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征收拆迁故事

发表时间:2020-04-13 16:19 法律分类 : 土地房产 - 征地拆迁 阅读量:163

北京市安博律师事务所

  征收拆迁故事:政府在征收拆迁中违法强拆后怎么赔偿?赔偿的评估时点和标准怎么确定?

  在征收拆迁实践中,经常会出现这样的情况:被征收人对补偿标准不满意,迟迟不肯签约搬迁,政府为图一时的“省事”,不走法定程序依法强制征收,而是组织人员对被征收人的房屋进行违法强拆,在进行行政赔偿。那么,政府对被征收人的房屋进行违法强拆后怎么赔偿?赔偿的评估时点和标准怎么确定呢?让我们通过下面的征收拆迁故事来了解一下吧!

  一、补偿谈不拢,政府进行违法强拆

  2012年6月21日,山东省聊城市东昌府区人民政府(以下简称“东昌府区政府”)作出东昌政通字(2012)15号《关于谷庄片区旧城改建项目房屋征收决定的公告》,决定对东昌府区谷庄片区旧城改造项目范围内房屋进行征收。被征收人路普桂在征收范围内有两处房屋,持有集体土地使用权证,但未办理房屋产权登记。由于对补偿标准不满意,路普桂等25名被征收人在征收补偿签约期限内未与东昌府区政府达成补偿安置协议。2013年1月12日,东昌府区政府为了不影响项目整体进度,对路普桂等25名被征收人的房屋实施了强制拆除。

  二、向法院起诉,判决确认强拆违法

  房屋被强拆后,路普桂等25名被征收人向山东省聊城市中级人民法院(以下简称“聊城中院”)提起行政诉讼,要求确认东昌府区政府强制拆除房屋的行为违法,赔偿因房屋强拆造成的经济损失。聊城中院对路普桂等25人共同起诉要求确认东昌府区政府强制拆除房屋行为违法予以立案,同时对路普桂等25人要求赔偿经济损失分别立案。2015年11月2日,聊城中院院作出(2015)聊行初字第58号行政判决,确认东昌府区政府强制拆除路普桂等25人房屋的行政行为违法。

  三、赔偿分歧大,鉴定评估确定赔偿

  东昌府区政府强制拆除房屋的行为被判决确认违法后,聊城中院对行政赔偿案件进行审理。由于路普桂未对房屋进行产权登记,东昌府区政府在强制拆除房屋时也未对相关证据进行公证保全,且双方均未能提供有效证据证明案涉房屋的面积、价格及室内财物的损害情况,赔偿分歧较大,因此聊城中院委托相应的鉴定、评估机构,对房屋的面积和价格进行鉴定、评估,根据鉴定、评估结果确定案涉房屋的赔偿价格,并酬定室内财物损害的赔偿金额,具体如下:

  (一)关于房屋建筑面积的确定

  聊城中院根据东昌府区政府的申请,委托鉴定机构根据案涉房屋所在区域的地形图和不同时期的卫星图片对案涉房屋的面积进行鉴定,并出具《房屋建筑面积鉴定书》,鉴定路普桂的房屋总面积为410.84平方米。因该鉴定结论明确说明测量资料数据存在正常的测量误差,即100平方米的房屋存在±0-±7平方米的误差,为保护路普桂的合法权益,案涉房屋面积按照误差的最高值予以计算,即每百平方米房屋增加7平方米的误差,因此,确定案涉房屋面积为439.64平方米(410.84+28.8=439.64平方米)。

  (二)关于房屋赔偿价格的确定

  聊城中院认为,东昌府区政府征收决定公告时间(2012年6月21日)与实际赔偿时间相隔过长,市场行情发生了很大变化,如果以征收决定公告时的市场价格予以赔偿,该赔偿标准显然对路普桂是不公平的,故依职权委托房地产评估机构,以委托评估之日(2017年7月10日)为评估时点对案涉房屋所在区域新建商品房(住宅)均价房地产市场价值予以估价,并出具《房地产评估报告》,经评估该区域新建商品房(住宅)主房市场均价为每平方米7755元。

  (三)关于室内财物损失的确定

  由于东昌府区政府未提供证据证明已按照正当程序妥善保管了原告的室内物品,应承担举证不能的法律责任,对室内物品损失予以赔偿。根据路普桂陈述及提供的物品清单,结合日常生活经验,考虑物品折旧等因素,酌定赔偿室内财物损失共计8万元。

  聊城中院认为,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。本案虽然为行政赔偿案件,但路普桂作为被征收人,不能剥夺其选择安置住房的权利。遂判决东昌府区人民政府向原告路普桂提供与被拆除房屋区位、用途、面积相同的安置住房,或面积相近的安置住房并按每平方米7755元的标准结算差价;或者支付房屋赔偿金3409408.2元(439.64×7755=3409408.2元),由路普桂选择安置住房或货币赔偿,并向路普桂支付室内物品赔偿金8万元。

  四、对判决不服,上诉至高院被驳回

  路普桂认为行政赔偿不能代替征收补偿,聊城中院应仅就赔偿损失作出裁判,不应对安置房屋进行裁判,另外对室内物品仅酬定赔偿8万明显不当,遂向山东省高级人民法院(以下简称“山东高院”)提起上诉。

  山东高院二审认为:

  (一)在征收拆迁范围内房屋被非法强制拆除后,原有的补偿问题可依法转化为赔偿程序解决,人民法院应直接进行实体审理并就赔偿问题作出行政赔偿判决,无需另行通过征收补偿程序解决。即使涉案房屋经过了合法的行政补偿程序,那么行政赔偿的范围则仅限于行政行为违法所造成的扩大损失部分,并非路普桂所理解的本案作出包含房屋价值在内的行政赔偿判决之后,还可以再行向行政机关要求房屋补偿安置。

  (二)根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款、最高人民法院行政审判庭(2005)行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》的规定,在集体土地征收过程中,如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿,经过若干时间后,原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区,基本实现了城镇化,此时再对原集体土地上的房屋实施征收,可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。这样规定的目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准,充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。本案中,路普桂虽然仍持有集体土地使用权证,但涉案房屋在2013年1月12日被强拆时,涉案房屋所在区域已被征收为国有土地且已经纳入城市规划区,符合最高人民法院上述答复和司法解释的规定,故一审法院依据国有土地上房屋征收补偿标准对路普桂的诉求予以判决行政赔偿,并无不当。

  (三)涉案房屋系因旧城区改建而被拆除,如系依法进行的征收与拆除,被征收人既可以选择按征收决定公告之日的市场评估价进行货币补偿,也有权要求在改建地段或者就近地段选择类似房屋予以产权调换。为确保路普桂获得及时、公平、公正的救济,一审法院以判决的方式赋予路普桂既可以选择货币赔偿,也可以选择房屋安置的权利,最大限度地保障了路普桂获得国家赔偿的权益,符合国家赔偿法的立法精神。

  (四)本案系因违法强制拆除引发的赔偿,为体现对违法征收和违法拆除行为的惩诫,并有效维护路普桂合法权益,对路普桂房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿,即对路普桂房屋的赔偿,不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。本案中,一审法院在依职权委托评估时要求评估机构按照该委托时点对该区域新建商品(住宅)楼房的平均市场价格予以评估,体现了公平原则和充分赔偿的原则,并无不当。

  (五)案涉房屋因违法强拆行为灭失,也未办理房屋登记,在双方均对房屋面积无法提供证据予以证明的情况下,一审法院为查明案件事实,依职权委托鉴定机构对案涉房屋面积作出了《房屋建筑面积鉴定书》,并委托房地产评估机构对涉案房屋价格作出了《房地产评估报告》。一审法院把《房屋建筑面积鉴定书》和《房地产评估报告》作为赔偿的有效证据,符合法律规定,予以支持。

  (六)本案中,室内财物因违法强拆行为灭失,在双方均对室内物品无法提供证据予以证明的情况下,一审法院根据路普桂陈述及提供的物品清单,结合日常生活经验,考虑物品折旧等因素,酌定赔偿8万元,并无不当。遂判决驳回路普桂的上诉请求。

  五、不服提再审,最高院再审再驳回

  路普桂仍不服,向最高人民法院(以下简称“最高院”)申请再审。

  最高院再审认为,本案的焦点问题是财产损失的赔偿范围、赔偿方式和赔偿数额的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。本案中,路普桂虽然持有集体土地使用权证,但涉案房屋强拆时,涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上,且所在区域已经纳入城市规划区,原审法院依据国有土地上房屋征收补偿标准对路普桂诉求予以判决行政赔偿,并无不当。在涉案房屋损失赔偿方面,原审法院依职权针对涉案房屋作出的房屋建筑面积鉴定书和房地产评估报告可以作为有效证据。关于涉案房屋内物品损失赔偿的问题,在申请人和被申请人均对室内物品无法提供证据予以证明的情况下,原审法院根据申请人陈述及提供的物品清单,结合日常生活经验,考虑物品折旧等因素,作出酌情赔偿的判决,亦并无不当。遂裁定驳回路普桂的再审申请。

  启示

  1、在征收拆迁中,被征收房屋被违法强拆后怎么赔偿?

  根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款的规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。因此,在征收拆迁项目中,因未对被征收人进行安置补偿就违法强拆房屋需要进行赔偿的,如赔偿时房屋所在地已纳入城市规划区的,则应参照国有土地上房屋征收补偿标准进行赔偿。

  2、对被违法强拆的房屋的赔偿价值时点如何确定?按照什么标准赔偿?

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”另《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”其目的在于保障被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。

  如果征收决定公告时间与实际赔偿时间相隔过长,依据征收决定公告时的市场价格予以赔偿对被征收人不公平,人民法院可要求按对外委托评估时间点对被强拆房屋的平均市场价格予以评估,并进而确定赔偿数额。

  3、对被违法强拆造成的室内财物损失如何赔偿?

  《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五条规定:“在行政赔偿诉讼中,原告应当对被诉具体行政行为造成损害的事实提供证据。”因此,被征收人应就其室内财物损失事实、损害大小、损害金额承担举证责任,否则将承担不利后果。同时,《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款还规定:“在行政赔偿案件中,原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的,由被告承担举证责任。”因此,如果因政府违法强拆导致被征收人举证困难的,应由政府承担举证责任,如政府也无法举证证明实际损失的,法院将在被征收人主张的基础上,合理结合日常生活经验,考虑物品折旧等因素,酬定赔偿金额。

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