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租房子的正确姿势之 签约篇

发表时间:2019-05-29 19:40 法律分类 : 土地房产 - 征地拆迁 阅读量:652
责编:liangzhiliyu 内容来源:王纪建律师

北京安嘉律师事务所

北京市朝阳区北三环东路28号易亨大厦708

相信很多人都有过租房的经历,为租房时遇到的法律问题烦恼,甚至也有人为此交过学费。我在做法官时也审理过一些租赁合同纠纷,以我的经验来看,从签署租赁合同到租赁期满退房,各个环节都有可能发生纠纷。接下来的一段时间,我将陆续就租赁房屋可能遇到的问题和应对方法,向大家做一个介绍。今天来说说签约的几个问题。
        一、租赁合同必须具备的要素
租赁合同的内容至少应当包括租赁物的房屋权属、坐落、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据租赁的目的和预期,还可以加上装修、扩建、转租、违约责任、通知送达方式、诉讼管辖法院等内容。
因此,为了确保租赁合同的条款内容真是有效,一定要在签订合同前核验房产证等权利凭证、确定房屋不存在其他共有人、不存在查封、抵押等权利限制。另外还必须对房屋进行实际踏勘,确定房屋物理现状和实际使用情况。
       二、租赁合同是否需要登记备案
《城市房地产管理法》以及《城市房屋租赁管理办法》均规定签订房屋租赁合同需要向当地房地产管理部分登记备案,这是基于行政管理需要,并不对合同效力产生影响。但是如果双方将办理登记备案手续作为房屋租赁合同生效的要件,那么合同不经登记备案无效,房主可以要回房子。即便在这种情况下,如果租房客已经入住且房主也收取了租金,构成“一方履行主要义务且另一方接受”的情形,租赁合同依然是有效的。
当然了,当然了,登记备案制度对于加强房屋租赁市场管理、征收税费、规范流动人口管理和治安管理都是具有重要意义,也有助于维护租房客自身的权益(比如下面就会提到一项),因此建议大家及时对房屋租赁合同进行登记备案。
       三、如何保证签约后能租到房子
签了租赁合同,不一定就能租到房子!
因为存在一个房子之下签订多份租赁合同的问题!在此情况下,法律合同履行的保护顺序如下:1、已经合法占有租赁房屋的;2、已经办理登记备案手续的;3、合同成立在先的。所以,在签订合同前一定要先看好房屋的现状,确定没有被其他人占有(重要的事情再说一遍),在签订合同以后及时办理登记备案并办理房屋交接。如果因为一房多租造成签了合同以后不能租到房子,可以请求解除合同并要求赔偿损失。

 


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