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房产律师——借名购买限价商品房满五年仍被判无效

发表时间:2021-02-23 20:25 法律分类 : 婚姻家庭 - 结婚 阅读量:13     手机端阅读
一、原告诉称: 原告起诉被告排除妨害纠纷一案丰台区人民法院作出判决,判决认定“双方之间存在借名买房关系。李四占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系,并非无权或非法占有。鉴于此,双方之间应先解决借名买房的问题,在该问题未解决的情况下,张三要求李四腾退诉讼房屋的诉讼请求,法院不予支持”。原告认为即便双方之间存在借名买房合同关系,那么双方之间的合同也是无效的。首先,原告名下的位于北京市丰台区301号的房屋依据《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的指导意见(试行)》第16条之规定,该房屋是政策性保障住房,购买时间是2008年9月27日。因此,根据《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十条、第十六条之规定,应属于无效合同。综上所述,张三提出诉讼请求: 1、确认原、被告之间的借名买房约定无效: 2、被告将位于北京市丰台区301号房屋腾空,返还原告; 二、李四辩称,不同意原告的诉讼请求。 双方借名买房合同是双方真实意思表示,原告将买房的一切手续交由被告保管,等待房屋上市条件后办理,双方的约定不违反法律法规的强制性规定,合同是有效的。根据北京市关于限价商品房的相关管理规定,限价商品房在取得房屋产权证后5年是可以上市交易的,双方以此为规定才约定借名买房合同。因此我方不同意原告的诉求,请求法院依法驳回。 李四反诉: 1、确认双方借名买房协议有效; 2、张三履行借名买房协议,协助办理过户给李四; 李四称:2008年,张三获得购房指标,自身无力购买,经协商:李四向张三支付7万元,并由李四出资,以张三名义签订房屋买卖合同及贷款合同,房屋归李四所有,待涉案房屋能够上市交易后,张三协助办理房屋所有权变更事宜,将涉案房屋所有权变更至李四名下。双方达成协议后,李四向张三支付了7万元。2008年9月27日,李四与张三一起,以张三名义与开发公司签订了购买涉案房屋的购房合同,房屋总价款553091元,李四支付房屋首付款113091元。2009年6月19日,以张三名义贷款44万元。从2009年7月起,李四夫妇每月以现存及转账方式将款项存入张三还贷账户内至今。交付后,李四对其进行了装修,共花费15万元人民币,装修后,李四一家一直居住于涉案房屋内。李四为购买涉案房屋除交付了房款,装修外,另交纳其他各种税、费23630.25元,张三将购房合同、贷款合同;房屋首付款发票,购房发票,契税发票、公共维修基金发票;房屋产权证,还款银行存折等所有原件均交由李四持有。双方存在借名买房关系已为丰台区法院判决所认定。 李四认为根据北京市关于限价商品房的相关规定,房屋所有权证发放之后满5年,房屋可以上市交易,双方也是基于该规定,才约定借名买房,等房屋可以上市交易后,办理所有权变更登记。双方的约定不违反北京市关于限价商品房的政策规定,更不违反法律、法规的强制性规定,双方的借名买房协议有效。涉案房屋于2011年11月发放房屋所有权证,距今已经6年多时间,目前已经符合上市交易的条件,张三本应履行协议,协助李四办理房屋过户手续,但张三不但不履行协议,还屡次以各种理由起诉李四,要求李四腾退涉案房屋,张三的行为违反诚信原则。为维护李四的合法权益,特向贵院提起反诉,请求依法判如所请。 张三就反诉辩称:我方认为该协议是无效的,我方的购房合同签订时间是在2008年9月27日,根据北京高院的审理房屋买卖的纪要规定,合同签订在2008年11月之后的合同不适用北京市房屋买卖的相关规定,原告与被告的借名买房合同是无效的。第二项我方也不认可,被告不具备在北京市买房的资格。 三、法院查明事实: 2008年9月27日,张三与北京开发企业有限公司签订《北京市商品房预售合同》及补充协议,约定:张三购买北京市丰台区301室,房屋首付款113091元,余款44万元向中国建设银行申请担保贷款方式支付。 2008年9月24日,李四之妻成霜分两笔向张三转账共计113091元。 2011年11月16日,702室房屋产权登记在张三名下,房屋性质为限价商品住房。 庭审中,张三、李四均认可双方系借名买房法律关系,张三系通过申请获得购买涉案房屋资格,现涉案房屋由李四居住。 综上所述,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定,判决如下: 1、张三、李四就北京市丰台区301室房屋的借名买房约定无效; 2、、李四于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区301室房屋腾退给张三; 四、借名买房律师靳双权: 1、侵害公共利益 当事人从事民事行为,不得侵犯国家、集体、第三人的合法权益。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求,由开发企业通过公开竞争取得土地,并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。 购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。确需转让的,可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定,回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应。购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的,应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。 本案中,李四借张三名义购买的房屋属于限价商品房,他们的借名买房行为影响了政策性住房的正常分配,造成本应享受限价房优惠购房政策的购房者无法购房,而使不具有购买限价房屋资格的李四客观上获得了房屋,变相享受了不该享有的福利,必然导致其他符合条件却因房源不足而没有购买到房屋,侵犯了这一部分人的合法权益,也即公共利益,故二人的借名买房行为应属无效。 虽然限价商品房原则上允许在满5年后上市交易,但借名购买政策性住房和购买二手政策性住房行为性质上不同,效力亦不相同。无效的合同自签订时就无效,不因具备过户条件而有效,现张三要求确认借名买房约定无效以及腾退房屋的请求,符合法律规定,所以院予以支持。李四反诉要求确认合同有效、办理房屋手续的请求,无法律依据,法院不予支持。 另,李四没有反诉要求张三返还房款和赔偿损失,所以法院按不告不理的原则没有就赔偿问题进行判决,李四可另行起诉要求张三退还房款,因房屋存在升值,法院会根据双方的过错大小酌情判令张三赔偿一定比例的升值损失。
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