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棚户区改造:先建安置房还是先拆迁?

发表时间:2020-03-25 10:34 法律分类 : 土地房产 - 征地拆迁 阅读量:170

北京市安博律师事务所

由于在前些年的棚户区改造中,很多地方不同程度的存在“重拆迁进度,而轻拆迁安置落实”的做法,安置房建设进展缓慢,迟迟未能交付使用,使得棚户区被拆迁人在原房屋被拆后,好几年都住不上安置房,严重影响了被拆迁人的住房安置权益。从近两年笔者接触的棚户区改造项目来看,被拆迁人对安置房的建设交付问题越来越重视,希望政府进行棚户区改造时要先建设安置房再进行拆迁,以保障他们的住房安置权益。那么,在棚户区改造中,是先建设安置房还是先拆迁呢?有没有相关规定呢?

一、先建房or先拆迁

众所周知,在棚户区改造中,最重要的两大块工作就是拆除房屋与补偿安置。拆除房屋,是指因城市规划、土地开发以及为改善棚户区居民的生活居住环境而对被拆迁人的房屋实施拆除。补偿安置,即对被拆迁人进行合理的补偿安顿,使之生活水平不下降,长远生计有保障。棚户区改造的补偿安置方式有两类,货币补偿与产权调换。选择货币补偿的,被拆迁人在领取安置补偿款后自主安置;选择产权调换的,由政府提供安置房对被拆迁人进行安置。产权调换的形式有异地安置与回迁安置,而安置房也有现房和期房之分。异地安置,是指拆迁区外的其他地块建设安置房进行安置;回迁安置,即是在拆迁区内建设安置房进行安置。如果安置房为现房,则自然不存在先建房还是先拆迁的问题。如果安置房为期房,则将会涉及到安置房的建设交付问题。其中,如果是回迁安置的,则必将是先拆迁后进行安置房建设。因此,先建设安置房还是先拆迁的问题,一般存在于进行异地安置的棚户区改造项目中。

那么,在棚户区改造中,先建设安置房还是先拆迁呢?从中央部委发布的关于棚户区改造及安置房建设的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔201325号)、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔201436号)、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔201537号)、《住房城乡建设部财政部国土资源部关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》(建保〔2016156号)等相关文件来看,均未明确规定在棚户区改造中,拆迁房屋与建设安置房的先后顺序。就各地棚户区改造的具体情况来看,绝大多数情况都是先拆迁再进行安置房建设。当然,也存在先建设安置房再拆迁的情况。

二、先建安置房再拆迁

在棚户区改造中,先建设安置房再拆迁的情况是比较少的。2005年浙江省曾规定实行先建拆迁安置房再实施拆迁的制度。由于当时浙江省拆迁后的安置补偿情况落实较差,存在大量在外过渡两年以上的被拆迁人,对被拆迁人的正常生产生活和社会稳定造成较大影响。因此,浙江省有关部门发出通知规定,对于未列入年度拆迁计划的项目,将不再发放拆迁许可证;对于列入拆迁计划的项目,如其未落实拆迁安置房的不发放拆迁许可证;对现有在外过渡户较多的城市和地区,除必要的城市基础设施项目之外,原则上不再审批新的拆迁项目,以严格控制新增拆迁过渡户数量。凡超过回迁期限还未能安置好拆迁户的拆迁单位,不批准其拆迁新项目以及房地产开发项目。根据先建安置房再实施拆迁的原则,浙江省要求各地加快制定安置计划,确定建设方案,争取做到“让房等人”。今后安置房已开工建设的,必须明确拆迁户安置房源的具体位置和竣工交付时间,超过过渡期尚不能提供安置用房的,将增加给被拆迁人的自行过渡补助费。

20147月,合肥市大建设指挥部会议在市政务中心召开。时任市长张庆军表示,今后合肥将从先拆后建转变为先建后拆,要求各县区按照先建安置房、再实施拆迁的原则,加快制定出安置计划,确定建设方案,争取让房等人。对安置房建设项目的计划立项、规划审批、用地安排、建设手续等,有关部门还将给予优先考虑。

先建设安置房再拆迁能很好的安置那些拆迁后无处居住的被拆迁人,有利于政府拆迁工作的开展,也可以大量缩减拆迁后交付安置房前的临时安置费,但是,这需要政府在拆迁前做好建设安置房项目的融资工作,财政压力较大。

三、先拆迁再建安置房

先拆迁再建安置房,是目前普遍采取的棚户区改造方式,特别是需要进行回迁安置的,则更需要先拆迁才能进行安置房建设。由于安置房的建设地点需经过规划选址、用地批复、征求群众意见、招标选定施工单位以及开工建设等过程,整个安置房的建设周期较长,如果先建设安置房再启动拆迁工作,则可能延误棚户区的改造建设,错过发展机遇。因此,政府为了城市规划、土地开发以及提高棚户区改造的工作效率的需要,一般先进行棚户区的拆迁工作,将拆出来的净地进行出让建设,同时将部分出让土地收入用于安置房的建设,缓解安置房建设项目的融资压力。但是,如果安置房迟迟不能交付使用,则政府需要不断地向被拆迁人支付临时安置费,这也是一笔不小的财政开支。

律师观点:不管是先拆迁再建安置房,还是先建安置房再拆迁,皆有其利弊。政府应根据本地的实际情况具体选择棚户区改造拆迁补偿安置方式,妥善安置被拆迁人,减少社会矛盾。在条件允许的情况下,应该先建设安置房,然后再拆迁,免除被拆迁人的后顾之忧,而被拆迁人也将会更加支持政府的棚户区改造工作,拆迁工作的障碍也会减少许多。就算是先拆迁在建安置房,政府也应该加强监管,督促施工单位按期完成安置房建设,验收交付,节约成本。


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