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  北京存量房买卖律师:房屋买卖中“阴阳合同”效力应如何...

发表时间:2021-02-14 17:40 法律分类 : 婚姻家庭 - 结婚 阅读量:13     手机端阅读
一、原告诉称   汪一上诉请求:1、撤销一审判决书。2、判令被上诉人吴二、吴三承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由:一审判决认定事实不清,证据不足,其理由分述如下:第一,上诉人与被上诉人段四抵押借款协议不存在恶意串通,上诉人系善意第三人,所签协议应受法律保护。1、上诉人与被上诉人段四所签订的《借款协议》是2010年3月31日签订的,涉案房屋抵押也是同时间设定,并且办理了抵押登记。这一时间早于段四与其他两位被上诉人两次签订协议的时间(分别为:2011年11月16日与2012年4月12日)。上诉人不存在事前知情的可能性。2、上诉人与段四于2010年3月31日所签订的《借款协议》是合法有效的应依法受法律保护。一审法院竟然简单的以无出具借条、收条之类的手续为由认定该协议无效,合同双方出于真实意思表示且客观有效的履行了各自的义务,应受法律保护。第二,2014年12月10日上诉人与段四签订《房屋买卖协议》不存在恶意,上诉人系善意第三人,且支付了相应的对价,应受法律保护。《房屋买卖协议》是2014年12月10日签订的,当时房屋是在段四名下,上诉人与段四在合同有效、支付对价的前提下并已办理了物权变动登记,而一审法院竟然认定该《房屋买卖协议》无效,严重侵害上诉人的合法权益。   二、被告辩称   吴二、吴三辩称,上诉人的上诉无事实和法律依据,请求二审法院查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判。   段四辩称,对一审判决无异议。   吴二、吴三向一审法院起诉请求:1、段四与汪一于2014年12月10日签订的《存量房买卖协议》无效;2、段四、汪一承担诉讼费用。   三、本院查明   2010年3月31日,段四、汪一签订《借款协议》,约定:段四向汪一借款20万元用于经营;借款日期自2010年3月31日至2012年3月30日;汪一以现金方式借给段四,段四自愿将以下称涉案房屋)作为抵押;段四到期以现金方式归还汪一;借款到期逾期未还本金段四每天需向汪一支付本金的2%作为违约金。同日,段四、汪一签订《抵押物价值确认书》,约定:抵押房屋为涉案房屋;双方协商一致抵押物现有价值估算为22万元。同日,段四、汪一在房管部门办理了房屋抵押权登记申请。   汪一在审理过程中先是辩称:段四、汪一认识多年,段四做双星鞋生意,找汪一借钱,当时汪一正在炒股,手头上有钱,就把钱给了段四,但要求提供抵押。双方就到房管局办理抵押登记;后又辩称:签订借款协议到房管局办理抵押前登记后,汪一将20万元现金交给段四。   段四、汪一对汪一以上辩称意见提出异议,认为汪一应当提供证据证实已经向段四交付20万元借款。汪一又辩称:款项的来源是汪一委托朋友帮助其炒股的收入,因用帮助炒股的朋友名义进行炒股,自己没有股权证,其认为从朋友处取出20万元的证据与本案无关。   2014年12月10日,段四、汪一签订《存量房买卖协议》,约定:段四将坐落槐荫区经六路167-2号3-301房屋出售给汪一;房屋价款为20万元;协议在履行过程中发生的争议,由双方协商解决,协商不成的,提交仲裁委员会仲裁;双方协商一致自愿放弃资金监管业务。同日,段四、汪一在房管部门办理了房屋所有权转移登记申请。2014年12月10日,地方税务局槐荫分局出具销售不动产统一发票载明:售房款为236160元,税额2361.60元。现涉案房屋所有权人为汪一,登记时间为2014年12月15日。   四,裁判结果   被告段四与被告汪一于2014年12月10日签订的《存量房买卖协议》无效。   五、律师点评   本案的争议焦点问题是:一、汪一是否系善意第三人;二、段四、汪一于2014年12月10日签订的《存量房买卖协议》的效力问题。   关于汪一是否系善意第三人。汪一辩称因段四无法偿还借款,要求将涉案房屋过户以实现其抵押权,其只好同意,双方已经办理过户手续,其已经支付价款,系善意第三人,其权利应受到保护。吴二、吴三认为,段四、汪一存在欺诈行为,段四、汪一约定段四以现金形式偿还借款,说明段四不可以以房抵债,汪一也是明知的,况且段四、汪一未提供证据证实双方的借款关系实际存在,而汪一未支付房屋价款,双方房屋交易不真实。经审查,一审法院认为,段四、汪一于2010年3月31日签订《借款协议》,约定段四向汪一借款20万元,借期为2010年3月31日至2012年3月30日;同日段四、汪一签订《抵押物价值确认书》,协商确认涉案房屋当时价值估算为22万元,并办理了抵押权登记。段四、汪一未提供证据证实该借款合同生效,段四已经收到该借款20万元,借款期限届满后,段四、汪一未提供证据证实因段四不履行到期债务发生争议,亦未提供证据证实存在因段四不履行到期债务而导致汪一就作为抵押物的涉案房屋主张优先受偿的权利的行为。此后段四、汪一于2014年12月10日签订《存量房买卖协议》,约定汪一购买段四所有的涉案房屋,价款为20万元。   关于段四、汪一于2014年12月10日签订的《存量房买卖协议》的效力问题。吴二、吴三认为该协议无效,理由是吴二、吴三的买卖协议存在欺诈的情形:1、双方没有真实的借款关系;2、房屋买卖没有实际交付购房款;3、汪一明知涉案房屋存在争议与段四恶意串通将房屋办理转移手续;4、段四、汪一交易房屋的价格明显低于市场价且其主张的实现抵押权与事实不符,综合以上,汪一应当知道涉案房屋存在争议且段四没有实际占有房屋,如果该买卖协议是正常的房屋交易关系,汪一应实际查看房屋现状、了解房屋状况,但汪一均没有进行,故双方存在欺诈的故意。一审法院认为,在一审法院已经做出民事判决确认该《存量房买卖协议》无效而该民事判决尚未发生法律效力的情况下,段四将涉案房屋出卖给汪一,汪一据此取得涉案房屋所有权,现一审法院民事判决已经发生法律效力,段四据以取得涉案房屋所有权的、于2009年3月2日签订的《存量房买卖协议》无效,段四依法应当返还涉案房屋,对于段四、汪一于2014年12月10日签订《存量房买卖协议》并出售涉案房屋的行为,段四存在主观的恶意,而汪一与段四相识多年,且对于涉案房屋没有支付对价,不能认定为善意第三人。综上,一审法院认为段四、汪一存在恶意串通的情形,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项:有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的规定,段四、汪一于2014年12月10日签订的《存量房买卖协议》无效。
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