物业管理费

当今社会,很多开发商在修建楼盘的时候,都会配有专门的物业公司来对小区进行管理,同样业主在享受物业的同时也需要向物业公司缴纳物业管理费,那么物业管理费包括哪些呢,它的收取标准又是怎样的?这些问题,中顾法律网小编来为大家介绍。

时间:2019-05-16 阅读:306

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      开发商逾期交房赔偿一年物业管理费合法吗
    • 开发商与购房者是一种买卖合同关系,当购房者如实按期缴纳了房款之后,开发商需要按照合同约定的日期进行交房,如果逾期交房的,属于违约。那么,开发商逾期交房赔偿一年物业管理费合法吗?今天,中顾法律网整理了以下内容为您答疑解惑,希望对您有所帮助。

      开发商逾期交房赔偿一年物业管理费合法吗

      在法律上,开发商的做法欠妥。首先,物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。从法律关系上来说,“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。

      其次,对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为,即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”也就是说,开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务,如果转移给物业管理公司承担,即折抵一至两年“物业管理费”,要经债权人——购房人同意。而且在司法实践中,一般也要经债务受让人——物业管理公司的同意。再次,折抵一年以上物业管理费也是违法的。相关文件规定,物管在收取管理费时,不得一次性预收多年物业管理费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一两年以上“物业管理费”的行为,事实上是变相收取一年以上物业管理费。所以这种做法是违法的。

      开发商延期交房的赔偿标准

      实践中,购房者在遇到延期交房的情况时,大部分人都选择接受开发商赔偿的违约金,以此来解决问题。但是违约金该赔多少,相应的计算标准又是什么呢?

      《合同法》第一百零七条“违约责任”中规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

      第一百一十五条“定金”中也有规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》,约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。需要注意的是,定金不得超过合同总价款的20%,超出的部分无效,并且注意必须是“定”字,才能适用定金法则。

      逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行。合同上没有约定的,应该按照同期银行贷款利率为准。

      物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。从法律关系上来说,“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。如果你情况比较复杂,中顾法律网也提供律师在线咨询服务,欢迎您进行法律咨询。

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      什么事物业管理费,以及内容、收取时间和收取费用有哪些
    • 一、什么事物业管理费、管理费的的内容

      (一)物业管理费:物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。

      (二)物业管理费主要包括以下项目的费用:

      1、公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等。

      2、聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

      3、公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等。

      4、购买或租赁必需的机械及器材的支出。

      5、物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

      6、垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

      7、清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

      8、公共区域植花、种草及其养护费用。

      9、更新储备金,即物业配套设施的更新费用。

      10、聘请律师、会计师等专业人士的费用。

      11、节日装饰的费用。

      12、管理者酬金。

      13、行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

      14、公共电视接收系统及维护费用。

      15、其他为管理而发生的合理支出。

      二、收取物业管理费的时间

      物业管理费的收取应该按照业主收到收楼通知书之日算起。如果到交楼日期后,开发商没有书面通知业主收楼,业主因此延迟收楼的,不必缴纳物业管理费。就算是有销售人员口头通知业主收楼,也不能算作是开发商已经通知业主收楼。在收楼时,倘若业主发现楼盘有质量问题需要整改,整改过程中所需缴纳的物管费应由开发商承担,业主无需缴纳物管费。因为这属于开发商造成的,应由开发商承担相应责任。

      三、物业管理费的收取标准

      实行政府指导价的物业服务收费,由市、县(市)价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应等级的基准价和浮动幅度,并定期公布。

      实行市场调节价的物业服务收费,其收费形式和收费标准由业主、业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定。

      物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理房屋所有权证的,以房屋所有权证登记建筑面积为准,建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。未办理房屋所有权证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

      以上便是什么事物业管理费、管理费的的内容、收取物业管理费的时间和收取标准的具体内容,希望能够对您有所帮助,当然,在实践中,有更多关于这的问题,如果您想要了解更多关于这方面的法律问题,请具体联系我们律师,我们会根据您的具体情况,为您进行专业的法律分析。

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      业主物业管理费从何时起付?交房之日如何认定?
    • 问:按照规定,物业管理费自交房之日次月算起,请问交房之日如何认定?以实际交房之日,还是以通知交房之日?小区已交房,但业主事后发现开发商在未符合合同交房的条件下向业主交房,是否可以认为交房并不是实际交房之日,待开发商满足交房条件之日才是真正的交房之日?

      答:物业管理服务费是为业主提供公共区域的管理与服务所需的费用,按照物价局的有关规定,交房付费的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。如在交房过程中,因开发商的原因,小业主不能接受交房的条件,此期间的费用则由开发商支付,直到符合收房条件为止。

      根据《上海市住宅物业管理规定》规定,前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

      出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

      房地产时报

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      物业管理费能不能免收
    • 现在有一个楼盘促销的方式比较有意思,有些发展商在销售楼盘时,提出前多少位认购人士可以免一年的物业管理费。还有一些发展商是这么规定的,如果购房客户是学士学位,则免一年物业管理费;如果是硕士,则可以免两年;以此类推,如果是两院院士,最高可以免五年的物业管理费。

      我认为,这种促销方式是不可取的,没有法律依据。

      我从物业管理费的性质谈起,在国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定:“本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用”。一句话:取之于民、用之于民。

      物业管理费不完全是物业管理公司的收入,其中很大的一部分是要投入上面说的各种消耗。对于普通住宅来说,物业管理的收费标准、数额是固定的。从理论上来说,如果部分人不交物业管理费,物业管理费总额就会减少,相应地用于消耗的款项也会减少,提供的物业服务会打折扣。那么交齐物业管理费的业主有得到完善物业管理服务的权利,这对于他们是不公平的。

      对于高档物业来说,情形就更严重。不久前,我在文章中谈道:高档物业是按照倒算的办法计收物业管理费的。物业管理公司先算出本物业管理年度总共应收物业管理费总额,再将总金额除以该物业总建筑面积或是产权人数,得出每平方米建筑面积或每位产权人应承担的物业管理费,并按照这个标准向产权人、使用人等收取。

      打个比方,物业管理费为6块钱,共三位业主,则每人需要交2块钱。可是如果免了一位业主的物业管理费,那么另外两位业主就得各交3块钱。免收的物业管理费最终还是摊到了其他业主头上。

      有些发展商或物业管理公司称:免交的物业管理费是由该小区的物业管理公司营业利润抵充的。这种说法不能说没有道理,但实际上很难操作。

      从财政部《物业管理企业财务管理规定》来看,物业管理企业的主要利润是主营业务利润,主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加,再减去营业成本、管理费用及财务费用的净额。

      收取物业管理费时,物业管理公司的利润还根本算不出来,弄不好还可能出现亏损,怎么就能用来替代收入呢?一来不合财务规则,二来这种黑箱操作容易使广大的业主对物业管理公司的运作产生不信任感。

      一般而言,免交物业管理费的还是很少一部分人,数额总的来说也不多,但是这种促销方式过多,确实会给其他业主带来一些损害,也对我们物业管理行业的发展带来麻烦。因为这种小问题说明物业管理行业的定位、指导思想、权利义务关系等基础的架构还没有完善,如果老是这样不完善下去,业主与物业管理公司都要吃亏。

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      业主物业管理费的交纳方式与逾期应当承担的法律责任之探讨
    • 问:按照规定,物业管理费自交房之日次月算起,请问交房之日如何认定?以实际交房之日,还是以通知交房之日?小区已交房,但业主事后发现开发商在未符合合同交房的条件下向业主交房,是否可以认为交房并不是实际交房之日,待开发商满足交房条件之日才是真正的交房之日?

      答:物业管理服务费是为业主提供公共区域的管理与服务所需的费用,按照物价局的有关规定,交房付费的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。如在交房过程中,因开发商的原因,小业主不能接受交房的条件,此期间的费用则由开发商支付,直到符合收房条件为止。

      根据《上海市住宅物业管理规定》规定,前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

      出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

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      物业管理费收取原则
    • 物业管理单位开展物业管理服务收费遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。具体来说,物业管理收费应坚持六个原则:(1)等价交换原则。收费价格的高低由所提供服务的质量决定。(2)谁受益、谁出钱的原则。(3)差别原则。根据物业使

      物业管理师单位开展物业管理服务收费遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。具体来说,物业管理收费应坚持六个原则:(1)"等价交换"原则。收费价格的高低由所提供服务的质量决定。(2)"谁受益、谁出钱"的原则。(3)"差别"原则。根据物业使用人的收入水平不同,采用不同的服务方式和收费标准。(4)"优质优价"原则。根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同,采用不同的收费标准。如深圳市规定,凡被评为国家级、省级或市级示范住宅小区均可上浮物业管理收费标准。(5)"取之于民,用之于民"的原则。有两方面含义:一是从住户收取的费用,要用在住户身上,不得挪作他用;二是不得牟取高额利润。(6)"公开"原则。物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

      各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

      物业管理收费根据所提供服务的性质、特点等不物业管理员同情况,分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

      为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁,公用设施的维修保养、保安、绿化等具有公共性质的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。

      凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外。服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。实注册物业管理师行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商决定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

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      物业管理费包括哪些
    • 如今的人对物业管理费肯定不会感到陌生。不少新修的小区里面都会有专门的物业管理公司为小区住户提供管理服务,包括小区的安全、环境等等提供服务。此时,小区住户就应该支付一定的物管费。那么你知道这个物业管理费包括哪些吗?以下是具体介绍。

      根据相关法律法规的规定,物业管理费包括以下费用:

      (一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费,包括:基本工资,按规定提取的福利费、加班费和服装费,不包括管理、服务人员的奖金。

      (二)公共设施、设备日常运行维修及保养费,包括:公共建筑内的各种土建零修费、给排水日常运行、维修及保养费、消防系统设备维修保养费、公共照明费等。

      (三)绿化管理费。包括:绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。

      (四)清洁卫生费。包括:清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。

      (五)保安费。包括:保安器材装备费、保安人员人身保险费、保安用房及保安人员住房租金。

      (六)办公费。包括:交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金、其他杂项等。

      (七)物业管理企业固定资产折旧率。固定资产包括:交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。

      (八)利润。利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定,一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。

      (九)法定税费。法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策,应缴纳的税费主要是两税一费:营业税、城市建设维护税、教育附加费。

      物业管理公司收取物管费必须按照法律法规规定的项目进行收取,同时也有一定的收费标准进行限制。要是你觉得你所要支付的物管费不合理,那么你可以先与物管公司进行协商,协商不成的话可以通过法律途径维护自己的利益。如需委托律师,可以到网站看看。

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      毛坯房物业管理费的问题是怎么规定的
    • 现在大多数公民买房的时候都是买到的毛坯房,所谓的毛坯房,也就是简单装修了一下,公民在购买以后还需要进行更进一步的装修。不过在买到毛坯房以后,可能有些开发商在毛坯房的钥匙交给住户以后,就开始由住户交物业费了。下面我们要了解的内容就是,毛坯房物业管理费的问题是怎么规定的?

      一、毛坯房物业管理费的问题是怎么规定的?

      《物业管理条例》第四十二条,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

      已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

      所以,毛坯房收房后,签订了物业服务合同的,根据合同的约定交纳物业费,合同未约定的从收房时收取物业费。

      二、收毛坯房时验收房屋有什么标准?

      屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”,虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收,但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前,需要对毛坯房的验收标准有所了解。验收毛坯房的八大验收标准:

      (一)全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

      (二)公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、 盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。

      (三)各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。

      (四)屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。

      (五)户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的,应做到不抹灰、用腻子找平,达到板缝密实、无裂缝,接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实,达到粘结牢固、无裂缝。

      (六)有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划,在验收时应进行两次蓄水试验,做到无渗漏。

      (七)地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。

      (八)各种房间水泥地面基层标高,应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

      按照我国制定的物业管理条例来看,毛坯房物业管理费这个问题,业主是需要根据当初签订的物业服务合同交物业费的。所以当初在购买毛坯房的时候,如果您签订的物业合同当中要求交物业服务费用,肯定是不能违约的。另外,如果已经竣工的毛坯房,还没有正式出售的话,一般由建设单位交物业费。

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