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开发商开票交房,法院因开发商债务拍卖房屋?

发表时间:2020-05-20 17:25 法律分类 : 土地房产 - 房屋买卖 阅读量:4785     手机端阅读

远闻(上海)律师事务所

上海市浦东新区浦电路438号18G

案情:

原告向某房地产开发公司(以下简称被告)购买临街商铺一幢一层(以下简称系争商铺),双方于2014年1月16日签订《上海市商品房预售合同》并网上备案,合同总价498万元,原告于当日以银行转账方式支付408万元购房款。

同日,与被告为同一法定代表人的投资管理有限公司(以下简称管理公司)与原告签订《房屋预/租赁合同》,约定以2014年10月18日至2022年10月17日的房屋租金抵扣90万元应支付给被告的购房款,双方约定被告向原告交付房屋的同日原告也向管理公司交房。

2014年7月31日,被告向原告交付系争商铺时,原告向管理公司交房并由管理公司负责出租系争商铺收取房租,三方签订合同确认管理公司收取的房租抵扣原告应该支付给被告的购房款。

开发商于2019年5月1日向原告出具《情况说明》,确认2014年10月至2019年5月物业公司共计返租90万元,全部房款于2018年10月20日已结清,同时被告开具全额发票给原告。

由于被告原因,该房屋一直不能过户给原告。

2019年11月,系争商铺所在地法院通知原告腾让系争商铺并配合卖房,原告才得知自己的商铺已由被告的债权人查封并申请拍卖还款,同时原告得知系争商铺上设定了某银行的在建房屋抵押贷款,贷款金额1.6个亿,某银行也等着拍卖系争房屋还欠款。

原告遂向商铺所在地法院执行局提出案外人执行异议,要求停止拍卖系争商铺,法院经审查相关证据后裁定驳回其异议请求,继续拍卖。原告无奈,遂提起诉讼,诉讼请求:

(1)停止对原告商铺的执行即停止拍卖;

(2)确认系争商铺的所有权归原告所有。

法院判决:

驳回原告的全部诉讼请求。即不停止对系争商铺的执行,也就是说不停止拍卖系争商铺;同时不确认系争商铺的所有权归原告所有。

律师点评:

第一:系争商铺不在原告名下,故被告的债权人可以申请拍卖;

原告的系争商铺之所以被查封且即将被拍卖,而实际占有人原告不能阻止拍卖的原因在于------系争商铺没有过户到原告名下,系争商铺在房屋交易中心登记的产权人仍旧是被告,故被告的债权人可以查封并要求拍卖系争商铺偿还被告欠自己的钱。

第二:原告没有付清全部房款,即便原告有全额发票也不能改变实付购房款只有408万元的事实;

法院没有确认该房屋归原告所有的理由是原告并没有付清合同约定的全部购房款498万元,原告实际支付的购房款只有408万元。

虽然系争商铺的购房余款约定以系争商铺的租金抵扣,但是法院查明管理公司收到租金之后没有支付给开发商,开发商出具的情况说明不属实。

第三:支付给同一个自然人名下的不同公司的钱,不能混淆。换句话说,一个法律关系是一个法律关系,不能混成一个,通俗点说,就是一码归一码。

虽然管理公司和被告是同一个法定代表人,但是在法律上是两个主体,不是同一个主体,系争商铺的90万元的租金支付到管理公司并不等于支付给了被告。

很多非法律专业人士都会混淆自然人和法人之间的关系,以为同一个自然人开的公司,不管钱付给谁都一样,实际是上绝对不一样的。

本案原告认为自己的房子被开发商租出去了,自己的房租都给开发商了,所以购房款付清了。法院和律师提示是两家公司时,原告才注意到这个区别,但同时主张反正都是付给某某(两公司共同法定代表人)的就行,这是不对的。

如原告与被告签订购房合同的同时将该系争商铺委托给被告租赁,由被告收取租金并抵扣剩余购房款,则本案应该认定系争商铺的房款已经付清,法院应裁定停止拍卖。

第四:原告要保住系争商铺,应该马上补交剩余购房款90万元,注意,在此种处境下,不能补交给被告,而是补交给法院执行局,之后申请法院裁定中止拍卖。

原告补交购房款90万元后,要起诉被告将系争商铺过户给自己,同时起诉管理公司退还欠付租金90万元。


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