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另版”药神“:住房领域的生存权与产权的冲突

发表时间:2020-03-25 10:47 法律分类 : 土地房产 - 征地拆迁 阅读量:254

北京市安博律师事务所

《我不是药神》

“药侠”陆勇的故事被翻拍成《我不是药神》,电影上映后受到全民追捧。看完电影的人也都知道了“瑞士诺华格列卫”这种药,每盒数万元的价格让无数慢粒白血病患者望而却步,可以活命但没钱续命。而药效与“瑞士诺华格列卫”相同的“印度格列卫”,价格只有五百,成为了所有患者的救命药,但却因“仿制”侵犯正版产权,而被禁止使用。以吕受益为代表的得了“穷病”的患者,正是因为买不起正版药又买不到仿制药,在绝望中死去。

生存权与产权的冲突如此血淋淋,人性与法律的不相容令人压抑。

现实生活中,除了医疗领域出现生存权与产权的冲突之外,我们的住房何尝不让人揪心呢?高昂的药价挤压着病人的寿命,高昂的房价何尝不是在挤压所有人的生存空间?

一、生存权与产权的冲突

上学的时候我经常想一个问题:“北京房价这么高,那么多人买不起房租不起房,怎么没人睡大马路上?这些人都去哪了?”参加工作之后,我多次随队查抄北京的外地乞讨人员,也多次检查“北漂”的暂住地,每去一次都触目惊心,“这些人都去哪了”这个问题也就有了答案。北京有贫民窟吗?有,但很多在北京生活一辈子的人也没去过。

我第一次去的时候,恍惚进入另一个世界。几个外地乞讨人员带我从平西王府拐了几条胡同进入了他们平时居住的地方:臭水沟般的小胡同里熙熙攘攘全是“北漂”,有来北京打工的,有来北京看病的,有摆小摊的,有当街理发的,男的大多都光着膀子,女的也都蓬头垢面。进入他们的住所后,更是让我吃惊:一百来平米的二楼住着十二户三四十个人,没有粉刷红砖外露的内墙,没有洗手间没有厨房,几个人蹲地上做饭,小孩光着身子在自来水管前洗澡。看见穿着制服的我们,这些人讪讪的挤出笑脸。一打听,这个房子其实是违建,分割成了十几个房间,每个房间月租两百,房间里一张破床,一个破桌一把破椅,除此之外便是四壁。房间里的味道令人不敢呼吸,虽然那种气味对于隔三差五就要去看守(拘留)所送人的我而言很熟悉。

在寸土寸金的帝都,这些得了“穷病”的人正是住在没有产权的房子里,才没有睡大马路上。除了没有产权的违法建筑,北京还有全国最多的“小产权房”,同样也满足了很多买不起正版大产权房人的生存居住需求。

二、我国土地房产产权制度

说到房屋产权,不得不先说土地产权,毕竟任何房子都不是建在空中的。我国实行的是土地二元制,根据宪法和土地管理法的规定,土地产权分为国有土地和集体土地,前者属于国家所有,后者属于集体经济组织所有。同时,我国实行土地用途管制,土地按照用途总体上划分为农用地、建设用地、未利用地,能够用于开发建设的的只能是建设用地。在农村,用于建设住宅的建设用地一般来说只能是宅基地。而城镇建设用地则进一步细分为住宅建设用地、公共管理与公共服务用地、商服用地、工业用地、仓储物流用地、道路与公共设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等。在这些细分用途中,能用于住宅建设的只能是住宅建设用地。这样一分下来,供13亿中国人居住的土地就比较少了。前几年统计的数据显示,农村宅基地总面积大约占农村建设用地的62%,而城镇住宅建设用地仅占城镇建设用地总面积的33%左右。

即便如此,也不是所有在住宅用地(宅基地)上建造的房子都是有产权的。有产权的房子也不是全都可以正常流通交易的。

我国除了实行土地用途管制之外,还实行空间规划管制,由此将城乡地域空间划分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区。一般来说,在规划区内进行建设需要事先取得规划许可手续。城市、镇规划区内需要取得建设工程规划许可证,乡、村庄规划区内需要取得乡村建设规划许可证或者是其他准建、验线手续。没有规划许可手续建成的房子就是没有产权的违建。违法建筑的交易行为,在民法属于无效民事行为,在行政法上要受到罚款、限期改正、限期拆除甚至没收等处罚,情节严重的还可能涉嫌刑事犯罪。

除了这些没有产权的房屋不能交易,还有相当一部分有产权的房子也不能自由流通。这部分房子主要是农村宅基地房屋和划拨用地上建设的房屋。划拨用地上不得直接流通的房子主要为单位公房、经济适用房以及部分回迁安置房等。

另一部分不得流通的房子主要是农村集体土地上(宅基地)的房屋。按照土地管理法的规定,农村集体土地使用权一般不得用于非农建设,农村宅基地房屋交易行为在民法上也是被认定为无效的。

三、住房领域的"印度格列卫如何解决

在房价高烧不退的形势下,有不少人买不起正版商品房,但又不是农村人,没有宅基地房屋。政府的廉租房、公租房、经适房体量较小又满足不了庞大的得了“穷病”的人群,于是便有人开始开发“小产权房”。有的“小产权房”压根就没有规划手续其实属于违建,而有的“小产权房”则有规划手续,只是因为土地性质属于集体建设用地而不得交易,即便交易也取得不了“正版”的不动产证。

这些房子与“印度格列卫”的法律地位有着相似之处,因为价格便宜,而且同样具有居住功能,从而成为了很多人的栖身之所。而一旦遇到拆迁,这些“小产权房”特别是属于违建的“小产权房”,则可能被无偿强制拆除。对于“小产权房”作为唯一住房的那些人,与《我不是药神》中依靠“印度格列卫”续命的白血病患者何尝不是同病相怜。在医药管理领域,未经批准生产销售的药品即为假药,是法律所禁止的。当年的“药侠”陆勇差点因“销售假药罪”被追刑,好在湖南省沅江市检察院认为起诉陆勇违背法的精神,认定陆勇不构成“销售假药罪”,最终决定不起诉;在住房领域,“小产权房”不允许买卖,违建等房屋更是为法律所不容,拆除这类房子往往也不需要补偿。这是法律刚性、无情的一面,其目的是为了维护我国现行产权制度和社会管理秩序。但那些买不起正版药、买不起正版房子的人,他们生存权又该如何维护?

在我国只有商品住房才拥有完整所有权,即:占有、使用、收益、处分的权利。据任志强说,中国商品房占存量房的比例不到30%,也就是说70%的房子要么没产权或者产权不完整,要么不能自由交易。而商品房完整所有权的背后则是国家高额维护成本。在现行法律框架内,土地市场只有一个供应商——政府,政府通过征收拆迁将毛地变净地,通过三通一平将生地变熟地,再对土地进行控制性详细规划,评估土地价值,然后挂牌出让。出让之后的开发建设环节、预售销售环节,政府都要收取大量税费。任泽平称政府的各项所得高达商品房房价的60%

如此高额的成本即是我国房价居高不下的重要原因,而高额成本的症结则在于国有出让建设用地的稀缺性,稀缺性的根源则是土地二元制和土地专营制。这两项制度已经成为我国土地的基本制度,牵一发动全身,稍有不慎将对有产者造成洗劫,动摇国之根基。同时,高层也早已意识到土地制度对中国经济社会进一步发展的制约,因此启动了“三块地改革”。在“三块地”改革中,“宅基地制度改革”更是重中之重,难中之难。据统计,我国目前空闲宅基地多达1.14亿亩,如果这部分空闲宅基地通过腾退整治等方式与国有建设用地同等入市,必将极大增加土地供应,降低房价。因此,“三块地”改革推进的非常谨慎,全国人大常委会在北京大兴等33个试点三块地改革到期后,决定将试点期限延长至今年年底。

在国家法律制度重大改革之前,与“印度格列卫”法律地位相似的“无产权房”、“小产权房”等这些承载着老百姓生存权的房子如何处置,直接考量着地方政府的法律政策水平和执政能力,希望各地政府在处理这些问题时,在法律框架内,能够多一点湖南沅江检察院的勇气和担当,把执法与人性结合起来,而不是一拆了之,特别是要对那些唯一住房的“吕受益”们进行合理善后,让他们生存下去。


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