您的位置 : 中顾法律网 > 法律知识 > 土地房产 > 房屋买卖 > 北京律师靳双权——房屋买卖合同无效后能否请求卖方经济赔偿

北京律师靳双权——房屋买卖合同无效后能否请求卖方经济赔偿

发表时间:2021-05-03 18:36 法律分类 : 土地房产 - 房屋买卖 阅读量:329     手机端阅读
原告诉称
原告张三起诉称: 张三与T公司于2012年6月签订2份《买卖合同》,购买T公司开发的商品房2套;2套商品房价格均为人民币220万元,共计人民币440万元,签订《买卖合同》后,张三分别于2012年6月28日、7月28日、8月31日分3次向T公司支付2套商品房的首付款20万元、80万元、120万元,共计220万元,履行了张三的付款义务;双方约定的交房时间为2013年6月30日,但是T公司截止起诉前都未向张三交付所购买的商品房,严重违反了双方签订的《买卖合同》约定。
经张三了解得知,T公司所售商品房在双方签订《买卖合同》之前已经被法院查封,并已下达强制执行裁定书,T公司出售商品房的行为是违法的,但是T公司在出售商品房时并未将事实真相告诉张三,存在恶意隐瞒和欺诈的主观故意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让,T公司的行为明显违法。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款规定:经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任,而《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定:经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以要求请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,本案的商品房被查封情形虽未在该条中明确列明,但是与商品房出售没有取得《商品房预售许可证》、被一房二卖、被抵押等情形相比较,完全符合该条规定的立法精神和保护目的,理应适用该惩罚性原则。
故张三要求T公司退还购房款和赔偿共计440万元的请求是合理的、合法的,张三于2015年6月15日收到T公司法定代表人王五现金20万元,张三于2012年8月31日付清200万,至2015年6月15日期间,利息共计373031.56元,据此张三对T公司享有的债权金额为4573031.56元。
综上所述,张三在T公司存在恶意隐瞒和欺诈的情况下与其签订了《买卖合同》,并积极履行了自己的付款义务,但是因为T公司的严重过错导致合同目的的不能实现,合法利益受到严重损害,为了维护购房者的合法权益,维护法律的权威,诉至法院请求确认张三对T公司享有债权金额为4573031.56元,T公司承担本案全部诉讼费用、保全费用等。

被告辩称
被告T公司答辩称:一、张三目前起诉的金额和申报的金额不一致,张三在2015年9月2日申报债权时申报的金额为2309008.49元,包括220万元原始债权和利息109008.49元,当时张三没有主张加倍赔偿,本案中张三只有《买卖合同》,没有民事判决书;二、张三要求加倍赔偿的220万元T公司不同意,T公司确认债权均是根据法院生效的法律文书,已经判决的T公司均是按照生效法律文书确认,T公司破产前有相当数量的人起诉,有法院支持了一倍的赔偿损失。

本院查明
2012年6月张三与T公司签订《买卖合同》2份,该2份《买卖合同》中分别约定:出卖人以出让方式取得坐落于B市国有土地使用权,该地块国有土地使用证号、土地使用权面积为:参照公示证件;买受人购买的商品房所在土地用途为:综合;土地使用年限自2000年7月27日至2049年11月28日止;土地使用权出让年限自2000年7月27日至2049年11月28日止;建设工程施工合同约定的开工日期为:1998.5.18;建设工程合同约定的竣工日期为:2000.5.31;该商品房已由住房和城乡建设委员会批准买卖。
买受人于签署买卖合同当日交纳完毕房款计人民币110万元作为首付款(含10万元定金),剩余房款即人民币110万元由买受人向抵押银行申请银行贷款。《买卖合同》签订后,张三分别于2012年6月28日、7月28日、8月31日分3次分别以现金、现金、房屋款名义向T公司支付20万元、80万元、120万元。《买卖合同》约定的交房日到期时T公司未向张三交付所购商品房。
另查:2015年6月1日T公司法定代表人王五给付张三20万元;本院于2015年6月18日作出民事裁定书,裁定受理王二对T公司的破产清算申请,并于同日指定天正律师事务所担任T公司的管理人;2015年9月2日张三向T公司破产管理人申报债权,T公司同年于10月3日作出不确认申报债权告知书,该不确认债权告知书载明:
你于2015年9月2日向管理人申报债权2309008.49元,其中原始债权220万元,利息债权109008.49元;你确认2015年6月债务人向你支付20万元现金用于清偿债务;根据《企业破产法》第三十二条之规定,在人民法院受理破产申请前六个月,债权人从债务人处获得的还款,构成法律意义上的个别清偿,对此个别清偿行为,管理人有权也有义务追回,你也应当依法向管理人退还上述20万元款项;经当面和你沟通,请你选择直接退回个别清偿款项,或者书面承诺暂收案款,将来按统一的清偿比例进行折算,多退少补,你一概拒绝。
由于以上原因,在你未退还个别清偿或者承诺统一折算的情况下,在破产案件最终清偿率不确定的前提下,管理人无法核算你申报债权的准确数额,故只能对你申报的债权不予确定;债权不确认的后果:由于你申报的债权不能确认,你的债权人身份也不能确认,既不能参加债权人会议,也不能依法行使债权人的各项权利。
T公司于庭审中确认与张三签订《买卖合同》时其公司的《商品房预售许可证》已过期。

裁判结果
一、确认张三对T公司享有债权金额为购房款二百万元和利息及赔偿款二百二十万元;
二、驳回张三其他诉讼请求。

律师点评
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
在本案中根据T公司的确认和其提供的《商品房预售许可证》显示张三与T公司签订2份《买卖合同》时对涉案商品房T公司不具有《商品房预售许可证》,因此张三与T公司签订的2份《买卖合同》无效;因T公司破产案于2015年6月18日被法院受理,而T公司法定代表人王五于同年6月1日给付张三20万元,张三对收到该20万元予以认可,但双方对于该20万元的性质存在争议,对于该20万元张三和T公司可另案解决。据此依据前述规定现张三可请求T公司确认的债权金额为购房款200万元和至破产案件受理前的利息及赔偿款220万元。
相关法律咨询

处理工伤从开始到结束要多久,怎么找律师商议赔偿?

1、医疗费,医疗待遇由工伤保险基金支付;2、职工住院治疗工伤的伙食补助费,由工伤保险基金支付;3、工伤职工到统筹地区以外就医所需的交通、食宿费用从工伤保险基金支付;4、停工留薪期间的工资,由用人单位支付;5、生活不能自理的工伤职工在停工留薪期需要护理的,由所在单位负责。6、一次性伤残补助金,九级伤残为9个月本人工资,由工伤保险基金支付;6、如果解除劳动合同,有一次性就业补助金,由用人单位支付;7、如果解除劳动合同,有一次性医疗补助金 ,由工伤保险基金支付。
法律依据:社会保险基金先行支付暂行办法第十条 个人申请先行支付医疗费用、工伤医疗费用或者工伤保险待遇的,应当提交所有医疗诊断、鉴定等费用的原始票据等证据。社会保险经办机构应当保留所有原始票据等证据,要求申请人在先行支付凭据上签字确认,凭原始票据等证据先行支付医疗费用、工伤医疗费用或者工伤保险待遇。个人因向第三人或者用人单位请求赔偿需要医疗费用、工伤医疗费用或者工伤保险待遇的原始票据等证据的,可以向社会保险经办机构索取复印件,并将第三人或者用人单位赔偿情况及时告知社会保险经办机构。
2021-09-15 10:20:44共1位律师回复

厨房工作烫死算工伤吗,怎么维权商议赔偿?

由于被体罚后导致的症状,可以申请工伤赔偿。体罚本身就不合法。公司作为用人单位,如果员工业务不达标的,可以在公司考核绩效方面作处理,但是任何单位和个人,都没有体罚他人的权利,公司对员工不可以采取体罚措施。
法律依据:《职工非因工伤残或因病丧失劳动能力程度鉴定标准》3.1 本标准中劳动能力丧失程度主要以身体器官缺损或功能障碍程度作为判定依据。
按照行政法的规定,作出工伤认定属于人社部门的职责。人社部门拒不作出工伤认定,属于行政不作为。你可依据行政诉讼法的规定,向人民法院起诉,要求人社部门作出行政行为。
法律依据:《工伤保险条例》第三十四条职工因工致残被鉴定为五级、六级伤残的,享受以下待遇:(一)从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金,标准为:五级伤残为16个月的本人工资,六级伤残为14个月的本人工资;(二)保留与用人单位的劳动关系,由用人单位安排适当工作。难以安排工作的,由用人单位按月发给伤残津贴,标准为:五级伤残为本人工资的70%,六级伤残为本人工资的60%,并由用人单位按照规定为其缴纳应缴纳的各项社会保险费。伤残津贴实际金额低于当地最低工资标准的,由用人单位补足差额。经工伤职工本人提出,该职工可以与用人单位解除或者终止劳动关系,由用人单位支付一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金。具体标准由省、自治区、直辖市人民政府规定。
劳动仲裁的中止审理,是指劳动仲裁可以因为出现的一些法定事由而审理中止,中止的时间不算在审理期间内。法定事由包括:因出现案件处理依据不明确而请示有关机构,或者案件处理需要等待工伤认定、伤残等级鉴定、司法鉴定结论,公告送达以及其他需要中止仲裁审理的客观情形,经仲裁委员会主任批准,可以中止案件审理,并书面通知当事人。可以向法院提起诉讼。
法律依据:工伤职工劳动能力鉴定管理办法第三十一条 未参加工伤保险的公务员和参照公务员法管理的事业单位、社会团体工作人员因工(公)致残的劳动能力鉴定,参照本办法执行。
2021-09-15 10:19:54共3位律师回复

出了工伤领导扯皮,怎么维权商议赔偿?

辞职不是履行工作职责的行为,因此,结合您提供的信息,本案您在辞职过程中受到的暴力伤害不能认定为工伤。
法律依据:工伤保险辅助器具配置管理办法第二十二条 经办机构应当建立辅助器具配置工作回访制度,对辅助器具装配的质量和服务进行跟踪检查,并将检查结果作为对协议机构的评价依据。
首先,你需要了解单位是否为你父亲交纳了工伤保险。第一,按照工伤保险条例的规定,单位为员工交纳了工伤保险,员工受工伤伤后,工伤保险待遇由工伤保险基金支付。第二,如果单位没有交纳工伤保险,员工受到工伤后,费用依据工伤保险条例计算后,由用人单位承担。其次,按照民事诉讼法的规定,单位出售后,应有单位承担的费用,有由收购后的单位承担。工伤待遇纠纷,属于法律援助范围。你可到当地司法局法律援助中心咨询,或者申请法律援助。
法律依据:工伤保险辅助器具配置管理办法第十八条 工伤保险辅助器具配置机构的具体条件,由省、自治区、直辖市人力资源社会保障行政部门会同民政、卫生计生行政部门规定。
由于申请工伤认定的时效已经过,现无法直接申请工伤认定,建议考虑通过提起民事诉讼的方式,维护自身合法权益。
法律依据:最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定第八条 职工因第三人的原因受到伤害,社会保险行政部门以职工或者其近亲属已经对第三人提起民事诉讼或者获得民事赔偿为由,作出不予受理工伤认定申请或者不予认定工伤决定的,人民法院不予支持。职工因第三人的原因受到伤害,社会保险行政部门已经作出工伤认定,职工或者其近亲属未对第三人提起民事诉讼或者尚未获得民事赔偿,起诉要求社会保险经办机构支付工伤保险待遇的,人民法院应予支持。职工因第三人的原因导致工伤,社会保险经办机构以职工或者其近亲属已经对第三人提起民事诉讼为由,拒绝支付工伤保险待遇的,人民法院不予支持,但第三人已经支付的医疗费用除外。
1、工伤期间不需要提交假条2、如果构成5级及以下伤残,辞退要发给一次性就业补贴、一次性医疗补贴3、如果构成4级及以上伤残,不准辞退,并且要按月发给伤残津贴通常要经过工伤认定、工伤费用报销、伤残鉴定等程序。工伤认定时要填写工伤认定申请单,提供首诊诊断证明、工伤员工身份证等材料,建议到当地工伤部门领取申请单及一应材料说明。工伤医疗过程中,请工伤员工向医疗机构说明是工伤,医院用药的时候会注意,此时注意不要划社保卡,走手工报销流程,先全额支付医疗费用,再进行工伤报销。-般工伤报销是100%的。当然这仅是医疗费用,公司在停工留薪期要照常支付员工工资。如果伤残定级,在解除(有些伤残情况公司不能主动解除)或终止时还要支付伤残就业补助金。工伤基金除支付医疗费用外,还要支付伤残补助和伤残医疗补助金。
法律依据:工伤职工劳动能力鉴定管理办法第三十一条 未参加工伤保险的公务员和参照公务员法管理的事业单位、社会团体工作人员因工(公)致残的劳动能力鉴定,参照本办法执行。
1、您与该公司的争议属于劳动争议,根据法律规定,劳动争议属于仲裁前置,即必须经过劳动仲裁,对仲裁裁决不服才能向法院提起诉讼,不应向法院直接提起诉讼。2、您应从劳动合同解除之日起一年内向劳动仲裁委员会申请劳动仲裁,否则时效就已经经过。3、三人的责任主要看协议约定,协议对此无约定的,视为均对此承担连带责任。
法律依据:工伤职工劳动能力鉴定管理办法第十九条 再次鉴定和复查鉴定的程序、期限等按照本办法第九条至第十五条的规定执行。
2021-09-15 10:18:36共5位律师回复

有问题,无需注册、快速咨询,中顾法律网专业律师为你服务!