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民法典来了,2021年1月1日以后买卖房屋的要注意了!

发表时间:2020-06-01 16:00 法律分类 : 土地房产 - 房屋买卖 阅读量:553
责编:gxyhy 内容来源:岳海艳律师

远闻(上海)律师事务所

上海市浦东新区浦电路438号18G

就是说抵押权人知道产权人也就是抵押人要卖抵押房子的话,抵押权人有证据证明自己的抵押债权有风险的情况下,可以要求抵押人在转让房子以后,用转让的钱优先清偿他的债务。即房屋设立抵押不影响交易,但是抵押权人可以优先在卖房款中实现抵押债权的清偿。

(四)房屋共有人和产权人的近亲属享有优先于承租人的优先购买权!

之前的法律规定承租人在出租人出卖双方建立租赁关系的房屋时享有优先购买权。民法典在承租人之前又加了两个有优先购买权的人,这两个人分别是:(1)房屋的共有人;(2)出租人也就是产权人的近亲属;

民法典726条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利,但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。即出租的房屋有共有人的话,共有之间可以直接交易,不需要征求承租人意见。出租人将房子直接卖给自己的近亲属,也不需要征求承租人的意见,直接交易即可。

(五) 承租人的优先购买权有一个15天的行使期间,过期不候;

这个规定很好,解决了实际问题,之前的法律虽然规定了承租人的优先购买权,但是没有规定具体期间,在实践中有时会给出租人带来困扰。

民法典726条规定:出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

(六)各位卖房人和买房人,2021年1月1日以后买卖房屋在找中介时要“从一而终,”要交中介费,不要试图跳开中介私自成交逃避缴纳中介费。

很多人在买卖房子时都需要去找链家、我爱我家等中介机构提供居间服务,但是不想交中介费,他们经过中介介绍,认识买家或者卖家后,私下联系对方,最后私下跟对方成交签房屋买卖合同。还有的货币多家,找收费最低的中介成交,这样做都是为了省中介费。

同样的逃避缴费行为也发生在房屋租赁中,导致房屋中介白忙一场却无法收到中介费,有很多中介公司为此不得不与客户对簿公堂。

民法典这次为中介说话了!

民法典第965条规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”

也就是说,国家从法律层面上给这种投机取巧、逃避中介费的不诚信行为一个否定的评价,以法律条文的形式告诉这些人,你们这样做不行,得尊重中介的劳动,给人家交中介费。

总之,大家要合法的进行房屋买卖,要诚信,有契约精神,遵守民法典的规定。

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买房时如何规避一房多卖风险

一是购房者要进行产权调查 交易中心通常备有房屋的原始记录,包含房屋所有的基本信息,如房屋土地状况、产权共有人等。发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符时,购房者要注意了,卖房者有可能是一房二卖。 二是提存房屋产权证 签订买卖合同后,若未办理过户手续,房屋产权证仍由卖房者持有。有些购房者看到房屋产权证后,会误认为产权仍为卖房者所有,为卖房者一房二卖提供了便利。购房者可要求卖房者将房屋产权证提存在第三人处,待办理过户时,再从第三人处取出。 三是提高定金支付比例 对于房屋交易来说,提高定金付款额度是一件利弊共存的事情。利处在于,提前支付较高的房款,可以稳定房主的心,更加顺利而负责的完成房屋交易。弊端在于一旦发生什么风险,损失也不小。但是,弊端也可以通过合同约束,用法律效应来维护。买方通过支付高额定金来督促卖方及时交易,同时在合同中对卖方毁约制定双倍甚至更严格的赔偿方法。高额的赔偿成本也就束缚了卖方,使其不敢随随便便就毁约,甚至一房二卖了。定金法律规定不能超过合同标的额的20%。 四是加重“一房二卖”的违约责任 买房者在签订购房合同时,应尽量明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。合同一旦签订,便具备了法律效力。任何一方都要遵守合同约定,不得无故违约。如果卖方想要毁约或者是出现一房二卖的情况,买方有权依照合同向法院提出诉讼,要求卖方继续履行合同或者是赔偿买方的损失。 五是及时进行网签登记 买房时一定要及时网签,因为网签后即使卖方看到房价涨了想要毁约卖给第三方,也必须注销网签后才能进行;而注销一般只有买方或者双方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申请才能注销,即需要有买方的协助,否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。
2020-09-29 16:50:56共1位律师回复

遭遇一房多卖该如何维权

“一房二卖”,应依《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 如卖房者是非房地产开发企业的一般人,对其违约的处理与法律适用。这种情况下,争议的处理应以合同法作为基础,向违约者主张违约责任。这时,不能主张惩罚性赔偿责任,而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。
2020-09-29 16:50:40共1位律师回复

如何查询房子是否一房多卖

一房二卖是指,房屋所有人就同一房屋先后与不同买受人签订房屋买卖合同,将同一特定的房屋出售给不同的买家,而多份买卖合同均合法有效。 查询该信息可以到房屋所在地房管局官网交易系统查询该房屋备案情况,可查询所买房屋权属情况,是否已经网签备案给第三人。如果没有实现网签的城市就到当地房管局去查询备案情况,可以较为详细了解房屋权属的资料。
2020-09-29 16:50:22共1位律师回复

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