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出资购买发的房屋被开发商以物抵债可提起执行异议

发表时间:2021-03-17 19:17 法律分类 : 婚姻家庭 - 结婚 阅读量:124     手机端阅读
原告诉称 张三向本院提出诉讼请求:1.不得执行M公司开发的位于A市房屋(以下简称案涉房产);2.确认张三就案涉房产享有所有权;3.判令M公司为张三办理案涉房产的备案登记手续; 事实与理由:高级人民法院(以下简称高院)在审理某支行与M公司、S金融公司借款合同纠纷一案中,于2014年10月23日作出了民事裁定,查封了M公司开发的位于A市房屋(含案涉房产),查封期限自2014年10月29日至2016年10月29日;在该案执行程序中于2016年10月25日作出了65号执行裁定,再次查封了上述房产,查封期限自2016年11月15日至2019年11月14日。2017年5月2日,中级人民法院(以下简称中院)因W公司申请执行M公司建设工程施工合同纠纷一案函请高院,执行依据为610号民事判决书,该判决确认W公司对M公司欠付其工程款50,345,316元,就项目建设工程(含案涉房产)折价或拍卖的价款享有优先受偿权,。2017年5月16日,高院回函同意中院的函请。 2018年1月2日,张三对执行标的提出书面异议,请求作为第三人参与审查。高院于2018年9月25日作出8号执行异议裁定,驳回张三的异议。张三认为高院作出的8号执行裁定书适用法律错误,请求不得执行案涉房产,同时,请求确认张三就上述房产享有所有权,并判令M公司为张三办理案涉房产的备案登记手续。1.执行异议裁定认定事实错误,张三与M公司签订《房屋买卖合同》的时间在人民法院查封案涉房产之前。(2)张三在人民法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同,支付了全部购房款,并合法持续占有该不动产至今。 张三所享有的消费者买受人物权期待权足以排除人民法院的强制执行。 被告辩称 W公司辩称:1.张三未在法院查封前合法占有案涉房产。张三与M公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年7月31日,但依据张三主张,其于2015年11月28日才办理入住实际占有房屋,从时间上看,张三不满足在法院查封前(即2014年10月前)合法占有案涉房产的法定情形,因此不符合《执行异议和复议规定》第二十八条(二)项之规定。2.张三并未向M公司支付案涉房产购房款。首先,通过张三提供的银行流水可以看出,张三于2011年1月31日支付的34.3万元的收款方为李四个人而不是M公司,张三并未对此说明理由,亦未能举证证明转给李四的34.3万元已计入M公司的收款账目,何况该付款金额与《商品房买卖合同》第四条合同总价款数额不符。故W公司认为该笔款项的支付与本案无关,不能当然的仅凭此转款记录证明张三履行了给付案涉房产房款的义务。 其次,按张三所述其与M公司签订《商品房买卖合同》时间既然在2014年,为何张三提前三年即2011年1月31日就向M公司支付了款项。该笔款项究竟是否为案涉房产房款不得而知。 再次,据张三提供的收据内容可以看出,该收据收款事由一项记载的是*#*-*-*,而张三与M公司签订《商品房买卖合同》购买的房屋为*幢*-*-*,二者并非同一处房屋。且该收据载明的结算方式为“现金”,这与张三提供的银行转账支付房款的证据亦相矛盾。因此,该收据无法证明张三向M公司支付了案涉房产全额购房款项。 3.张三未能办理过户登记自身存在过错。首先,案涉房产在2012年9月就已抵押给了某支行,张三在与M公司签订《商品房买卖合同》时候对该权利障碍应当知晓,但张三作为买受人没有履行合理的注意义务,导致因案涉房产存在他人抵押权而无法登记,对此张三自身存在过错。其次,张三既然早在2011年1月31日支付了房款,那么从2011年1月31日至2012年9月前,张三有充足的时间可以与M公司协商选房购房事宜,但张三并未在此期间主张权,由此可见,张三没有积极主张权利,自身存在严重过错,因此不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第(四)项之规定。4.张三名下现有其他用于居住的房屋。因此张三主张案涉房产的买卖属于居住改善型消费之需的主张并不成立。5.张三权利不应优先于建设工程优先权、抵押权予以保护。结合本案而言,张三已有足够大小住房一处,且其未在合理期限内积极行使权利办理房屋登记备案,对此存在重大过错。因此不涉及法律优先保护的消费者的基本生存权,对于张三权利的保护应劣后于某支行的抵押权,更不用说W公司的建筑工程价款优先权了。 某支行辩称:同意W公司的意见。 M公司辩称:同意张三的意见。 本院查明 本院经审理查明:某支行诉M公司、S金融公司借款合同纠纷一案,本院于2014年12月9日作出民事判决:一、解除某支行与M公司签订的《借款合同》;二、M公司于本判决生效后十日内给付某支行贷款本金173,353,460.86元;三、M公司于本判决生效后十日内给付某支行上述贷款本金的利息、罚息,四、某支行对M公司的抵押财产享有优先受偿权(详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单);五、李四对M公司的上述债务承担连带给付责任。李四在承担保证责任后,有权在其承担责任的范围内向M公司追偿;六、驳回某支行的其他诉讼请求。M公司提出上诉,最高人民法院以27号民事判决驳回上诉,维持原判。 另查明:2018年1月2日,张三作为案外人对案涉房产提出了书面执行异议,本院于2018年9月25日作出8号执行裁定,认定虽然张三在本院查封案涉房产前与M公司签订书面买卖合同,且支付全部购房款,但其名下另有用于居住的房屋,故裁定驳回张三的异议请求。张三不服,提起本案诉讼。 再查明:A银行个人活期明细信息载明,张三于2011年1月31日向李四个人账户转款343,000元。 2014年7月31日,张三与M公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,合同载明张三已一次性交齐全款。2016年11月2日,M公司向张三开具了322,816元的发票。 M公司向张三出具《入住通知书》,载明已通过竣工验收,请张三于2015年11月28日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。还查明:房屋电子登记(簿)查询证明记载,张三名下另有房屋一处,面积143.41平方米,设计用途为“普通住宅”,登记日期为2009年8月12日。 裁判结果 驳回张三的诉讼请求。 律师点评 法院认为,《民诉法司法解释》第三百一十二条规定:“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”。张三在本案中提起的是案外人执行异议之诉,故应当对张三就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 张三和M公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2014年7月31日,而法院查封案涉房产的时间分别为2014年10月23日及2016年11月15日,故参照《执行异议和复议规定》第二十九条第(一)项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定,可以认定张三在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 张三于2011年1月31日向李四转款343,000元,虽然张三与M公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》几年前即支付全部房款不符合常理,且该款项支付给李四个人而非M公司,但结合《商品房买卖合同》载明张三已一次性交齐全款以及M公司向张三开具发票、办理入住的事实,可以认定张三已于案涉房屋被查封前即交付了全部房款。 虽然如此,张三并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。《优先权批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第二百六十八条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权,不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。 某支行与M公司签订《最高额抵押合同》,并就案涉房产办理了他项权利证,某支行为案涉房产的抵押权人。但张三在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有一处面积为143.41平方米的房产,案涉房产在面积上不属于满足生存权的合理消费范畴,故张三不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者,其提出的异议不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。此外,法院于2014年10月23日首次查封案涉房产后即对外产生法律效力,张三主张的办理入住及交纳物业费等各种费用的时间均在2015年11月之后,无法证明其在法院查封前实际占有案涉房屋。 综上所述,张三就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益,对于其不得执行案涉房产以及确认对案涉房产享有所有权、判令M公司为其办理案涉房产备案登记手续的诉请法院不予支持。
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2021-04-10 11:49:59共2位律师回复

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