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在房屋征收拆迁中,对“住改非”房屋如何认定补偿?

发表时间:2020-03-25 08:48 法律分类 : 土地房产 - 征地拆迁 阅读量:344

北京市安博律师事务所

“住改非”或称“住改商”,一般指国有或者集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势,改为商铺进行经营。实践中,“住改非”现象在城镇生活中较为普遍,“住改非”房屋的认定补偿问题也是房屋征收拆迁补偿中争议最大、矛盾最尖锐的问题之一。那么,在房屋征收拆迁中,对“住改非”房屋如何认定补偿呢?

一、“住改非”房屋的认定

根据建设部《对湖北省沙市市房产管理局关于房屋拆迁中有关问题报告的复函》(建房函字〔199323号)的规定:在拆迁中,对于私房非住宅,应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定。当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营用房,其房屋所有权人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对私有房屋使用性质虽已变更,但没有办理房屋使用性质变更登记的,应首先补办房屋使用性质变更登记手续,补交国家规定的有关税费后,拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同。

另根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(发明电〔200342号)第四部分的规定:各地要本着实事求是的原则,采取积极有效的措施,切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

根据以上两份中央规范性法律文件的相关规定可知:对于原房屋性质为住宅,但只要依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录的,是可以按照商业用途房屋予以适当补偿的。

对于“住改非”房屋的认定条件,中央层面没有更明确的规定,具体的认定条件主要见于各地的规范性法律文件中,如许昌市人民政府办公室发布的《许昌市城市规划区内城中村改造实施细则》(许政办〔201331号)中规定:被征收房屋原为住宅,但实际长期用于商业经营,且同时具备以下条件的,经房屋所有权人申请,可以由所在村委会(居委会)、乡镇(办事处)认定为住改非用房:1.实际用于商业经营性用房的;2.依法取得工商营业执照、税务登记证,并连续一年以上依法纳税的;3.营业证和税务登记证的营业地点一致的。

二、“住改非”房屋的补偿

如上文所述,国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(发明电〔200342号)中已经明确了由各地根据实际情况给予补偿,因此对于住改非房屋的补偿标准主要见于各地的规范性法律文件之中。直至目前,各地对于住改非房屋的补偿标准主要有以下五种:

(一)按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定补偿标准

以哈尔滨市为例:《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》(已失效)第三十二条规定:“拆迁的住宅房屋用作经营使用,且符合下列条件的,货币补偿金额按照住宅房屋的拆迁补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定:(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录;(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致的。”《哈尔滨市集体土地征收补偿安置工作实施意见》(哈政办综〔201017号)规定:对集体建设用地上住宅房屋用作经营使用的,经有关部门对其相关经营手续给予认定后,其货币补偿金额按照住宅房屋补偿估价金额与非住宅房屋补偿估价金额的平均值确定。”

从上述哈尔滨市的规定来看,无论是国有土地上的“住改非”还是集体土地上的“住改非”,都按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定补偿标准。

(二)按照实际用途享受商业用房补偿政策

以北京市为例:《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(京建法〔201118号)第三条规定:被征收房屋符合下列条件的,房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:(一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;(二)有合法、有效的营业执照或者登记证,且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋。但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所(经营场所)使用承诺书》,承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时,不申请相应补偿的除外;(三)已办理税务登记并具有纳税凭证。”

根据该条规定,“住改非”房屋同时符合以下三个条件的,可按照实际用途享受商业用房补偿政策:(1)房屋被认定为合法建筑;(2)能提供工商营业执照(或登记证)、税务登记证、纳税发票等有效证件;(3)工商营业执照(或登记证)上载明的营业场所为被征收房屋。

(三)参照商业用房补偿标准,并区分是否沿街差别补偿

以江苏省宿迁市为例:《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条规定:“拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素:......(二)用途:以房屋所有权证书上标明的用途为准,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准,但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估;另根据宿迁市人民政府办公室发布的《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》(宿政办发〔2009178号)第十八条的规定:本细则第十三条所述,对于住改非房屋参照营业用房评估的方法,根据其沿街与否,分两种情况进行估价和补偿:1. 对沿街的住改非房屋(附件5中标明的道路沿线的住改非房屋),其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。2. 对非沿街的住改非房屋,其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确定,具体标准参见附件5

根据以上根据可知,宿迁市对于市区内“住改非”房屋主要参照商业用房补偿标准,并区分是否沿街进行差别补偿。

(四)按照住改非的时间确定补偿标准

以广东省广州市为例:《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十六条规定:“拥有合法产权,但被征收人自行“住改商”的住宅房屋,被征收人选择产权调换的,按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的,按以下方式给予补偿,但不支付停产停业损失补偿:(一)199741日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房,被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明,并实际正在营业的,房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。(二)199741日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房,被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明,并实际正在营业的,房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。按上述第(一)、(二)项计算的货币补偿款低于按照本意见有关住宅用房计算处理的补偿总额(即货币补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励)的,应当按照住宅用房的补偿总额确定补偿。

从前述规定可以看出,广州市对待、处理“住改非”房屋征收补偿的态度是区分住改非的时间,参照商业用房补偿标准按照60%50%进行比例补偿。

(五)复合型标准

以湖南省张家界市为例:《张家界市城市房屋拆迁管理办法补充规定》第十二条规定:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的房屋(以下简称住改非房屋)的拆迁,应当根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿......住改非房屋拆迁的补偿方式和标准,按照下列规定执行:(一)20031231日前的住改非房屋,临城市主次干道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮80%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮20%;临城市区间道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮50%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮15%。(二)200411日至2007812日《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)颁布实施前的住改非房屋,临城市主次干道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮50%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮15%;临城市区间道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮30%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮10%。(三)2007812日《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)颁布实施后的住改非房屋,一律按住房性质进行评估补偿。临道路第一层用于为商业用房服务或者作为生产用房的住改非房屋,视同经营性房屋按照本条第二款经营性房屋的补偿规定予以补偿。

从上述规定可知,张家界市对“住改非”房屋的拆迁补偿标准是复合型的,综合考虑了住改非的时间、合法经营状况、经营年限及纳税、房屋临街、底商或者非底商等多项因素对正在经营的“住改非”房屋确定补偿标准。

律师观点:由于社会经济发展、城镇居住环境的提升以及社区居民商业需求日益增强,“住改非”现象在城镇的居民社区普遍存在。那些临街的住宅,尤其是繁华地段的临街一层住宅大多数都被改成了商铺。出现这种局面,一方面的原因是城市化的发展,客观的市场需求,另一方面则是住宅用途房屋在房地产价格、水价、电价等方面较之商业用房有明显的低成本优势,又临近居民区,更易被日常生活商业服务项目的经营者选择。而多数情况下,这些“住改非”的经营者一小本经营者为主,部分甚至是下岗待业人员或者进城经营的农民。对于他们来说,一个小店就是一家人主要的甚至是唯一的生活经济来源。因此,各地在房屋征收拆迁中,应当充分考虑这些历史的、现实的因素,对被征收拆迁的“住改非”房屋给予公平合理的补偿。


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