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北京房产买卖律师咨询:存量房交易双方如果属于恶意串通情形,...

发表时间:2021-02-06 16:20 法律分类 : 婚姻家庭 - 结婚 阅读量:12     手机端阅读
一、原告诉称   马一向本院提出诉讼请求:1、依法确认戴二、戴三、李四于2018年2月22日签订的《存量房买卖合同》无效;2、本案诉讼费、律师费由戴二、戴三、李四承担。诉讼中,马一自愿放弃了要求戴二、戴三、李四承担律师费的诉讼请求。事实与理由:马一与戴二于1997年8月7日登记结婚,两人系夫妻关系。戴三与李四系夫妻关系,两人系戴二的父母。2018年2月22日,戴二与戴三、李四签订《存量房买卖合同》,约定出售x-xxx室及储藏室,成交价款为20万元。合同签订后,涉案房产已过户至李四名下(戴三为共有人),但李四与戴三至今未支付购房款。涉案房屋原系李四与戴三于2014年9月26日出售给戴二的房屋,为戴二与马一的夫妻共同财产,但此次交易的价款远远低于市场价值,且马一对涉案交易不知情,直至提起离婚诉讼才知晓。因此,戴二与戴三、李四的该交易行为严重侵犯了马一的合法权益,故马一诉至法院,提出如上所列之请求。   二、被告辩称   戴二、戴三、李四共同辩称:1、本案所涉两份房屋买卖合同,实际均为赠与合同。首先,戴三、李四与戴二系父子、母子关系,将涉案房屋赠与戴二系基于感情基础,以买卖合同形式实现赠与目的亦较为常见。其次,在合同签订当日即办理了过户,亦未支付对价,价款亦系缴税最低价(买卖房屋税率低于赠与房屋税率),更能印证系赠与合同。2、关于涉案房屋的赠与目的及产权归属。首先,戴三与李四系于2014年9月将所有子女召集在家,告知其两人年事已高,为避免以后发生矛盾为由将涉案房屋赠与戴二,对此其他子女均无异议。因此,涉案房屋应为单独赠与戴二的财产,属戴二个人所有。其次,戴二于2018年2月向戴三、李四明确表示,不想接受前述赠与,欲将涉案房屋再赠与戴三与李四。于是,戴二与戴三、李四于2018年2月22日至有关机关办理了过户手续。3、如若系买卖合同关系,2018年2月22日的房屋买卖合同亦非无效合同。首先,涉案房屋登记在戴二个人名下,对外具有公示效力,无论系出售还是赠与,均符合法律规定;其次,即便涉案房屋属戴二与马一共有,依据买卖合同相关司法解释,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,也不应予以支持。   三、本院查明   1、马一与戴二于1997年8月7日登记结婚,至今两人仍系夫妻关系。   2、双方当事人于庭审中均认可:戴三与李四系夫妻关系,两人系戴二之父母。   3、2014年9月26日,李四作为甲方,戴三作为甲方共有人与作为乙方的戴二签订《存量房买卖协议》,约定甲方将x-xxx的房屋及储藏室出售给乙方,价款计8万元。   2014年9月29日,上述房屋过户登记至戴二名下。   4、2018年2月22日,戴二作为出卖人与作为购买人的戴三、李四签订了《存量房买卖合同》,约定戴二将济房权证房屋所有权证项下的x-xxx的房屋及储藏室出售给戴三、李四,价款计20万元。   2018年2月24日,上述房屋过户登记至李四、戴三名下。   四,裁判结果   驳回原告马一的全部诉讼请求。   五、律师点评   依马一之主张,其要求确认戴二、戴三、李四三人于2018年2月22日签订的《存量房买卖合同》无效的依据及理由,系该《存量房买卖合同》所涉房屋系其与戴二的夫妻共同财产,鉴于戴二、戴三、李四三人之间系父母与子女的关系,故其三人签订上述《存量房买卖合同》并将涉案房屋过户至戴三、李四名下非系善意。其该主张之关键点即涉案房屋系其与戴二的夫妻共同财产,反之则其要求确认戴二、戴三、李四三人于2018年2月22日签订的《存量房买卖合同》无效即为无源之水。因此,马一应当就该关键点予以充分举证。诉讼中,马一虽就此提交了戴二、戴三、李四三人于2014年9月26日签订的《存量房买卖协议》以及房屋权属状况信息、产权证复印件等证据予以佐证。   但是,戴二、戴三、李四三人对此并不认可,均抗辩称其三人于2014年9月26日签订的《存量房买卖协议》虽名为买卖,但实为赠与,并不存在支付对价等交易行为,并申请证人戴慧、戴敏、戴杰出庭予以作证及提交了自人民网打印的网页信息、住房涉税基本资料、个人住房交易相关税费赠与方式的税收资料、个人住房相关税费买卖方式资料等证据予以反驳。综合比对双方当事人之主张及其各自提交的证据可知,马一主张涉案房屋系其与戴二的夫妻共同财产的依据仅系戴二、戴三、李四三人于2014年9月26日签订《存量房买卖协议》并将涉案房屋过户至戴二名下的事实,该表面事实虽体现为戴二、戴三、李四三人存有相应交易行为,但戴二、戴三、李四三人对此均不予认可,且亦对马一所主张的戴二已就该交易行为支付对价的事实不予认可,马一亦未就其主张的已支付对价的事实予以举证证实,鉴于此,在戴二、戴三、李四三人否认2014年9月26日签订的《存量房买卖协议》系真实交易的情况下,马一此主张即存有较大疑点,此为其一;其二,对于《存量房买卖协议》签订原因,证人戴慧、戴敏、戴杰出庭作证的证言虽存有瑕疵,但其三人证言的主要内容却均指向戴二、戴三、李四三人于2014年9月26日签订《存量房买卖协议》系名为买卖实为赠与,对于证言中所存瑕疵及证人身份,考虑到涉案事实发生时间较久,证人记忆存有偏差亦属常理,且类似事件有家人共同参与亦属正常,故其三人证言的主要内容具有一定的可参考性;其三,戴二、戴三、李四三人所提交的住房涉税基本资料、个人住房交易相关税费赠与方式的税收资料、个人住房相关税费买卖方式资料等证据,可印证就涉案房产转移方式而言,以买卖形式所支出的税费及办理程序确低于及简于赠与方式,戴二、戴三、李四三人所主张的名为买卖实为赠与存有一定可信度;其四,就戴二、戴三、李四三人主张的赠与原因而言,亦符合当今社会生活之人之常情。综上四点,戴二、戴三、李四三人之主张及其就此提交的予以佐证的证据对马一之主张及其提交的证据足以形成充分对抗,尚可能同等存在如戴二、戴三、李四三人所主张的赠与事实,且马一亦存有知晓该事实的可能。   如该赠与事实成立,则涉案房产即为戴二之个人财产,其后续如何进行处分则与马一无关。因此,仅凭马一提交的由戴二、戴三、李四三人于2014年9月26日签订的《存量房买卖协议》以及房屋权属状况信息、产权证复印件等证据,尚不足以认定戴二、戴三、李四三人于2014年9月26日签订《存量房买卖协议》系单纯的买卖行为,马一以此主张涉案房屋系其与戴二之夫妻共同财产依据不足。鉴于此,故本院认为马一要求确认戴二、戴三、李四三人于2018年2月22日签订的《存量房买卖合同》无效的依据尚不充分,对其该请求不予支持。
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2021-04-10 11:49:59共2位律师回复

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