一房多卖怎么办

中顾网小编在一房多卖怎么办专题为您整理了关于如何防止开发商一房多卖,一房多卖如何处理的知识,希望能对您有所帮助。如果您还有更多的疑问,也可以咨询中顾网专业律师获得了解。

时间:2019-10-21 阅读:207

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      如何查实一房多卖
    • 一房多卖,是购房者最不愿意看到的事情,法律采取公示公信原则,如果一房多卖的,房屋的最终归属是已经变更登记的买主获得。那么,如何查实一房多卖呢?今天,中顾法律网整理了以下内容为您答疑解惑。

      购房人可通过询问承租人或卖家、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁,如果有人租赁,应当确认承租人是否是已经与卖家签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项,如有承租人已经与卖家签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权,购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。

      另外,在预售房买卖方面,买房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》,确保所购房屋是在预售许可范围之内,不要贸然交付房款;在二手房买卖方面,购房者要调查所购房屋的产权,必要时,可提存房屋产权证,也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向卖家支付房款,并在交易后及时办理产权转移登记。

      “一房多卖”问题的产生,无非是利益作祟,即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此,买房人有必要在与卖家签订合同时,约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。按照《合同法》第113条、114条和《合同法》司法解释二第29条的规定,买卖双方可以这样约定:“任何一方不履行本合同约定义务,致合同目的不能实现的,守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然,买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。

      另外,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条的规定,开发商因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的,购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求开发商承担不超过已付房款一赔的赔偿责任。可知,在买房人已付了较多的房款时,所获得的赔偿是非常高的,甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。如果买卖双方有约定,那么法院只会支持约定的条款,如果没有约定,可按照前款的规定判决。因此,买房人要视情况决定是否约定高额违约金。

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      应该怎样预防开发商一房多卖
    • 开发商一房多卖很显然是为了看哪一方出的价格更好,这也是在追求更高的经济利益。但此时,房产只有一处,势必就会对其他购房者的利益造成损害。因而作为购房者就应当避免这样的情况发生,采取措施预防开发商一房多卖。那到底应该怎样预防开发商一房多卖呢?我们一起在下文中进行了解吧。

      方法一:可以在签订买卖合同时双方约定到的当地房管部门进行预告登记。

      自2007年10月1日起施行的《物权法》第二十条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。” 这一条规定的预告登记主要是限制卖方与买方签约后再出售房屋并转移产权给第三人,但预告登记后,必须三个月内进行过户登记,否则预告登记自动解除。

      注意: 预告登记需要双方约定,不是强制性义务,如果卖方不同意进行预告登记,买方的合法权益还是得不到保障。

      方法二:买方可以在签订合同时把违约金数额约定的高一些。

      例如条款约定“任何一方不履行本合同约定义务,致合同目的不能实现,守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。”

      方法三:约定一方违约时,违约方赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。

      在合同的补充条款中把这一条违约责任修改为:一方违约时,违约方赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。这样,如果房价上涨时卖方违约,就需赔偿买方该房屋房价上涨的部份;同样,房价下跌时买方违约,就需赔偿卖方该房屋房价下跌的部分。如果这样约定,无论动荡的房市价格如何涨跌,双方都会考虑到违约的成本而不会轻易毁约,可以防范于未然,打消双方签约时的顾虑,从而维护诚实信用原则及交易的稳定性。

      想要预防开发商一房多卖,可以从上述三方面入手,这些都是比较有效的方式,但至于购房者应当采取哪种,则就需要结合实际的情况了。而要是开发商一房数卖,最终自己没有获得房屋所有权的话,则可以根据相关购房合同的约定,追究开发商的违约责任。

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      开发商一房多卖的该怎么处理
    • 有时候开发商为了获得更多的商品房对价,选择将一套商品房出卖给多个购房者,也就是一房多卖的情况。而此时,商品房只有一套也就是说其中只有一个购房者能够实际获得商品房的所有权。那面对开发商一房多卖的情况要怎么处理呢?小编马上为你做详细解答。

      一、开发商一房多卖的该怎么处理

      对于开发商存在的“一房二卖”行为,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条 第(二)项:商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定。

      你可先与开发商协商解决,若协商不成,你可通过两种途径维护你的合法权益:其一,若要求开发商继续履行《商品房买卖合同》,你应先起诉开发商及刘某,请求确认开发商与刘某签订的《商品房买卖合同》无效或撤销其买卖合同;其二,你购房的目的若不能实现,你可将开发商起诉至法院,请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于优先受偿权问题,所谓优先受偿权,是指特种债权人基于法律规定,对债务人的全部财产或特定财产享有优先受偿的权利。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

      但建设工程款优先受偿权的行使是有限制的。根据最高人民法院《关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第二条及第四条规定:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人;建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

      二、房产开发商不守诚信,构成根本违约,屋主有权退房。

      1、根据《合同法》第九十四条第(四)项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。

      2、再者,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

      据此可知,因房地产开发商虚假宣传导致合同目的不能实现的,另一方当事人有权请求解除合同,并予退房。

      现实中要是开发商一房多卖的话,那此时其余没有获得商品房所有权的购房者,可以依法要求开发商承担相应的违约责任,同时还可以要求开发商赔偿因此遭受的损失。当然,如果在这方面不幸产生了纠纷的话,可以委托我们网站的专业律师来帮助进行处理。

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      回迁房一房多卖怎么避免?
    • 开发商在征收走土地之后,赔给回迁户的房子被称为回迁房。同时,回迁房也因为价格的低廉而受到买房者的喜爱。但是,回迁房也经常发生房主将房子一房多卖的情况。那么,回迁房一房多卖怎么避免?小编将在本文中进行详细的解答。

      回迁房一房多卖怎么避免:

      【技巧1:先进行预告登记】

      为避免“一房多卖”,进行预告登记是最常见、也是最有效的预防手段。《物权法》第20条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”由此可知,预告登记制度具有限制出卖人与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。根据《物权法》的规定,我们在进行预告登记时要注意:

      1、预告登记需要双方自主约定,其并非是法律上的强制性义务,如果出卖人不同意进行预告登记,买房人的合法权益还是无法得到相应的保障;

      2、预告登记后,必须在不动产登记之日起三个月内进行过户登记,否则预告登记自动失效。

      另外,买房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”,也可以在买卖合同签订前,自行到房屋管理部门查证,以避免不必要的购房风险。

      【技巧2:视情况约定(高额)违约金】

      “一房多卖”问题的产生,无非是利益作祟,即出卖人想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此,买房人有必要在与出卖人签订合同时,约定一个比较高数额的违约金以警惕出卖人不敢随意违约。按照《合同法》第113条、114条和《合同法》司法解释二第29条的规定,买卖双方可以这样约定:“任何一方不履行本合同约定义务,致合同目的不能实现的,守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30%的违约金。”当然,买卖双方也可以在房地产总价款30%以内进行协商。

      另外,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条的规定,开发商因“一房多卖”而造成合同目的不能实现的,购房人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

      可知,在购房者已付了较多的房款时,所获得的赔偿是非常高的,甚至很可能会超过违约金的赔偿数额。如果买卖双方有约定,那么法院只会支持约定的条款,如果没有约定,可按照前款的规定判决。因此,购房者要视情况决定是否约定高额违约金。

      【技巧3:约定赔偿房屋差价】

      如果出卖人不愿意约定高昂的违约金,那么买卖双方可以在合同的补充条款中把违约责任约定为:“出卖人违约时,需赔偿守约方合同约定价格与违约时房屋市场价格的差价部分。”由此,如果房价上涨时出卖人违约,就需赔偿买房人该房屋房价上涨的部分;如果这样约定,无论房价如何上涨,出卖人考虑到违约的成本而不会轻易违约。

      约定赔偿房屋差价实际是对守约方预期可得利益损失的补偿,其法律依据是《合同法》第113条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应赔偿因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。差价多少,如果双方有约定,按约定确定;没有约定,则可以比照最相类似房屋的市场成交价格与买卖合同成交价之间的差额;也可通过专业机构评估确定。

      假如没有在房屋买卖合同中约定出卖人违约须赔偿房屋差价,那只能在发生纠纷时提出该项诉讼请求,虽然于法有据,但诉讼形势瞬息万变,存在败诉的风险。而且,在合同中约差价赔偿条款可以威慑出卖人,达到防止一房多卖的目的。

      【技巧4:从多方面查探虚实】

      房屋毕竟不是普通的财产,在订立房屋买卖合同之前一定要慎重,多方面查探虚实。除了实地查看房屋的质量等,还要通过多方渠道探明房屋是否存在权利瑕疵,如房地产开发商是否五证齐全、房屋是否属于共有财产等,以避免相应的法律风险。购房人可通过询问承租人或出卖人、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁,如果有人租赁,应当确认承租人是否是已经与出卖人签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项,如有承租人已经与出卖人签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权,购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。

      另外,在预售房买卖方面,买房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》,确保所购房屋是在预售许可范围之内,不要贸然交付房款;在二手房买卖方面,购房者要调查所购房屋的产权,必要时,可提存房屋产权证,也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向出卖人支付房款,并在交易后及时办理产权转移登记。

      【技巧5:可先行占有房屋】

      在既未办理预告登记,又未办理产权登记的,购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然根据我国《物权法》第14条规定,商品房的所有权转移以办理产权登记过户为发生法律效力的标准,交付使用并不具有所有权转移的作用,但是,房屋的转移占有与交付使用,仍具有明显的公示与公信的现实作用。

      再者,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”但是要注意的是,先行占有房屋一旦发生火灾等意外,风险由占有人承担,因为与不动产物权登记生效不同,不动产风险负担以实际交付为准。即在先行占有房屋的情况下,虽然购房人没有取得房屋所有权,但风险在其占有房屋那一刻就转移到购房人身上。所以,在采取该种策略的时候,要综合考虑现实状况。

      【技巧6:采取资金监管及资金托管】

      在二手房买卖中,买房人在买房时首先要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。在这种方式里,买房人先将购房的资金交至房地产交易登记中心的托管账户,等相关证件办理完毕后,该账户才会把购房的资金交给出卖人。这种途径类似于在淘宝网购的一种支付模式,在这种模式下,如果出卖人违约了,未把房屋所有权转移给购房人时,购房人的资金是无法交给出卖人的。

      除此之外,很多银行推出了二手房买卖资金监管业务,通过这项业务,房产买卖双方可将交易资金存放于独立的专有监管账户内,由银行全程封闭管理,直至房产完成产权过户手续,银行再将资金划转至买卖双方共同指定的收款账户,从而有效保障交易资金的安全性。

      总而言之,由于房屋的价值比较大,在防范“一房多卖“问题上,最重要的是预告登记制度,购房者在购房时很有必要进行预告登记。同时,也可以参照适用上述的其他技巧,以更好地维护自身权益,防范“一房多卖”问题给自己造成的经济损失。

      以上,就是关于回迁房一房多卖怎么避免的全部解答。在此小编也要提醒大家,在购买房产时,一定不要贪图便宜,尽量不要购买回迁房。如果已经购买了回迁房,那么一定要及时进行过户,或者通过在签订合同时,约定好高额的违约金等方式尽量的避免出现财产损失。

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      遇到商品房一房多卖怎么办
    • 在购买商品房的时候,一般需要办理备案登记,这样可以避免出现开发商一房多卖损害到购房者的利益。但现实中,有的人由于不是很了解,因此就忽略了这一步,那此时遇到商品房一房多卖该怎么做才能维权呢?接下来,小编就来为你做详细解答吧。

      一、遇到商品房一房多卖怎么办

      一是侵占买卖合同标的物的,首先应当返还原物,原物不存在的,应当折价赔偿,将其损坏的,应当恢复原状或者折价赔偿,这在多重买卖侵权行为中是使用较多的赔偿方法;

      二是因侵占买卖合同标的物或者损坏买卖合同标的物造成受害人其他重大损失的,即造成间接损失的,对这种间接损失也应当予以赔偿。例如由于债权人向法院起诉而造成的律师费、差旅费等,应当予以赔偿。

      对多重买卖中侵害债权的侵权行为的赔偿,主要是赔偿债权损害所造成的间接损失。这种间接损失是受害人债权受到损害所造成的可得利益损失,就是受害人在正常情况下实现债权所能得到的预期利益,由于加害人侵害债权而使这种利益丧失。赔偿这种间接损失,应当有充分的依据,避免造成不合理的赔偿或者赔偿不足的问题。造成财产直接损失的,也应当对这种直接损失予以全部赔偿。

      二、如何防范商品房一房多卖

      买房子最怕买到权属被限制的房子,怎么办?买受人可向房屋登记机构提出预告登记申请,这样就可以有效防止买到“纠纷房”了。登记簿效力高于产权证

      如果你购房时对卖房人的产权证真伪有疑义,那么你可以持有效证明资料到市房地产交易权籍登记中心查询这套房子的登记簿,因为登记簿上对一套房子的权属情况记载得清清楚楚。

      新规实行后,与过去相比,办理房屋登记的程序发生了变化,增加了“记载于登记簿”的程序,即先登簿后发证。新规规定,登记簿是物权归属和内容的依据(登记簿由房屋登记机构统一管理),不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,当不动产权属证书记载的事项不一致,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准,即强调以不动产登记簿为核心。

      违反预告登记,不动产变动无效。

      现实生活中存在这样情况,购房者好不容易买了一套房子,谁知道付款后才发现这套房子的产权已经属于他人。

      物权法》和新的《房屋登记办法》实施后,购房者购买一手房或二手房,只要按照约定进行预告登记,就可以有效防止“一房二卖”的风险。预告登记可由买卖双方共同提出申请,也可由买受人单独申请,对象限于按揭贷款的一手房和已经办理产权的二手房,其中一手房属于强制要求进行预告登记,二手房为自愿申请。申请预告登记可由买卖双方共同提出,也可由买受人单独提出。

      一旦通过预告登记,就可以将债权记载下来并予以公示,这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的,并将使最先登记的获得优先权。

      需要提醒的是,预告登记是有期限的。根据新规,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

      为了赢取高额的利润,开发商往往会以最高的价格出售商品房,可是如果已经卖出去了又有人想买,那开发商往往就以价格高的人确定为买主,可是对于购房者来说这商品房一房多卖怎么办呢?此时要想更好的维护自身利益,建议可以先咨询一下专业的律师,然后再进行处理。

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      安置房一房多卖怎么办?
    • 按理说,同一套房产应该只有一个房屋产权所有人,但是有人所要购买的拆迁安置房却有多个房屋产权所有人,这无疑是由于售房者一房多卖造成的。一房多卖是房产交易中常见的纠纷之一,那么,安置房一房多卖怎么办?下面小编为大家整理了一些关于安置房一房多卖的相关内容,一起来阅读吧!

      安置房,也叫动迁房,是指在政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有市区户籍 (含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。“拆迁安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策,具有社会保障性质,其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。

      同一套房有多个业主 一房多卖者被刑拘

      2016年2月,惠安的连女士买了一套80平米的拆迁安置房,地段和户型都很好,房价总额只要18万。过于低廉的价格让连女士一开始也怀有戒心,但是售房者小贺说是由于家中突遭变故,急于用钱,再加上房屋所有人(即小贺的母亲洪阿婆)可以当面签字,这才让连女士放下了戒心。

      2016年3月,连女士和小贺一起拟定了一份购房合同,洪阿婆亲自签了字,小贺也作为代理人在合同上签了字。之后,连女士通过银行将10万元汇给小贺作为定金,并约定7月20日汇余款过户。

      然而,7月15日,连女士到小区门口选户型时发现,小区4号楼前已有多名前来看房的“业主”,经询问后,这些“业主”所要选购的房屋户型与自己购买的房屋户型相同,甚至连选房的牌号都相同,而且还都是由小贺经手的,这时,连女士才发现自己被骗了,便随其他“业主”一起报了案。

      目前,嫌疑人贺某已经被警方刑拘,案件也在进一步侦办中。

      “一房多卖”的情况该如何处理?

      售房者若将同一套房产出售给多个购房者的话,他是需要承担相应责任的,因为根据《合同法》第1百零七条的规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”,所以售房者务必要按照合同的约定履行自己的责任与义务。

      一旦你遇见了“一房多卖”的情况,需要按照以下原则来确定房屋产权:

      1、 卖方是否实际将房屋交付给买方

      如果卖方已经将房屋实际交付给买方,且买方已实际使用了该房屋,表明卖方履行了合同,应考虑支持买方的实际履行请求;

      2、 买方是否已全额支付房款

      如果买方已支付了全部房款,表明买方已全部履行了自己的义务,同样应当考虑买方的实际履行请求;

      3、 是否办理房屋产权过户备案等相关手续

      如果买方已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续,表明买方强烈希望取得该房屋的产权,并为过户登记做了前期准备,因此应考虑其实际履行请求;

      4、 买方是否适宜履行合同

      如果买方履行合同的成本较低或其适宜履行,应考虑买方的实际履行请求。

      综上所诉通过以上文章内容的阅读相信大家对于安置房一房多卖怎么办这个问题应该已经有所了解,并且我们都知道安置房是国家政府在进行一些重大基础设施建设过程中,对原住居民提供的过渡性居住房屋,当我们要买安置房时,一定要小心谨慎,办理好相关手续后再签订合同。

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