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合同签后因限贷政策,而无法支付房款的,买房者能否解除合同?

发表时间:2020-05-04 18:29 法律分类 : 土地房产 - 房屋买卖 阅读量:131
责编:fanshengqiang 内容来源:范升强律师

上海市徐易朱律师事务所

商城路800号斯米克大厦801室

  合同签完后遇到限贷政策,办不出按揭贷款而无法支付房款的,买房者能否解除合同?已付房款/定金能退还吗?

  范升强律师 范律法亭

  前言

  限贷政策是近年来国家调控房地产市场的常用手段,往往导致按揭贷款购房的买房者无力支付购房款、无法履行房屋买卖合同,而房屋买卖合同又都会约定买房者在不能按时足额支付房款时应承担的责任(如不退定金、计收违约金等)。因限贷政策造成的“违约”责任,买房者要背锅吗?

  实务观点:

  1、一般认为,限贷政策对于房屋买卖合同的签订和履行而言,(1)既不属于不可抗力;(2)也不属于情势变更(限贷政策只是调整首付比例、贷款利率或限制申请按揭贷款的资格,被交易的房屋的房价并未因此明显增加,继续履行合同不会造成交易双方的明显不公);(3)也不能完全忽视限贷政策的不可预料性以及其事实上对购房者造成了不可逾越的障碍,而简单地将其归结为可以预见的商业风险,由当事人自担风险。

  2、若限贷政策确实造成了买房者无法履行合同,并且合同中也未约定有关“限贷政策出台后,买房者不能获得按揭贷款时,应以现金补足房款”的“预见性条款”的,则可将限贷政策调整视为“不可归责于双方事由”的解除合同的情形。

  3、如没有该“预见性条款”的,一般认为在签订合同时,双方对限贷政策并无预见,根据“最高院商品房买卖合同司法解释”第23条的规定,买房者可解除合同、要求退还已付款项且无需承担违约责任;(2)反之,如有该“预见性条款”的,买房者则要像承担一般的商业风险那样承担违约责任。

  相关案例:

  某年3月,曹某(买方)与协力公司(卖方)签订了“商品房买卖合同”,约定曹某以X万元的价格购买协力公司开发的商品房。合同签订当天,曹某支付了房屋首付款Y万元(20%),约定余款以按揭贷款方式支付。次月,国家收紧房贷政策,曹某因不符合新政下办理银行按揭的条件,无法支付购房的余款,遂要求解除商品房买卖合同并要求协力公司退还已付款项,协力公司则认为曹某不履行合同义务,要追究其违约责任。双方遂诉讼至法院。

  法院判决:

  此案经过一审、二审和再审,最高院的再审判决最终支持了曹某的诉请:解除“商品房买卖合同”,协力公司退还购房首付款。主要理由如下:

  (1)“商品房买卖合同”签订于国家颁布限贷政策之前;(2)“商品房买卖合同”条款中也未明确约定“在可能出现的银行贷款障碍和曹某不能贷款的风险出现时,曹某应当以银行按揭贷款以外现金方式补足房款”之条款。故,没有证据证明曹某对限贷政策的出台以及其不能办理银行贷款有充分的、合理的预见。

  因限贷政策的出台超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。依据“最高院商品房买卖合同司法解释”第23条的规定,判决:解除“商品房买卖合同”,协力公司退还购房首付款,曹某亦无需承担违约责任。

  法律依据:

  最高院《商品房买卖合同司法解释》第23条:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  最高院《合同法司法解释二》第26条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

  当然,本文只是对该类案件复杂问题的简单化论述,若实际遇到此类纠纷,法院还会综合案件各种事实做出最后判决。

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