小产权房可以买卖吗

当今社会,有的人会在集体土地上修建房屋用于低价出售,而这种房屋就是大家口中所称的小产权房。说到小产权房,大家知道小产权房可以买卖吗?这个问题,中顾法律网小编下文做了详细解答,给大家答疑解惑。

时间:2019-05-16 阅读:228

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      小产权房可以买卖吗,购买了小产权房该怎么办
    • 相信大家对小产权房并不陌生,所谓小产权房是指由农村在自家土地集体建造的房屋,它没有取得国家颁发的房产证。那么,小产权房可以买卖吗,购买了小产权房该怎么办?下面,中顾法律网小编整理了收集一些资料,希望有所帮助!

      【网友咨询】

      小产权房可以买卖吗,购买了小产权房该怎么办?

      【律师解答】

      一、小产权房可以买卖吗

      所谓的小产权房,有时也叫“乡产权房”,指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的,并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。购买这些房子的人大多数是村集体经济组织以外的第三人。

      那么,小产权房究竟能不能买呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续,产权不完整,就可能会引发后续的一系列纠纷和问题,比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。

      当然,这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换,这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的,严格意义上来说,这种情况下的房屋,也不能叫小产权房。

      二、购买了小产权房该怎么办?

      如果已经购买了小产权房,因国家不会发放产权证,这将导致以后对购房者一系列不利的后果。应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢?根据不同的情况,购房者可以采用的措施如下:

      1、如果已签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且购房者非当地居民,鉴于可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款,这是最直接的方法。

      2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”,房款已经支付且已经入住,但无法办理过户的,则要视具体情况而定。

      3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住或者出租,或者出售给有当地户口的居民。

      4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后,则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批,采取可能的补救措施。

      终上所述,国家允许小产权房有条件的进行买卖,一般来讲如果购买的对方是属于同一集体经济组织的成员的话,那么是允许将小产权房进行买卖的。但要是其他人购买小产权房的话就需要注意的,此时需要承担的法律风险是很大的。

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      小产权房买卖合同有效吗?
    • 有的人说小产权房买卖合同是有效的,而有的人则认为是无效的。由于小产权房不具有国家颁布的房产证,因此其买卖行为一直以来都是备受争议。那么究竟小产权房买卖合同有效吗?详细内容请阅读下文了解。

      小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,例外的情况是:“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。”

      1999年5月6日,国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定:“农村住宅不得向城镇居民出售。”

      2004年12月24日,国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申,“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

      2007年12月30日,国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申:“农村住宅用地只能分给本村村民,城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”

      合同无效说的理由有三:

      其一,根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定,农村和城市郊区土地属于农民集体所有,农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制,即只有具备集体经济组织成员的身份,才可以依法取得并享有宅基地使用权,且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时,根据房地一体的原则,当宅基地上所建房屋被转让,该土地的使用权也随之一并被转让,如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致宅基地使用权享受主体的扩大化,不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者,这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制,这样看来,农村宅基地的所有权在集体,使用权仅限于村民,农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设,该种行为被法律所禁止,转让合同自始无效。

      其二,根据《物权法》的规定,宅基地使用权属于用益物权,而用益物权是一种不完整和受限制的所有权,其上所盖房屋自也不具有完整的所有权,故此,其流转条件理应受到限制,不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产,其转让合同的效力至少也是有待商榷,不能径直认定其为有效。

      其三,国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示:城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产,其上利益难以获得有效的法律保障。

      现实中,一直认为小产权房买卖合同是无效的,但也存在特殊情况,即要是小产权房买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定该小产权房买卖合同是有效的。要是你在这方面还有疑问的话,可以直接来电咨询我们网站的在线律师。

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      小产权房买卖合同是否有效?
    • 众所周知,由于小产权房没有国家颁布的房产证,因此在进行交易的过程中所产生的法律风险也是比较大的,所以各位一定要慎重购买小产权房。说到这里,有人就问了那么购买小产权房所签订的买卖合同有没有效力呢?详细内容请阅读下文了解。

      “小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织,未经国有化和征收,在农村集体土地上,单独或联合开发商开发建设,由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。

      在城市化迅猛发展的情况下,土地征收带来巨大的拆迁利益,部分农村居民将农村的小产权房出售后,违背诚信和罔顾道德,以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定,大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效,买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷,因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。

      虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持,但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益,社会的道德危机便在所难免,且对买方来说显然有失公平,法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此,法院在审理此类案件时,通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小,公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的,则协议被确认无效后,买方不应从中获利。

      一般来说,买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长,就越应当维护交易的稳定和安全,即使房屋买卖协议被确认无效后,买方因此可得到的利益就应越大。总之,因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有,而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是,可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用,而不是纵容此类交易行为的发生,如此才能抑制小产权房的买卖交易。

      法律链接

      《物权法》第一百五十三条规定,宅基地的使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

      《土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

      农村村民建住宅,应当符合乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

      农村村民住宅用地,经乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准,其中涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

      农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。

      《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农建设。但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等形式致使土地使用权发生转移的除外。

      1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。

      2004年12月24日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定‘禁止城镇居民在农村购置宅基地’。

      2007年12月30日国务院颁布《关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定‘农村住宅用地,只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地,农民住宅或‘小产权房’’。

      合同法第五十二条,合同无效的法定情形:

      一、一方以胁迫,欺诈的手段订立合同,损害国家利益

      二、恶意串通,损害国家,集体或者第三人的利益

      三、以合法形式掩盖非法目的

      四、损害社会公共利益

      五、违反法律,行政法规的强制性规定。

      以上法律理清顺序,先看物权法的规定,再看土地管理法(2004年修改)的规定,再看国务院办公提的通知(1999年,2004年,2007年),至于合同法的法定无效情况的规定则是最后。

      一、物权法没有具体规定如何处理农村宅基地问题,但是要求按照土地管理法和国家的有关规定办理。国家的有关规定是指国务院办公厅的通知和决定,因为找不到其他的对小产权房买卖持否定态度的有关国家规定。

      二、土地管理法第六十二条‘农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准’的规定,显然是说农民可以出卖,出租房屋,只是在出卖出租房屋后,不得再申请宅基地。就是说,农民出卖,出租房屋后,不再申请宅基地即可。另外,此条没有说出卖,出租给谁?即对出卖出租对象没有限制。

      三、土地管理法第六十三条‘农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农建设。’据此规定,农民集体所有的土地不得‘出让、转让或者出租’用于非农建设,这句话中,出让,转让,出租时并列的三个词,共同修饰后面的‘用于非农建设’,换句话说,如果不是用于非农建设,则农民所有的土地的使用权是可以出让,转让或者出租的。另外,建设一词所表示的意思应该是在空白的基础上建设,即在空地上建设。已经建好的,则不存在建设问题。农村的住宅,小产权房属于已经建设好的,对其的买卖不存在建设问题。

      四、根据物权法房地一体主义原则,土地使用权和土地上的房屋是捆绑在一起的,一样变动,另一样也跟着变动。即如果房屋卖掉了,土地使用权也当然随之转移。

      五、按照物权法的规定,关于农村宅基地的使用权相关法律问题适用土地管理法等法律和国家有关规定。而土地管理发和国家有关规定对此的规定是矛盾的。按照法理方面的知识,我们知道,法律的效力位阶规定。显然土地管理法的效力要高于国务院的决定和通知,而且国务院的决定和通知连行政规章都算不上,更不要说行政法规了。因此,应该按照土地管理法的规定。进而可以确定农村的住宅和小产权房是可以买卖的。

      六、逐条核对合同法关于无效合同的规定,这样的合同不存在欺诈,胁迫,恶意串通损害国家利益,集体利益,第三人利益,社会公共利益,没有违反国家法律和行政法规的强制性规定(国务院办公厅的通知,不能认定为行政法规)。但是,这样的合同是否就是用合法形式,掩盖非法目的?如何理解非法目的?不符合法律规定的目的。既然是不符合法律规定的目的,则这种目的的实现应该就有相应的危害性,但是这个合同的签订事实没有哪一方的利益受到了损失或者损害。能否就认定这个合同的目的是合法的。如果能够认定,则这个合同也没有用合法形式掩盖非法目的。虽然违反了国务院办公厅的通知规定,但是并不影响合同的效力。

      七、只是在现实中,城市居民购买小产权房,房屋合同签了,也付款交付了。但是后续手续相当难办!而且,基本上法院在很多情况下会认定合同无效。不知道依据为何?但我在此讲的是小产权房能不能买卖,城市居民一旦买卖,签订合同,这个合同是否有效的问题,至此,在我看来,相关的法律问题已经非常明晰了。

      【相关法律风险提示】

      1.城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓“村产权”、“乡产权”房不合法。价格或许便宜,风险一定很大。

      2.集体土地上建造的房屋,以“廉租房”、“公租房”、“集资房”、“新农村工程房”、“新居工程房”等名义,或变相的“以租代售”进行房屋交易,因为无法办理产权过户,合同效力无法补正,故交易的合法性不受法律保障。

      3.任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋“所有权证”或“集体土地使用权证”不具有合法性。

      4.小产权房买卖合同无效,因买受人对房屋权属存在审核义务,故对合同无效亦存在过错,故存在房款返还时,是否支持利息,法院有不同判例。

      综上所述,如今在我国小产权房买卖合同是无效的,但如果是农村集体经济组织内部的成员购买小产权房的话,则可以认定该买卖合同是有效的。要是你遇到了小产权房方面的法律纠纷,而自己不清楚该如何解决的,可以先咨询一下我们的在线律师。

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      小产权房买卖合同的效力如何
    • 小产权房也就是我们经常在农村中看到的房屋,这是在农村集体经济组织的土地上修建的房屋,因此是没有国家颁发的房产证的。现实中这类房产由于价格低廉,深受购房者的追捧。那么在购买该类房产的时候签订的买卖合同,其效力是怎样的呢?详细内容请阅读下文了解。

      “小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织,未经国有化和征收,在农村集体土地上,单独或联合开发商开发建设,由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。

      在城市化迅猛发展的情况下,土地征收带来巨大的拆迁利益,部分农村居民将农村的小产权房出售后,违背诚信和罔顾道德,以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定,大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效,买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷,因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。

      虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持,但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益,社会的道德危机便在所难免,且对买方来说显然有失公平,法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此,法院在审理此类案件时,通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小,公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的,则协议被确认无效后,买方不应从中获利。

      一般来说,买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长,就越应当维护交易的稳定和安全,即使房屋买卖协议被确认无效后,买方因此可得到的利益就应越大。总之,因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有,而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是,可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用,而不是纵容此类交易行为的发生,如此才能抑制小产权房的买卖交易。

      法律链接

      《物权法》第一百五十三条规定,宅基地的使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

      《土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

      农村村民建住宅,应当符合乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

      农村村民住宅用地,经乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准,其中涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

      农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。

      《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农建设。但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等形式致使土地使用权发生转移的除外。

      1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。

      2004年12月24日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定‘禁止城镇居民在农村购置宅基地’。

      2007年12月30日国务院颁布《关于执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定‘农村住宅用地,只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地,农民住宅或‘小产权房’’。

      合同法第五十二条,合同无效的法定情形:

      一、一方以胁迫,欺诈的手段订立合同,损害国家利益

      二、恶意串通,损害国家,集体或者第三人的利益

      三、以合法形式掩盖非法目的

      四、损害社会公共利益

      五、违反法律,行政法规的强制性规定。

      以上法律理清顺序,先看物权法的规定,再看土地管理法(2004年修改)的规定,再看国务院办公提的通知(1999年,2004年,2007年),至于合同法的法定无效情况的规定则是最后。

      一、物权法没有具体规定如何处理农村宅基地问题,但是要求按照土地管理法和国家的有关规定办理。国家的有关规定是指国务院办公厅的通知和决定,因为找不到其他的对小产权房买卖持否定态度的有关国家规定。

      二,土地管理法第六十二条‘农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准’的规定,显然是说农民可以出卖,出租房屋,只是在出卖出租房屋后,不得再申请宅基地。就是说,农民出卖,出租房屋后,不再申请宅基地即可。另外,此条没有说出卖,出租给谁?即对出卖出租对象没有限制。

      三、土地管理法第六十三条‘农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农建设。’据此规定,农民集体所有的土地不得‘出让、转让或者出租’用于非农建设,这句话中,出让,转让,出租时并列的三个词,共同修饰后面的‘用于非农建设’,换句话说,如果不是用于非农建设,则农民所有的土地的使用权是可以出让,转让或者出租的。另外,建设一词所表示的意思应该是在空白的基础上建设,即在空地上建设。已经建好的,则不存在建设问题。农村的住宅,小产权房属于已经建设好的,对其的买卖不存在建设问题。

      四、根据物权法房地一体主义原则,土地使用权和土地上的房屋是捆绑在一起的,一样变动,另一样也跟着变动。即如果房屋卖掉了,土地使用权也当然随之转移。

      五、按照物权法的规定,关于农村宅基地的使用权相关法律问题适用土地管理法等法律和国家有关规定。而土地管理发和国家有关规定对此的规定是矛盾的。按照法理方面的知识,我们知道,法律的效力位阶规定。显然土地管理法的效力要高于国务院的决定和通知,而且国务院的决定和通知连行政规章都算不上,更不要说行政法规了。因此,应该按照土地管理法的规定。进而可以确定农村的住宅和小产权房是可以买卖的。

      六、逐条核对合同法关于无效合同的规定,这样的合同不存在欺诈,胁迫,恶意串通损害国家利益,集体利益,第三人利益,社会公共利益,没有违反国家法律和行政法规的强制性规定(国务院办公厅的通知,不能认定为行政法规)。但是,这样的合同是否就是用合法形式,掩盖非法目的?如何理解非法目的?不符合法律规定的目的。既然是不符合法律规定的目的,则这种目的的实现应该就有相应的危害性,但是这个合同的签订事实没有哪一方的利益受到了损失或者损害。能否就认定这个合同的目的是合法的。如果能够认定,则这个合同也没有用合法形式掩盖非法目的。虽然违反了国务院办公厅的通知规定,但是并不影响合同的效力。

      七、只是在现实中,城市居民购买小产权房,房屋合同签了,也付款交付了。但是后续手续相当难办!而且,基本上法院在很多情况下会认定合同无效。不知道依据为何?但我在此讲的是小产权房能不能买卖,城市居民一旦买卖,签订合同,这个合同是否有效的问题,至此,在我看来,相关的法律问题已经非常明晰了。

      【相关法律风险提示】

      1.城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓“村产权”、“乡产权”房不合法。价格或许便宜,风险一定很大。

      2.集体土地上建造的房屋,以“廉租房”、“公租房”、“集资房”、“新农村工程房”、“新居工程房”等名义,或变相的“以租代售”进行房屋交易,因为无法办理产权过户,合同效力无法补正,故交易的合法性不受法律保障。

      3.任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋“所有权证”或“集体土地使用权证”不具有合法性。

      4.小产权房买卖合同无效,因买受人对房屋权属存在审核义务,故对合同无效亦存在过错,故存在房款返还时,是否支持利息,法院有不同判例。

      根据上文的讲解我们知道,对于小产权房来讲,由于其不符合国家的强制性规定,因此即使双方之间进行了买卖,而签订的小产权房买卖合同也是无效的。但如果是在同一集体经济组织成员之间进行小产权房的买卖,那么该买卖行为就是允许的。如果你对此还有疑问的话,可以直接来电咨询我们的在线律师。

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      小产权房买卖纠纷解决方式有哪些
    • 小产权房买卖的现象还是非常多的,但是小产权房买卖发生纠纷的概率还是非常高的,因为小产权房买卖风险比较大,那么小产权房买卖纠纷解决方式有哪些?对于这个问题,小编在下文就为大家浅要的分析一下,希望对大家有所帮助。

      一、小产权房买卖纠纷解决方式有哪些

      1、协商解决,这是最节约成本和时间的解决方式,而且很多当事人都愿意协商解决。

      2、协商不成,向法院起诉,通过诉讼途径解决问题。

      二、小产权房买卖的风险

      其一,没有国家颁发的房产证。无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件,在法律上不予承认。

      其二,无法上市流通。由于小产权住房没有国家认可房产证明,所以不具备进行房产转让、处分和继承等权利。

      其三,房产无法过户。由于小产权房产本身就不具备相应产权,所以也不具备过户的权利。

      其四,没有占地补偿。遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时,小产权房主只能得到很少或无法得到相关补偿。因为该小产权占有土地属于当地村委会或乡政府所有,补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。

      其五,无法办理银行贷款。这点我想不必多说了,因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续,没有国家出具合法产权证房产银行不会放款。

      其六,户口无法迁入。由于购买小产权住房无法迁入户口,所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。

      另外,政策不确定。由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定,使我们无法预知的风险明显加大。抱有法不责众的心态是不恰当的,因为购买小产权住房的人群相对于购买合法房产的人群来讲还只能算“小众”,国家出台相关政策时不得不对“大众”的利益进行考虑。

      三、小产权房买卖需要注意的问题

      1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。

      2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:房屋的坐落位置;所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;房屋是现房,还是期房;房屋的配套设施和维修标准。

      3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

      4、交房期限。卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。

      5、权利担保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。

      6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。

      7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

      小产权房是没有房产证的,所以在交易的时候是很容易出现问题,而且是不能上市的,不能上市的房子是不能交易的,所以,在进行小产权房买卖的时候一定要注意细节问题。若需要法律帮助,小编建议登录网站咨询在线专业律师。

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      小产权房买卖合同范文
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      由于我国不保护小产权房,因此很多人私下进行小产权房买卖的,都会选择签订一份书面的买卖合同,这样在一定程度上,还能对自己的利益做出保障。那么这个小产权房买卖合同是怎样的呢,小编带来相关范文,帮助你进行了解。

      小产权房买卖合同范文

      出卖人(甲方):身份证号码:

      买受人(乙方):身份证号码:

      房屋买卖合同卖方:__________________________________(以下简称甲方)

      买方:__________________________________(以下简称乙方)

      甲乙双方本着诚实信用、平等、公平的原则就甲方集资建房权利义务转让事宜,达成如下协议:

      一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

      二、甲乙双方商定转让价格为人民币_____________________元,(大写)____拾____万____仟____佰____拾____元整。

      乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

      三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方,该房屋应有一切权利和义务同时转让。

      四、出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。

      五、出卖的房屋如因政府规划行为需拆迁,所得相关赔偿的一切权利自合同生效日起归乙方所有。

      六、本合同经双方签章后生效,并对双方都具有同等约束力,应严格履行。其权利、义务转移时间追及于甲方与__________________签订的集资建房协议之时。如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿损失,支付对方违约费用人民币________元,大写__________元整。

      七、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      八、未尽事宜,双方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方协商解决;协商不成的,双方愿向法院申请仲裁。

      九、本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,具同等法律效力。

      甲方(签名或盖章):_________________________________

      身份证号:___________________________________________

      乙方(签名或盖章):_________________________________

      身份证号:___________________________________________

      签订日期:___________年____月____日

      在一定程度上是可以进行小产权房买卖的,但当事人也要注意我国其实并不保护这种买卖关系,因此如果真的要购买的话,就要签订好一份小产权房买卖合同,这样还能对自己的利益做出一定的保护。

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      小产权房买卖有什么风险
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      通常我们在城镇中买卖的房屋都是属于大产权房,也就是能够获得国家颁发的房产证的。与之相对的就是小产权房,这是无法获得房产证的。因此对于购房者来讲,购买小产权房的会存在一些法分析。那究竟小产权房买卖有什么风险呢?我们一起在下文中进行了解。

      一、小产权房买卖有什么风险

      1、没有国家颁发的房产证。无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件,在法律上不予承认。

      2、无法上市流通。由于小产权住房没有国家认可房产证明,所以不具备进行房产转让、处分和继承等权利。

      3、房产无法过户。由于小产权房产本身就不具备相应产权,所以也不具备过户的权利。

      4、有占地补偿。遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时,小产权房主只能得到很少或无法得到相关补偿。因为该小产权占有土地属于当地村委会或乡政府所有,补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。

      5、无法办理银行贷款。这点我想不必多说了,因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续,没有国家出具合法产权证房产银行不会放款。

      6、户口无法迁入。由于购买小产权住房无法迁入户口,所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。

      另外,政策不确定。由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定,使我们无法预知的风险明显加大。抱有法不责众的心态是不恰当的,因为购买小产权住房的人群相对于购买合法房产的人群来讲还只能算“小众”,国家出台相关政策时不得不对“大众”的利益进行考虑。

      二、小产权房可以贷款吗?

      根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。

      小产权房屋抵押贷款,是指借款人找正规的贷款公司,抵押小产权房屋,短期贷款周转。但是,实际情况是,银行和一般贷款公司都不会对小产权设立抵押。

      很多时候购房者会图小产权房便宜,从而进行购买,但此时千万不要忘了,购买小产权房需要承担的法律风险是比较大的。至于小产权房买卖有什么风险,上文已经做出了讲解。因此,提醒各位购房者,一定要谨慎选择购买小产权房,避免自己的利益受到损害。更多相关知识您可以咨询张家口律师。

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      小产权房可以买卖吗?
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      小产权房是与大产权房相对的,一般能够获得国家颁发的房产证的,那么就认为是大产权房。换言之,小产权房没有房产证。据此,根据我国相关法律的规定,小产权房可以买卖吗?小编马上为你做详细解答。

      一、小产权房可以买卖吗?

      所谓的小产权房,有时也叫“乡产权房”,指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的,并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。购买这些房子的人大多数是村集体经济组织以外的第三人。

      那么,小产权房究竟能不能买呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续,产权不完整,就可能会引发后续的一系列纠纷和问题,比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。

      当然,这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换,这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的,严格意义上来说,这种情况下的房屋,也不能叫小产权房。

      二、购买了小产权房该怎么办?

      如果已经购买了小产权房,因国家不会发放产权证,这将导致以后对购房者一系列不利的后果。应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢?根据不同的情况,购房者可以采用的措施如下:

      1、如果已签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且购房者非当地居民,鉴于可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款,这是最直接的方法。

      2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”,房款已经支付且已经入住,但无法办理过户的,则要视具体情况而定。

      3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住或者出租,或者出售给有当地户口的居民。

      4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后,则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批,采取可能的补救措施。

      通过上文的阅读,我们应该知道,小产权房有法律风险和政策风险,一般情况下也是不合法的,但小产权房可以买卖。因而,广大购房者在购买之前应该考虑风险,最好不要去买这类房产,容易带来纠纷。要是在这方面还有什么疑问的话,可以直接来电咨询我们的在线律师。

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