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共有房屋被丈夫出售,妻子该怎么办?

发表时间:2019-07-29 10:24 法律分类 : 婚姻家庭 - 财产分割 阅读量:134
责编:shenyin 内容来源:申茵律师

广东华商律师事务所

广东省深圳市福田区深南大道4011号香港中旅大厦21-24楼

  【案情简介】

  钟先生与徐小姐2011年10月经人介绍确立恋爱关系,同年12月结婚,婚后育有一子。婚后,双方父母考虑到让小两口有个稳定的居所及(外)孙子的上学问题,决定共同出资为夫妻俩购买房产,因徐小姐婚前名下已有一套房产,故双方家庭决定以钟先生名义购买,购房时钟先生的父母出资120万元,徐小姐的父母出资230万元,各方未书面约定房产所有权归属。

  2013年开始钟先生沉迷于炒股,为了有更多的资金可以投入股票市场,钟先生瞒着徐小姐,谎称该房屋系个人所有,将该房屋以市场价格卖给了不知情的黄女士,并办理了不动产物权转移登记。徐小姐知道后怒火攻心,与钟先生大吵了一架,冷静下来除了生气更多的是无助和不安。徐小姐对未来很彷徨,也不知应如何保障自己的权益?

  【律师评析】

  一、涉案房产是否属于钟先生的个人财产?

  根据《婚姻法解释(三)》第7条第二款规定:“由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”可知,婚后由钟先生与徐小姐父母共同出资购买的房屋,虽登记在钟先生名下,也未约定所有权的归属,但该房屋依法律规定应认定为钟先生、徐小姐按各自父母的出资份额按份共有,即钟先生占34.3%份额,徐小姐占65.7%份额,共有的房产出售时应经所有共有权人同意。

  二、徐小姐能否要求黄女士归还房产?

  根据《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”可知,未经徐小姐同意,仅占34.3%份额的按份共有人钟先生擅自将房屋出售给黄女士的行为属于无权处分。

  但本案黄女士是以市场价购买了涉案房产,且对钟先生与徐小姐共有涉案房产并不知情,亦办理了房产的变更登记,根据《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”、《婚姻法司法解释(三)》第11条第1款规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”及《物权法司法解释(一)》第15条:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”可知,黄女士以合理的价格购买涉案房屋并办理了不动产物权转移登记的,其按善意取得规则已取得了房屋的所有权,除非徐小姐能够证明黄女士在完成不动产物权转移登记时不构成善意。

  【律师支招】

  广东华商律师事务所申茵律师团婚姻家事律师针对此案,从法律和实务的角度,为徐小姐及与徐小姐有相同经历的受害者提供以下几点法律建议:

  一、徐小姐离婚时可以向无权处分人钟先生主张损害赔偿

  因黄女士善意取得了涉案房屋的所有权,钟先生的无权处分行为显然侵害了共有人徐小姐对房屋的所有权。根据《婚姻法解释(三)》第11条第2款规定:“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”可知,离婚时,徐小姐可以据此向钟先生主张损害赔偿。若黄女士受让房屋时不构成善意,对徐小姐所有权遭受损害有过错的,徐小姐也可要求黄女士承担赔偿责任。

  二、徐小姐决定不离婚的,可以提起婚内财产分割诉讼保全财产

  根据《婚姻法解释(三)》第4条规定:“婚姻关系存续期间,夫妻一方请求分割夫妻共同财产的,人民法院不予支持,但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外:(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为的;(二)一方负有法定抚养义务的人患重大疾病需要医治,另一方不同意支付相关医疗费用的。”可知,钟先生擅自出售夫妻共有财产之行为,已突破了夫妻日常生活家事代理之限度,损害了徐小姐的合法权益,徐小姐可以依据前述规定在婚姻关系存续期间请求分割夫妻共同财产保全其他共有财产及分割男方出售房产所得的资金。

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