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“新冠”疫情对商品房买卖合同履行的影响

发表时间:2020-02-26 20:55 法律分类 : 土地房产 - 房屋买卖 阅读量:721

山东康桥(烟台)律师事务所

2020年的新春注定是令人难忘的,席卷全国的“新冠”疫情给经济生产带来巨大挑战,各级政府也相应出台各项行政措施,这些情况将对经济社会中各类合同的履行产生影响。

《中华人民共和国民法总则》(下称“《民法总则》”)第一百八十条规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》(下称“《合同法》”)第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”对于“新冠”疫情,虽然有相关专家认为疫情“可防可控”,但截至本文撰稿之日,尚无确切有效的治疗方法,我们认为此次“新冠”疫情具备“不能预见、不能避免和不能克服”的构成要件,应属于不可抗力。

基于“新冠”疫情这一不可抗力事件,针对商品房买卖合同项下义务的履行,本文拟围绕合同当事人可能关心的以下几个问题进行分析和探讨。

一.关于因工期延期引起的逾期交付问题

因“新冠”疫情,已引起春节假期延长、各地开工时间延后,例如北京市住房和城乡建设委员会发布《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》(2020年1月29日发布)要求“全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日(正月十六)24时复工或新开工”,该等情形将引起建筑工程工期延期,从而可能导致出卖人逾期向买受人交付房屋。

我们倾向于认为,“新冠”疫情对于一般商品房买卖合同的当事人而言,是“不能预见、不能避免和不能克服”的突发性异常事件,如因疫情导致工期延误,性质应属于不可抗力,由此引起建筑工程工期延期,进而导致出卖人逾期向买受人交付房屋的,开发商可在计算逾期交付违约金时,扣除该等不可抗力原因延误的天数。

但需提示注意的是,在计算因不可抗力原因延误的天数时,应与事实相符且有相应证据证明,除疫情导致的工期延误可视为不可抗力外,一般而言,对于特殊天气,例如雾霾、大风、高温等可以在一定程度上进行预测的因素,造成的限制施工、停止施工等情形,因往年亦常有发生,法院可能认为开发商作为专业单位,应做到提前预期和知晓(即不具备不可预见的要件),并对工期进行前期判断,该等事项不属于不可抗力,无法以不可抗力原因扣除,开发商可能仍需承担相应的违约责任。此外,对于疫情发生后,开发商与买受人签署的房屋买卖合同,开发商应预见到疫情可能对其正常施工造成影响,此种情况下,合同中约定的交付日将被视为已考虑了疫情可能的影响,因此亦不属于不可抗力。

如涉诉讼,开发商可能负有证明停工情形真实发生(通常以停工报告证明)、停工必要性、停工与相关因素存在关联性等的证明责任。当然因本次疫情的广泛性和严重性,“新冠”疫情引起的假期延长、行业停工可能被视为是公知的,出卖人的举证责任相应减轻,但仍建议房地产企业就此次疫情造成停工的相关证据予以收集和保存。

二.关于延期办理权属登记的问题

如前所述,不可抗力是指“不能预见、不能避免和不可克服”的事件,具体就延期办理权属登记能否适用不可抗力,需视情况和个案而定。

因“新冠”疫情发展,国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》(国办发明电〔2020〕1号,2020年1月26日发布)延长春节假期,房管部门延迟办公,导致开发商无法在买卖合同承诺的期限内为买受人办理不动产权证书的,该等疫情发展、春节假期延长的事件是合同双方在签署买卖合同时无法预见,且国务院办公厅发布后无法避免和克服的,开发商在假期延长、房管部门延迟办公的范围内可以不可抗力为由主张免除相应违约责任;但如疫情爆发并未对申办权属登记造成影响,相关部门正常对外办公,则无法由此免除出卖人的违约责任。例如在“广州名盛房地产实业有限公司与黄月明商品房预售合同纠纷”〔(2005)穗中法民四终字第738号〕一案中,法院认为:“非典疫情的爆发并不影响名盛公司向房管部门申办权属登记,而且房管部门也没有明文规定不对外办公。故名盛公司辩解2004年2月10日已履行了合同约定的办证义务及受非典疫情原因导致迟延办理权属登记的意见,不予采纳。”

针对因疫情房管部门无法正常办公,导致出卖人迟延办理权属登记的,建议开发商及时搜集和保存相应的证据。

三.关于及时通知与减损的问题

《合同法》第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失。”

《民法总则》《合同法》规定的不可抗力免责并非是绝对的,《合同法》同样赋予遭受不可抗力一方及时通知合同对方的义务,其目的在于使得合同对方及时了解和知晓不可抗力情形,以采取相应补救措施,实现减损、止损的目的。基于公平原则和诚实信用原则,当事人未及时通知,从而导致对方未能减轻损失的,针对该部分损失(如对方采取措施可以减轻的损失)不能适用不可抗力避免承担责任。除《合同法》规定的通知义务外,通常商品房买卖合同及其补充协议中亦会约定发生不可抗力时的通知条款,通知的期限、条件、方式等,我们提示合同当事人关注商品房买卖合同中约定的相应通知义务。

例如在“南宁童乐乳业有限责任公司与林月群商品房预售合同纠纷”〔(2019)桂01民终8707号〕一案中,南宁市中级人民法院认为:“虽然大雨、‘两会一节一赛’等符合不可抗力的情形,但不论依据合同约定,还是根据法律规定,童乐公司均应将因不可抗力而停止施工的事由告知买受人。涉案《南宁市商品房买卖合同》预留有双方的联系方式,但童乐公司并未在约定期限内履行告知义务,亦未能举证证明其未能通知买受人系因客观原因不能所致。因此,童乐公司要求在逾期交房天数中扣除因不可抗力造成停工的天数无依据,童乐公司的上诉请求,本院不予支持。”

根据《合同法》规定的遭受不可抗力一方当事人的通知义务,及商品房买卖合同中对于发生不可抗力时通知义务的约定,我们建议开发商如发生因“新冠”疫情导致工期延误、交付延迟、无法及时办理权属登记等情况时,审查商品房买卖合同的相应约定,并及时向买受人书面通知和留存相应证据,通知内容应不仅限于“新冠”疫情的发生,还应包括因“新冠”疫情导致开发商无法履行合同具体义务的原因、情形,开发商为减损已采取的积极措施(如有)。

通常而言,可能包括的证据材料有:(1)不可抗力情形实际发生的客观证明,例如停工报告,政府部门出具的官方书面通知、公告,官方媒体(或其他有公信力媒体)的报道等;(2)向买受人通知的证明,例如书面通知的寄送文件、回执,录音录像,双方就不可抗力事宜确认签署的书面文件等;(3)积极采取措施减损、止损的证明材料,如开发商及时采取了相应措施减损、止损,建议固定和保留相应证据,可能对合同双方权责划分具有重要意义。

四.关于买受人要求变更合同或解除合同的问题

疫情发生后,买受人可能向出卖人提出变更买卖合同或解除买卖合同的主张,例如要求调整价款、延期支付或退房。买受人可能的理由包括受疫情影响收入下降、标的房屋位置恰处于疫区、因隔离等原因未能及时付款等,该等原因是否构成不可抗力,需视情况和个案而定。

如前所述,《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”不可抗力系针对合同义务履行方,因不可抗力事件的发生导致其履行不能,例如买受人确因疫情隔离无法履行付款义务,我们认为亦属于不可抗力情形,可免除相应的违约责任,但买受人需就“因隔离无法履行付款义务”这一事实承担举证责任;而如买受人提出其收入下降、标的房屋位于疫区等理由,我们倾向于认为该等原因不会导致合同双方“不能履行合同”的后果,即买受人仍可按照合同约定向出卖人支付房屋价款(虽然可能履行困难或造成不公平),不属于适用不可抗力条款的范围。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(2009年5月13日实施,下称“《合同法司法解释二》”)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条是我国法律法规中关于情势变更规则的规定,根据该条规定,在“新冠”疫情这一不可预见的重大变化发生后,双方继续履行合同对于一方“明显不公平”或者“不能实现合同目的”的,该方有权向法院请求变更或者解除合同,例如因疫情影响买受人完全失去收入来源无法负担房屋价款,或标的房屋恰位于疫情严重的区域导致房屋价值波动较大,在该等情形下,买受人认为继续履行合同无法实现其合同目的,法律赋予其依情势变更之理由诉请法院请求变更或者解除合同的权利。

需要注意的是,情势变更规则适用的权利是“向法院请求”的权利,也即,买受人可基于前述理由向人民法院请求解除或变更合同,但不能以单方向出卖人发送不予支付房价款的通知的方式实现法律效力(不仅无效,且可能构成违约),这一点与不可抗力的适用是不同的。显而易见的,情势变更规则的适用中法院将享有较大自由裁量权,是人民法院对民法公平原则的司法掌控,因此最高人民法院于《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法[2009]165号,2009年4月27日发布)中强调针对《合同法司法解释二》第二十六条,“如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。”根据实践经验,司法实践中对情势变更原则的适用是较为谨慎的。

但谨慎适用并不意味着不适用,特别是面对“新冠”疫情这种重大不可预见事件的发生,如继续履行合同确实将造成明显不公平或致使合同当事人无法实现合同目的的,法院可能支持买受人要求变更或解除合同的诉讼请求。参照已失效的《非典期间法院工作通知》(2003年6月11日发布,2013年4月8日废止)第三条第(三)款规定:“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。”此次“新冠”疫情与“非典”疫情有一定相似性,该等规定具有较高的参考意义。

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