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房屋补偿迟延,应如何确定房屋价值时点?

发表时间:2020-04-12 10:15 法律分类 : 土地房产 - 征地拆迁 阅读量:435     手机端阅读

北京市安博律师事务所

  为了改善民生、加快城镇化进程,我国正在大力开展棚户区改造和城中村改造,房屋的征收和补偿是改造过程中的核心工作之一,如何确定房屋价值是关乎被征收人切身利益的大事,其中对于确定房屋价值的时点成为了关键。《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》中对于房屋价值的确定办法是以评估机构的评估结果为准,评估时点是房屋征收决定的公告之日。但是,经常因为各种原因造成房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长,市场行情发生变化,对于这种“迟到的补偿”,如果一刀切地以房屋征收决定公告之日作为房屋价值的确定时点,明显不当。

  安徽高院于8月29日发布的行政诉讼十大典型案例中,案例二“刘某诉合肥市瑶海区人民政府行政赔偿案”实际上也是对于房屋征收中,关于补偿迟延时,如何确定房屋价值的时点的探讨。

  基本案情

  2013年4月7日,合肥市瑶海区人民政府(以下简称瑶海区政府)作出房屋征收决定,并予以公告。刘某的房屋在征收范围内。刘某不服该房屋征收决定,提起诉讼。该案审理期间,因轨道交通工程建设需要,瑶海区政府于2014年10月将刘某房屋强制拆除。后生效裁判确认该强制拆除行为违法。2015年6月16日,刘某向瑶海区政府递交申请,要求其赔偿因强制拆除房屋造成的各项损失。瑶海区政府收到申请后,未予答复。2015年11月10日,刘某提起行政赔偿诉讼,要求按照9300元/㎡赔偿其房屋损失。

  裁判结果

  安徽省合肥市中级人民法院审理期间,依瑶海区政府申请,依法委托评估公司对涉案房屋价值进行评估,后评估公司出具情况说明,称因相关资料不完整,无法出具房地产估价报告。该院于2017年4月作出一审判决,综合在案证据和刘某的主张,并考虑刘某房屋的拆除时间以及原址新建房屋的销售价格等因素,酌定房屋赔偿价格按9300元/㎡计算。

  刘某认为9300元/㎡是2014年10月被拆房屋类似房地产价格,案件拖延至2017年,被拆房屋类似房地产价格大幅上涨,一审判决结果不能保障其居住条件,遂提起上诉。

  安徽省高级人民法院经审理,根据刘某被拆房屋的位置、结构、建设年代等实际情况及双方在诉讼中的主张和提供的证据,结合判决时类似房屋价格,酌定瑶海区政府按14000元/㎡赔偿刘某的房屋损失。

  一、补偿迟延的原因分析

  在房屋征收过程中,补偿迟到的原因多种多样,但是大致可以分为三类:一是被征收人自身的原因,比如故意拖延签订征收补偿协议、拒绝执行法院判决等原因;二是非被征收人所造成的原因,包括政府方面的原因和其他不可抗力,比如征收条件的欠缺、资金短缺、政策变化等。上述案例中的原因属于第二类,非因被征收人自身原因造成的迟延补偿。

  二、确定房屋价值的时点

  (一)房屋征收决定公告之日

  根据《物权法》第二十八条之规定,自人民政府发布的征收决定生效时,发生物权变动的效果。所以,只要人民政府发布的征收决定合法,则自征收决定发布之日起,被征收人对被征收房屋的所有权消灭。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。根据上述规定,应以房屋征收决定公告之日为房屋征收中房屋价值的评估时点,有利于保证行政优益性和推动征收拆迁工作的高效开展。

  (二)房屋价值时点的例外选择

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场价格。上述规定的目的在于保障被征收人的合法权益,避免在征收补偿过程中不当地减损被征收人权益。但是,如果因为作出征收决定的人民政府的不当行政行为、政策原因或其他不可抗力等因素导致了房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长,且市场行情发生变化,如果仍然以征收决定公告之日作为确定房屋价值的时点,实际上减损了被征收人的权益。比如上文案例中,瑶海区人民政府的强制拆除行为被确认违法之后,刘某于2015年申请赔偿其因瑶海区人民政府因强制拆除行为而遭受的损失,非因刘某原因,一直到2017年才作出一审判决,在此过程中被征收范围内房屋价格发生明显上涨,对此按照判决时被征收房屋的类似房地产市场价格进行补偿更为合理。

  (三)房屋价值时点的平衡选择

  确定房屋价值的时点应以征收决定公告之日为原则。房屋征收拆迁的出发点是公共利益,应优先保证征收拆迁的效率,保证征收拆迁工作的顺利开展。以免部分被征收人故意拖延签约,利用其地位要求不合理补偿,造成征收补偿工作的混乱和不公平,并严重阻碍征收工作的进展,损害公共利益。作为例外,如果非因被征收的人原因,房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长,以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时,应该以补偿时的市场价格进行补偿。

  三、对征收人和被征收人的建议

  市、县级人民政府负责本辖区内的房屋征收工作,任务繁重,具体情况复杂,涉及的法律关系复杂。依法开展征收拆迁工作,这是效率和公平的保障。有专业的法律人才参与和指导是弥补法律漏洞、解决法律难题、预防繁重诉讼的重要方法。

  房屋征收补偿对于被征收人来说是关乎生计的大事,获得公平公正的补偿是房屋征收补偿的应有之义,切莫错失恰当的签约时机。被征收人如果遇到不合理、不公正的补偿时,寻求专业的法律人士的帮助是保障合法权益的重要手段。

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