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北京房产律师:已经网签备案的房产可以对抗开发商金融借贷的债权

发表时间:2021-03-17 19:14 法律分类 : 婚姻家庭 - 结婚 阅读量:121     手机端阅读
原告诉称 原告张三向本院起出的诉讼请求:1、位于A市一号房屋为原告张三所有,请求法院停止对该房产的执行;2、本案诉讼费用,由被告M公司承担。 事实与理由:2019年4月22日,张三收到法院送达的《执行裁定书》,张三不服法院的裁定结果,认为该裁定缺乏事实与法律依据。1、M公司所申请执行的财产位于A市一号房屋(以下简称:涉案房产)为张三所有,而不属于S公司所有。张三在S公司取得《预售许可证》的前提下,于2012年1月4日与S公司签订了《商品房预售合同》,该合同是双方当事人真实意思表示,张三履行了《商品房预售合同》约定的付款义务,应当受到法律保护。 张三所购买的涉案房产尽管没有在房产管理部门办理备案登记以及过户手续,但造成此结果的责任不能归咎于张三,而是S公司。根据《最高人民法院》,对已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者,其享有的对涉案房屋的物权期待权优先于建设工程款、抵押权和其他债权。而本案M公司享有的债权源自A市信用社与S公司因金融借贷发生的债权以及因债权所设立的抵押权,不能优先于已经全额支付购房款的物权期待权。 依据《最高人民法院的解释》第三百一十二条第一款第(一)项:“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的”、第三款:“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”及本法第三百一十四条第一款:“对案外人执行异议之诉,人民法院判决不得对执行标的执行的,执行异议裁定失效”的规定,张三对本案诉争房产享有的民事权利足以排除M公司申请强制执行;2、M公司对涉案房产申请执行是错误的,其行为没有法律依据。M公司于2016年12月13日受让A市信用社的债权后,向人民法院提出申请,请求将包括涉案房产在内的65套房产抵债,人民法院于2017年2月28日作出《执行裁定书》,但该裁定书已被2017年9月28日作出生效的《执行裁定书》撤销,因此,M公司已经没有申请执行本案涉案房屋的法律依据。 被告辩称 被告M公司辩称,请求驳回张三的诉讼请求。一、张三根据《民事诉讼法》第二百零四条规定,以涉案房产归其所有,请求法院停止执行,但是没有提供可以证明所有权的事实证据。 张三对涉案房产不具有“物权请求权”,以原告身份提出执行异议之诉的主体不适格。涉案房产属于标的物执行程序终结,裁定以物抵债给M公司的合法房产,既是基于法院对M公司执行请求案件予以执行的结果,也是法院在事实上基于担保物权大力支持实现债权请求的成果。1、张三提供证据包括预售合同、收款收据及付款凭证、物业证明等证据存在重大瑕疵,仅能证明张三的“交付请求权”属于合同履行纠纷性质的普通债权,且超过合同规定取证时间六年后才主张履行合同;2、张三履约标的物于2017年2月已被裁定给M公司以物抵债终结执行程序,S公司虽随后提出执行异议及复议申请,却又于2017年9月获得《执行裁定书》裁定准许S公司自愿撤回执行异议申请。该行为包含二方面意义,一是代表S公司不反对或同意将涉案房产以物抵债给M公司,主动放弃对该标的物的法律救济程序;二是S公司对涉案房产已不具有物权关系,在本案中属于没有独立请求权的第三方。3、张三提起执行异议之诉属于参加之诉,诉讼标的物在本诉中已被转移所有权给M公司,张三的提供的证据不能证明享有涉案房产的“物权请求权”,其证据效力不具有对抗M公司获得包含涉案房产在内的以物抵债的生效《执行裁定书》,因此,张三与S公司都不是涉案房产的权利人,没有真实合法的权利关系,张三及S公司对涉案房产没有独立请求权,不能提出排除执行异议。 二、M公司以物抵债取得涉案房产,属于标的物执行程序终结的享有所有权的合法物权。根据《物权法司法解释(一)》第七条和《物权法》第二十八条规定,作出包含涉案房产以物抵债《执行裁定书》,属于导致物权设定、变更、转让或者消灭的生效法律文书,依法享有对世的绝对权力。已转移所有权给M公司的涉案房产根据《物权法》第二条规定:“本法所称的物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权”。也即保亭法院根据《物权法》对物权排他性的规定,赋予M公司涉案房产享有不受案外人提出排除执行异议的权利。 三、M公司不仅是根据《民事调解书》提出,也是基于担保物权提出由人民法院裁定涉案房产以物抵债给M公司的执行请求。 本院查明 经原、被告的陈述、举证、质证及本院的认证,查明本案事实如下: 2011年1月5日,S公司与A市信用社签订一份《借款合同》,约定:1、S公司向A市信用社借款1800万元;2、借款期限为21个月,即自2011年1月5日起至2012年10月18日止;3、还款资金来源:S公司偿还本合同项下借款本息的资金来源于但不限于房地产项目的销售款,S公司股东的经济收入;4、本合同项下借款的担保方式为:抵押担保+保证担保;5、S公司在贷款期限内需就所抵押的土地及地上建筑物购买保险,且A市信用社为第一受益人。同日,S公司与A市信用社签订一份《抵押合同》,约定:S公司将位于××县面积为14595.6㎡的土地使用权作为向A市信用社借款1800万元的本息提供担保。2011年1月5日,A市信用社与S公司在国土环境资源局办理14595.6㎡土地使用权抵押登记。A市信用社按照《借款合同》的约定向S公司发放借款1800万元。 S公司利用借款资金投入房地产的开发项目。2010年9月20日及2011年12月21日,住房保障与房产管理局向S公司签发《商品房预售许可证》,2012年1月4日,张三与S公司签订一份《商品房预售合同》,约定:张三购买S公司开发建设位于××县南侧房地产楼盘的第3幢14层1405号房,同日,张三向S公司支付购房款20000元。2012年1月9日,张三按S公司指定的银行账户转账支付购房款459438元,合计479438元(20000元+459438元)。S公司向张三出具二份《收据》。 借款期限届满后,因S公司未按照《借款合同》的约定还款付息。2012年11月21日,A市信用社向本院提起诉讼,本案在审理过程中,双方自愿达成和解协议:S公司于2012年12月10日前清偿贷款本金17893391元和利息196512.38元(截止2012年11月20日),2012年11月21日起至清偿之日止的借款利息按合同约定计付。因S公司未履行双方达成的和解协议。2013年8月20日,A市信用社向本院申请执行,本院于2014年7月11日作出《执行裁定书》,查封S公司所有的位于地产楼盘146套房产,其中包括张三购买的涉案房产。同日,本院对被查封的146套房产信息发出公告,要求对被查封的房产权属持有异议的,可在公告之日起十五日书面向本院提出异议。公告发出后,部分案外人向本院提出异议。2015年5月12日,本院依法委托拍卖公司对公告发出后没有提出异议包括涉案房产在内的95套房产进行拍卖。在拍卖过程中,又有部分案外人向本院提出异议,本院暂时停止拍卖程序。 2015年11月25日,A市信用社又向本院申请恢复拍卖程序,要求对查封的除了持有异议的28套房产外的其他房产进行拍卖,拍卖公司经三次拍卖未能成交。2015年12月31日,拍卖公司终结拍卖程序。2016年12月13日,M公司与A市信用社签订《债权转让协议》,A市信用社将29265782.31元的债权转让给M公司。合同签订后,A市信用社书面函告S公司。2017年1月6日,M公司向本院书面申请变更其为本案的申请执行人。2017年1月13日,本院经审查后作出《执行裁定书》,裁定变更M公司为申请执行人。M公司取得该债权后,向本院请求对房地产楼盘包括涉案房产在内的65套房产进行流拍。2017年2月28日,本院发出公告,将S公司所有的位于××县65套房产交付M公司抵债。2019年3月26日,张三以该涉案房产为其购买为由向本院提出执行异议。2019年4月16日,本院作出《执行裁定书》,裁定:驳回案外人张三的异议请求。2019年4月29日,张三向本院提起诉讼,请求判令位于××县南侧房地产楼盘的一号房屋为张三所有,请求法院停止对该房产的执行。 另查,涉案房产于2012年1月10日办理网签合同和网上备案手续,但未在房管部门办理合同备案手续。 裁判结果 1不得执行位于××县南侧房地产楼盘3幢1405号房; 2驳回原告张三的其他诉讼请求。 律师点评: 本案的争议焦点:一、关于张三是否具备诉讼主体资格问题。执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的物的实体权利存在争议,请求执行法院解决争议而引起的诉讼。张三因对法院执行的涉案房产有异议,向法院提出异议申请,法院于2019年4月16日作出《执行裁定书》,裁定书中写明:案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼,张三作为该裁定的案外人,因对该裁定不服向法院提起诉讼,张三是适格的诉讼主体,M公司以张三不是适格的主体,缺乏事实与法律依据,法院不予采纳; 二、关于张三对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权利问题。首先,关于张三对涉案房屋是否享有民事权益问题。张三与S公司网签的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示,其签订时间早于A市信用社申请查封的时间,且不违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效合同。合同签订后,张三已足额付清购房款,S公司亦将涉案房屋交付张三使用,可见张三与S公司存在真实的商品房买卖合同关系。 根据《最高人民法院》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”的规定,张三作为商品房买卖合同中的买受人,且已支付了合同价款,S公司也已将涉案房产转移给张三占有。虽尚未将涉案房屋过户登记至张三名下,其原因是S公司尚未对其开发的房产进行初始登记,张三对于未办理房屋权属过户登记手续并无过错,张三已通过网签合同这一公开行为以及接收涉案房屋等占有形式,公示了其对涉案房产所有权享有的权利,S公司已不再占有涉案房产,无权再对该房产进行处置,因此,S公司不再享有所有权者的权益;关于《商品房预售合同》中买受人是否享有物权期待权优先受偿的问题。根据《最高人民法院》的内容可以看出,已经交付全部或者大部分购房价款的消费者,对涉案房屋享有的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。本案M公司据以申请执行的债权系其与A市信用社的债权转让而产生,该债权为一般金钱债权,对执行中查封的涉案房产不能优先于已支付全额房款的张三的物权期待权受偿。A市信用社与S公司签订的《抵押合同》,办理抵押登记的仅为房地产房产所占有的土地,并非对涉案房产办理抵押。而M公司以涉案房产已办理抵押,该抵押担保物权优先于物权期待权进行抗辩,缺乏事实与法律依据,法院不予采纳。
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