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借他人名义购买经济适用房有效吗?

发表时间:2016-12-30 00:51 法律分类 : 土地房产 - 房屋买卖 阅读量:492

【提要】

为了能快点儿申购上经适房,有人则会借有资格申房者的名义出资购房,在申购经适房时,国家有严格的审核标准,同时鉴于经适房的特殊属性,明令禁止经适房借名买房,且对于其上市交易也有明确的限制。

【关键词】借名义、经适房、普通房、法律后果、维权

【案例】

2006年她欲购买一套经适房,当时已办理了购房指标审批的初步手续,但因王老太单位管理公章的人出差,还差一个章没有盖。当时王老太的大儿子三十多岁,未婚,已具备购买经适房的资格,加上他没有工作,申请手续相对简化。经家人协商一致后,就用大儿子的名字申购了,想等房子满五年后再过户给王老太。

于是,大儿子与开发商签订了经济适用房购房合同,王老太则用自己的全部积蓄,支付了购房款及相关契税。房屋交付后,王老太便装修房屋,一直入住至今。王老太和老伴共有三子,全家人都知道这房子是王老太出资购买的,为了快点儿办手续,才用了大儿子的名字。

起初,大儿子也承认是借名购房。但随着过户日期临近,北京房价一路攀升,原来几十万元能购买的房屋现已升值到几百万,大儿子便急了眼。他三番五次要将父母赶出去,并扬言要卖房。老人坚决不搬走,大儿子遂将王老太告上法庭要求腾房。

最初一段时间,王老太顾及亲情关系,不愿意将大儿子告上法庭。但是,对于老人的容忍大儿子不仅不领情,反而愈发张狂。万般无奈,王老太向法院提起了确权之诉。可是她怎么也没有想到,法院竟然驳回了她的全部诉讼请求。这是怎么回事呢?

律师说法:经适房借名购买一般认定无效

经济适用住房是一种具有保障性质的政策性住房,面向城市低收入住房困难家庭出售,具有经济性和适用性的特点。因此,在申购经适房时,国家有严格的审核标准,同时鉴于经适房的特殊属性,明令禁止经适房借名买房,且对于其上市交易也有明确的限制。

此案中,王老太与大儿子之间就属于典型的经济适用住房借名买房的情况。虽然王老太称经过了初步审批,但是最终没有经过建委的审批。因此,视为王老太没有经济适用房的购买资格,王老太向儿子借名的行为违反国家相关法律规定,应当认定无效。

不过,律师认为,在司法实践中,也并非所有的经济适用房借名都是无效的。比如,实际购房人已取得了经济适用房购买资格,这时再借他人名义购买经济适用房,这种借名买房行为并没有破坏经济适用住房的管理制度。所以在司法实践中,一般认可这种借名协议的效力。

所有权确认法院一般不予支持

律师指出,很多借名人打心眼儿里认为房子就应该是他们的,因而大多会提起确权之诉,请求法院确认诉争房屋归其所有。但实际上,这种诉求往往无法得到法院的支持。

首先,依据我国《物权法》的相关规定,出名人理应享有作为房屋所有权人相应的权利。

其次,双方借名购买的房屋系经济适用住房,即便双方存在借名的口头协议,也会因经济适用住房过户涉及购买人资格审查、政府回购等行政审批,从而无法获得法院支持。

基于此,律师建议,当经济适用房借名产生纠纷之后,一般不要直接提起确权之诉,否则,既浪费了时间成本,也最终不能达到借名人诉讼的目的。

确权被驳回借名人可索赔损失

在实践当中,借名人与出名人发生纠纷大多是因为房屋价格上涨,很大一部分出名人在房屋满五年后,拒不配合办理过户手续。即便打到法院,借名协议也通常认定无效,确权也无法得到法院支持。不过律师认为,借名被认定无效或确权被驳回,借名人并不是没有其他救济途径。

一般情况下,在法院认定借名无效及确权被驳回后,借名人可以向法院提起诉讼,要求出名人返还购房款并赔偿损失。因诉争房屋属于经济适用房,出名人和借名人对于房屋借名购买都存在过错,法院通常会结合双方的过错大小,判令出名人承担相应的赔偿责任。

结合本案的情况,律师认为,虽然王老太的所有权确认之诉被驳回,但她的出资、装修款、房屋升值的部分损失等,可另行向大儿子主张,要求他赔偿。

借名购普通房屋一般认定有效

律师介绍,一般借名的协议有口头的,也有书面的。依据我国《合同法》的相关规定,口头约定也是合同的一种形式,受国家法律的保护。如果双方之间借名协议并不违反国家相关法律、法规的相关规定,且协议内容是双方当事人的真实意思表示,那么,借名协议便是合法有效的。

在此情况下,如果出名人不按照协议约定履行相关义务,则借名人可以要求出名人继续履行协议,配合办理过户手续。但因经适房过户涉及购房资格审查、政府回购等行政审批,法院无法强制过户,若出名人执意不配合,最终协议也可能无法继续履行。如果协议最终未被履行,则借名人可以要求出名人承担相应的法律责任。

但是,如果双方是为了规避国家限购政策、逃避购房资质审核而借名买房,在司法实践当中,法院一般不会支持借名人要求办理过户或确权的诉讼请求;如果以后国家取消了限购令政策,实际购房人就有了购房资格,这种借名行为仍然是有效的。

律师提醒:家人借名购房,最好书面约定

律师特别提醒:经适房在申购方面有特殊的要求,只有符合条件的家庭或个人才能进行申购。没有购买经适房资格的购房人,一定不要贪图一时便宜,借用他人名义购买经济适用房,否则,很有可能房子装修了、入住了,最后却成了别人的。

另外,借名购房大多发生在具有一定亲属关系或者朋友关系的熟人之间,往往双方基于信任关系,没有签订书面借名协议,仅仅是口头约定,这样一旦产生纠纷,举证就相对比较困难。由此律师建议:对于符合国家法律规定的借名购房,双方最好能通过书面形式约定,以最大限度降低双方未来的法律风险。

(文章和图片来自互联网)

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(一)必备材料:
(1)原告方的身份证原件,审核完即归还原告。
(2)双方夫妻关系的证明,一般可提供结婚证和婚姻登记机关出具的婚姻状况证明。
(3)夫妻共同财产的证明,一般提交财产清单即可,具体在开庭时提交也可。
(4)有子女的还应当提交子女的出生证明、户口簿。
(5)如果是第二次起诉离婚,原告还要从法院开具判决生效单。
(二)其他材料:
(1)婚姻基础状况的证明材料。如自由恋爱、经人介绍或包办买卖婚姻、再婚、复婚等的证明材料。
(2)婚后夫妻感情变化、引起离婚原因的证明材料。如因第三者插足引起离婚的,提供第三者介入的具体事实、证人证言、视听资料等证明材料;如有生理缺陷、精神病的,提供诊断书、鉴定书;如有赌博、吸毒等恶习或被判处长期徒刑的,提供公安机关的处理决定、法院判决等材料。
(3)夫妻关系现状的证明材料。如分居的,提供分居时间、原因、分居协议等材料;曾经起诉离婚的,提供法院判决书、裁定书等材料;双方家庭之间有过激烈冲突的,提供公安机关的出警记录材料等。
(4)双方经济状况的证明材料。双方收入、存款、债权债务等证明,如单位证明、工资卡、完税证明,存款人、帐号、金额,债权、债务数量,债务债权人姓名、住址等。
(5)需要对方给予经济帮助的,提供疾病或无劳动能力、经济来源状况的证明。
(6)需要经济补偿的,提供财产约定书、一方抚育子女、照料老人的证词和录音材料等。
(7)要求对方给予精神损害赔偿的,提供对方重婚、与他人同居、实施家庭暴力、虐待、遗弃家庭成员等的证据材料。
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