订的认购书中虽然对诉争房屋的房款、房款的支付等进行了约定,但该认购书对房屋交付时间、办证时间、违约责任、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未明确约定,属于未决条款,合同实际履行存在障碍,故该认购书应属于预约合同。
二、因张三不具有北京市购房资格,M集团正式发函至张三解除双方认购协议。双方于2016年6月25日签署《北京市商品房认购书》,张三认购M集团开发的房屋。M集团于2017年1月6日在建委网站对张三进行资格审查,由于资格审核未能通过,故按照《认购协议》第五条规定若认购人未在约定的时间内支付首付款,未在约定的期限内提交相关资格审核资料,或未在约定的期限内与出卖人完成签约,出卖人有权解除本协议,将该商品房另行出卖给第三方,同时定金不予退还,M集团己解除认购。
三、张三诉求M集团赔偿张三一倍已付购房款无事实依据,应驳回该项诉讼请求。双方签订的《认购协议》是为将来签订正式的房屋买卖合同所做的预约,性质上应为预约合同,而非本约合同,并且由于张三不具有购房资格,M集团已经通知其解除认购。综上所述,张三不具有北京市购房资格,M集团已经依法解除双方认购关系,双方未能签约的责任在张三,M集团没有任何违约行为。张三要求赔偿损失没有任何事实和法律依据。

本院查明
2016年6月25日,M集团作为出卖人与张三作为认购人,共同签署《北京市商品房认购书》(以下简称涉案《认购书》),约定如下主要内容:张三所认购的商品房为M集团所开发的位于北京市朝阳区一号房屋。该商品房用途为住宅。总金额3830928元。张三按照贷款方式付款,可以首期支付购房款总价款30%,张三需要在本协议签订之日起15日内付清全部首付款。张三应当于签订本协议之日向M集团支付认购定金10万元。张三同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料,30日内与M集团完成签约。若张三未在约定时间内支付首付款,未在约定期限内提交相关资格审核资料,或未在约定期限内与M集团完成签约,M集团有权解除本协议,将该商品房另行出卖给第三人,同时定金不予退还。若M集团在张三签订本协议之日起15日内将该商品房另行出卖给第三方,M集团应双倍返还定金。双方签订的商品房买卖合同生效后本协议自行终止。本协议终止后,认购定金应当抵作商品房价款。
签约当日,张三向M集团支付价款10万元。2016年9月29日,张三向M集团支付房款1023219元,支付代办费1000元,印花税1866.61元。
张三另提供在中国工商银行于2016年4月21日的刷卡3万元信息记录及《交款申请单》,以证明其支付3万元认购款。M集团认可张三将前述款项支付给案外人H代销公司,并表示将房屋整体委托给案外人H代销公司销售。
2018年2月13日,北京市住房和城乡建设委员会作出信访事项复查答复意见书。主要内容为:本机关经过复查查明M集团开发建设,于2016年6月21日取得房屋预售许可证,于2016年6月25日张三就涉案房屋与开发企业签订了纸质版认购书,开发企业称因双方就合同条款未达成一致意见,开发企业要求解除认购书。朝阳区房管局针对张三反应的问题,约谈了开发企业负责人,并对该项目存在的违规行为,暂停了该项目的网上签约。本机关认为,朝阳区房管局对该项目存在的违规行为,暂停了该项目的网上签约。
M集团提交《法务函》、EMS快递邮寄打印单及投递详情,欲证明M集团方已在2017年12月18日通过EMS快递的方式向张三邮寄了《法务函》,通知其办理认购退款手续。张三对该份证据的真实性及证明目的均不认可,称自己未收到《通知函》。
关于张三的认购资格一节,张三主张其具有购房资格并提交《购房家庭填报信息》以及核验结果,在核验结果信息中显示核验通过,日期为2017年3月1日。M集团主张张三不具有购房资格并提交网页内容为企业申请——期房认购——新建——档案反馈——业务过程日志的网页打印件,显示张三核验结果不通过,显示日期为2017年1月19日。
张三提交其与白某的微信聊天记录、对话录音,以证明其要求积极履行认购书内容。对于白某身份,张三主张系M集团的员工,M集团主张系案外人H代销公司的员工。
另经本院当庭询问,双方当事人均同意解除涉案《认购书》。

裁判结果
一、确认原告张三与被告M集团签订的《北京市商品房认购书》于二○一九年十二月六日解除;
二、被告M集团于本判决生效后七日内向原告张三退还购房款1126085.61元;
三、被告M集团于本判决生效后七日内向原告张三赔偿经济损失780000元;
四、驳回原告张三的其他诉讼请求。

律师点评
双方当事人签订涉案《认购书》系双方真实的意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效。现双方均同意解除该《认购书》,法院不持异议。根据各方的诉辩意见,本案争议焦点在于双方当事人是否就涉案《认购书》的履行存在违约行为。根据张三提交的付款证明、与白某的沟通过程及白某的身份、向行政主管机关反映问题回复等,张三主张自己积极要求履行认购书的一系列事实能够形成完整证据链。
关于张三购房资格问题,根据各方提交的证据以及对应时间,法院认为张三的主张更具有可信性。故对于涉案《认购书》的履行,张三并无违约行为。
M集团在张三积极询问、催促其签约的情况下,怠于履行涉案《认购书》所确定的签订正式购房合同的义务,并在自身违约情形下向张三发出《法务函》,以自己的行为明确表明将不履行主要债务。故法院认定M集团对于双方未能签订正式购房合同存在违约责任。M集团虽辩称张三不具有购房资格,与法院查明事实不符,退一步讲,即便M集团于2017年1月份发现张三购房资格存在问题,未及时与张三反馈、沟通、核实、催告,而是在近一年之后才向张三发出解除通知,M集团的行为亦明显有违诚实信用原则。综上,法院认定M集团对于涉案《认购书》的解除存在单方违约行为。且作为违约一方,M集团发出解除通知并不发生解除效力。本案审理期间,M集团于2019年12月6日收到张三变更诉讼请求为解除合同的起诉状,法院据此确定涉案《认购书》的解除日期。
法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。张三主张M集团返还购房首付款、产权代办费、印花税等费用合计1126085.61元,并提交了相关证据,其主张于法有据,法院予以支持。关于张三主张的签订涉案《认购书》之前交纳的3万元,因未能提供M集团签章收据或其他确认收取文件,POS机交易明细不能显示收款方信息,且交费时间明显早于涉案《认购书》签订时间,张三据此应承担举证不能的不利后果。退一步讲,即便张三支付了3万元,根据其主张该费用性质属于排卡费,在张三提交的《交款申请单》列明费用中也未包括该笔费用,故法院对前述3万元费用不予处理,张三可就前述费用相关纠纷另行解决。
关于张三主张M集团给付购房款利息、赔偿损失以及一倍购房款,均属于张三主张就M集团违约造成损失赔偿的范畴。涉案《认购书》尚不具备商品房交付条件和期限、办理产权、违约责任的关键条款,应属于预约合同性质。法院将案由相应调整为商品房预约合同纠纷。故张三按房屋买卖合同本约主张M集团承担已付购房款一倍赔偿责任,于法无据,法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。具体而言,违反预约的行为既是预约的违约行为,也可视为对本约的缔约过失行为,该责任范围应相当于对本约的信赖利益损失,且以不超过行为利益为限。故对预约违约损失认定应与签订本约后违约的损失认定有所区别。据此,法院结合M集团过错程度、张三支付首付款数额、丧失另行签约机会成本、本市房价变化趋势等因素,以及预约合同与本约合同在履行后可获利益的区别,根据公平和诚实信用原则,酌情确定M集团向张三赔偿78万元。
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