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北京律师靳双权——合同中未约定逾期违约金的,能否主张违约责任

发表时间:2021-05-03 18:35 法律分类 : 土地房产 - 房屋买卖 阅读量:307     手机端阅读
原告诉称
原告H公司诉称:2014年7月17日,被告张三购买了我公司开发的B市1号房屋(以下简称1号房屋),双方签订了《商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)。合同约定:房屋总价款为:3187513元。张三应于2014年5月20日前支付我公司957513元,剩余房款223万元由张三向银行申请贷款支付。《预售合同》签订后,张三按期支付了首付款,直至2015年9月2日张三才通过贷款将余款打入我公司账户。
故我起诉要求判令:1、被告张三向我公司支付我逾期付款违约金333185元;2、本案诉讼费由张三承担。

被告辩称
被告张三辩称:我从未收到原告H公司向我邮寄的快递。在买房过程中我积极履行合同义务,在我交纳完毕部分首付款后,H公司并未通知过我何时去补交剩余首付款。在我多次询问下,H公司也未向我明确催要相关款项亦未向我告知新的销售人员进行联系。我不存在违约行为。

本院查明
2014年4月12日,被告张三向原告H公司支付诚意金2万元。2014年4月26日,张三又向H公司支付1号房屋购房定金8万元。2014年5月11日,张三向H公司支付首付款857513元及产权代办费1000元。
2014年7月17日,H公司作为出卖人与张三作为买受人签订《预售合同》,约定张三购买H公司开发的1号房屋。合同第六条付款方式及期限约定:买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款:商业贷款。买受人可以首期支付购房总价款的30.04%,其余价款可以向建设银行借款支付。
涉案房屋于2014年7月19日已完成主体结构封顶工程,且验收合格。2014年7月25日,H公司向张三邮寄《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》,载明:我公司已于2014年7月19日达到银行放款条件,但您的贷款资料尚未提供齐全,现通知您在2014年8月1日前补齐贷款所需全部资料。以便贷款银行审核您的商品房贷款手续,尽早放款。
根据合同约定,在我司或者贷款银行通知您办理商品房担保贷款手续之日起60天内,您的商品房贷款未能到达我司账户的,视为您不能取得商品房担保贷款,您必须一次性付清剩余房款,否则我司有权按照合同约定收取违约金。本通知不视为我公司对付款方式和付款期限等合同条款的变更、对自身权利的放弃以及对您应付义务的减免。该快递无人签收退回。
2015年1月28日,H公司向张三邮寄了《律师函》,载明:张三购买了1号房屋并于2014年7月17日签订了《预售合同》,合同约定付款方式为商业贷款。按照合同约定全部房款应于2014年10月31日前到达H公司账户,张三已违反了合同约定。在此之前H公司通过电话、快递等方式催款,但张三仍未向H公司支付房款,故通知张三于2015年2月5日之前付清全部房款。2015年4月22日,H公司向本院提起诉讼要求解除与张三的《预售合同》并要求张三承担违约责任。
2015年5月11日,H公司领导为张三批示:该客户是公司主管税所领导,一直以来对我司税务方面提供了很大的支持。因公积金贷款额度有限(80万),在办理贷款前需补交首付143万,客户应在1月20日前补齐,由于资金压力较大,现客户申请延期至5月底前将余款补齐。后H公司领导签署意见:情况属实,同意按规定权限报批。后因公积金贷款政策调整,张三增加了公积金贷款数额,并与H公司就补交首付款及贷款问题进行了协商。2015年6月24日,张三补交了首付款103万元。
2015年9月2日,贷款银行向H公司支付了张三的剩余购房款120万元。2015年10月20日,张三应H公司要求提交《客户需求申请表》,载明:本人张三于2014年7月17日认购1号房屋并按期支付首付款,因本人征信问题,变更原按揭付款方式为公积金付款导致放款周期延长,被贵公司诉讼,现申请贵公司予以撤诉并减免诉讼费及违约金。后H公司变更诉讼请求,主张逾期付款103万元的违约金133385元及逾期付款120万元的违约金199800元。
在本案审理过程中,张三称其在购房过程中一直与H公司进行协商,且双方对于变更付款方式及付款时间均达成了一致的调解意见。另张三称对于合同附件五的内容并不知情,且认为违约金计算方式约定过高,合同附件五上也没有张三的签字。经询问,H公司未向张三对于附件五的相关规定进行特别说明,在邮寄快递后未向张三核实邮件的签收情况,且H公司未提供证据证明张三存在迟延办理贷款手续的违约行为。

裁判结果
驳回原告H公司的诉讼请求。

律师点评
依法成立的合同,对当事人具有法律的约束力。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中原告H公司与被告张三签订的《预售合同》系有效合同,双方当事人均应依约履行各自义务,但附件五没有张三的签字,不能以附件五的条款内容对张三进行约束。现H公司主张按照附件五的条款要求张三承担违约责任,从本案查明的事实表明,附件五条款张三并未签字确认,H公司亦未对该条款作出明显标识及尽到说明和提请注意的义务,也未提供证据证明相关部门向张三发出限定补交首付款期限的通知,及张三实际得知房屋封顶的情况并收到了其邮寄的催办贷款通知。张三延期交纳剩余房款经与H公司协商得到了H公司的准许。故对于H公司要求张三对于补交首付款103万元及贷款120万元迟延交付承担违约责任的诉讼请求,不予支持。
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