二手房产权怎么调查

买房子是大事情,不管是签订合同还是过户都需要小心谨慎。那么二手房买卖陷阱有哪些?如何防范?那二手房产权怎么调查?办理二手房过户手续相对来说是比较复杂的,所以购房者一定不要掉以轻心。

时间:2019-10-18 阅读:61

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      二手房产权如何变更登记
    • 随着社会的进步,二手房市场也随着地价的上涨而水涨船高,二手房的购买也需要投入相当大的一笔资金,稍有不慎,就会出现各种问题,为了让自己的利益不受到损害,今天就由中顾法律网为大家整理关于二手房产权如何变更登记的问题,希望对大家能有所帮助。

      房屋产权属登记的程序,即指办理房产登记应经过的步骤。根据《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定,大体包括以下几个方面的内容。

      1.申请登记

      申请登记,是指房产权利人或者代理人在规定的期限内按照权利的种类和登记的种类向登记机关提供合法有效的法律文件的行为。这一程序的主要工作是检验证件和填写申请书、墙界表等。

      检验证件是整个产权登记的基础,包括检验身份证件和产权证件。身份证件和产权证件必须吻合。申请人包括自然人、法人和其他具有民事主体资格的组织。我国采取实名制原则,申请人为法人或其他组织的,应当使用其法定名称,由法人代表申请;申请人是自然人的,应当使用身份证上的姓名。检验有关证件的目的在于确定申请人是否具备登记资格。只有具有相关产权证件,且权属清楚、产权来源资料齐全,才予以登记。对于违章建筑、临时建筑等,不予登记。对于申请人因正当理由不能按期提交证明材料或需补办有关手续的,可以准予暂缓登记。在有利害关系人提出异议、权属存在争议的情况下,也应当暂缓登记。

      填写申请书和墙界表,即填写房屋产权申请书和房屋四面墙界表。墙界表是房屋权利人向登记机关提供的房屋四面墙体归属情况的书面凭证。申请人填写申请书和墙界表后,连同产权证件、身份证明等,一起交给登记机关工作人员。工作人员审阅无误后,办理收件手续,收取证件。

      2.勘丈绘图

      勘丈绘图是对已申请房屋产权登记的房屋,进行实地勘察,查清房屋现状,丈量计算面积,核实墙体归属,绘制分户平面图,补测或修改房屋的平面图(地籍图),为产权审查和制图发证提供依据。勘丈绘图的主要任务包括核实、修正房屋情况、核实墙界和绘制分户单位平面图等。将与实际一致的房屋平面图连同申请书、墙界表、未登记房屋调查表以及分户单位平面图等移交给原来的登记人员,并归入相应的登记档案袋。其中非常重要的是对墙界的核实。核实的时候,应有权利人逐一指引,验证墙界表的真实性,同时再由邻居确认申请人指界是否与实际情况相符,经双方确认后再对墙界进行登记。

      3.产权审查

      产权审查,是指以产权、产籍档案的历史资料和实地调查、勘察的现实资料为基础,以国际现行的政策、法律和有关的行政法规为依据,对照申请人提出的申请书、墙界表以及其他产权证明,认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移和房屋变动是否合法的整个过程。

      以上就是中顾法律网为大家整理的有关二手房产权如何变更登记的问题,如果您还有更多的疑问,可以咨询中顾法律网专业律师,或者直接委托中顾法律网律师帮您摆脱法律困境。

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      二手房产权应注意
    • 由于二手房比一手房更复杂,存在许多问题,所以在进行二手房交易时,应该注意二手房是否存在以下产权问题,可以避免在交易过程中出现不必要的麻烦。房地产律师教你正确处理二手房产权问题。

      产权交易有限制

      如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校(学校)产的公房,必须经原产权单位盖章后才能出让,而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

      承租人可能优先购买

      在同等条件下,房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利,所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺,或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。

      房屋用途非住宅

      买房自住者可不必在意这一点,但如果是准备买房用作营业或办公,则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作办公,就只能望房兴叹了。

      房改房成本价未补足

      1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以,如果购买的是当初以优惠价、标准价购买的公房,那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定,以优惠价、标准价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。

      城市居民不能买农民房

      根据国家政策规定,农民的房屋属于农民私有财产,房屋买卖只能在本乡本土的范围内进行,一般不能直接卖给城市居民,城市居民只能向农民租房。

      乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准,征地开发,只有待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房,土地使用证上显示是城镇开发的,则可以上市交易。

      未办理房产证

      除此之外,购房者还需要注意,如果购买的房子只有购房合同和发票,而未办理产权证则尽量不要购买,这类房产很可能因为开发商的问题,导致最终无法办理产权证。此外,在房屋买卖交易完成的同时,买家应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续,以防卖方看房价上涨而毁约,给买方带来不必要的麻烦

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      如何办理二手房产权证
    • 如何办理二手房产权证

      1.订立买卖合同。

      房产买卖双方通过接洽协商,对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后,买卖双方即要签订一份正式 的房产买卖合同。

      2.接受房地产交易管理部门的审查 .

      房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验有关的证件,审查产权,要到现场作必要的调查,并由估价人员对交易的房产进行估价。

      3.立契过户,缴纳税费 .

      房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章,双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明;身份证或其他有效身份证明;房屋所有权共有的,其他房屋其有人同意出售的书面意见;并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。

      4.办理产权转移过户手续。

      房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记,换取新的房产证。

      因为契税是房屋交易额的1.5%,所以过户费用还是需要不少费。

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      二手房产权年限怎么算
    • 二手房产权年限怎么算

      在房屋内居住多少年。那在法律上,二手房产权年限怎么算?具体内容我们大家在买二手房时,不仅要关注房屋的价格、面积、质量以及物业等问题,还要搞清楚该二手房的产权年限,即享有居住使用权的年限,进而计算出自己可以一起在下文中进行了解吧。

      一、二手房产权年限如何算

      我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。

      实际上,现在的商品房的土地使用年限很少有70年的,大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算,加上开发周期,最短也得1-2年,到你手里使用年限就不到70了,如果开发商再囤积一段时间或者几经转手,就更短了。有可能是30几年、60几年的。

      经济适用房是为了适应新的社会经济形势,由政府推出的新型房产种类,适合于中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用房的性质较为特殊,整个开发的楼盘并不具备土地使用权证。基于这种情况,通常情况下,经济适用房的土地使用年限以基楼盘原始竣工的时间为准。而这一种土地使用年限的计算方式也等同于二手商品房,因此,经济适用房和二手商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。

      二、如何算二手房产权年限

      根据《中华人民共和国宪法》,土地的所有权有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,包括:民用住宅建筑用地,商用建筑用地,工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年。

      《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

      关于二手房产权年限,根据我国相关法律的规定,如果是属于民用住宅的话则为70年,但如果是商用的话,则为40年。而具体的起算时间应该是从国家出让时开始计算,因此并不是你购买了二手房,那么该二手房的产权年限就重新开始计算一个70年。

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      二手房产权存在的陷阱有哪些
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      虽然什么类型的房产在购买的时候都是有一定风险的,但就产权方面的风险来看,主要还是体现在二手房上。有的人购房心切,正是被人利用这一点,将本身自己不具有或不完全具有产权的二手房出售给他,为避免落入对方设置的陷阱,损害到自身利益,建议当事人最好先了解一下二手房产权存在的陷阱有哪些。

      一、二手房产权存在的陷阱有哪些

      1、二手房“卖房者”非二手房的产权人。

      (1)某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已经作废的房产证之便利,进行欺诈。如承租人冒充业主,与买房者签订合同;有些人在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有,但由于其仍持有已作废的原房产证,与购房者签订二手房买卖合同。

      (2)“卖房者”是“真正”的产权人,但由于某种原因未登记或未过户。如继承人因继承或受赠而取得该二手房,但由于各种各样的原因,未及时办理二手房产权过户手续。

      警惕:在此情形下进行交易,由于交易主体不适格,不仅该二手房买卖合同无效,而且购房者往往可能遭受诈骗。

      2、卖房者仅仅是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。

      许多时候,二手房的所有人不属于一人,而属多人。交易的过程中,往往只是其中的一个共有人与购房者进行交易。而且该卖房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自决定出售的。

      警惕:与第一种情形一样,在此情形下交易,也会因交易主体不适格而导致买卖合同无效。

      3、卖房者只是使用权人,而非所有权人。

      在所交易的二手房为公房时这种情形多有发生,即卖房者所在单位仅仅只是将该房产提供给卖房者使用,卖房者并未取得完全的所有权。如购房者与仅有使用权人进行交易,即使交付全部房款,亦无法取得产权。

      4、房产上存有法律不允许自由转让的障碍。

      我国相关法律规定,如在房产上设有抵押,则在抵押权人的权利实现之前或抵押权人放弃该抵押权前,该房产不得自由转让。

      5、房产上存在法律禁止转让的障碍。

      如二手房被查封,在解封之前,该二手房是禁止转让的。

      6、非居住用途房。

      即交易的二手房的用途非居住用房,而是居住外用途房,如商业用途房甚至是工业厂房等。

      7、卖房者未将房屋欲出售的情况告知承租人,或者说已告知,但未得到承租人放弃优先购买权利的答复。

      二、该如何防范二手房产权陷阱?

      (一)在购房前到房地产登记机关查阅该房产信息。

      依照我国相关法律的规定,房产属于不动产,其产权是通过房地产管理机关的登记予以确定的。在房地产登记机关的登记中,包含了房产的各种相关信息,如:所有权人、房产的具体物理情况、是否设有抵押、是否被查封、是否已出租等等。通过向房产登记机关查询,购房者可以确切地知道卖房者是否对房产拥有完全的产权、是否存在着其他共有人、是否仅仅只有使用权而无所有权、是否已设定抵押、是否已被查封、是否已出租、是否为居住用房等等。

      (二)购房者可以针对不同的情况采取相应的对策:

      1、如卖房者非该二手房的产权人,应立即中止与之进行交易。因为此其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。

      2、如卖房者仅为产权共有人之一,则可要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。

      3、如该二手房上设有抵押,则可要求卖房者在消除该抵押负担后方与之交易。

      4、如该二手房已被查封,则可在该二手房被解封后方与产权人交易。

      5、如该二手房已出租,则应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

      6、如该二手房为商业用途房,即可根据自身需要决定是否继续交易。

      7、如卖房者仅仅只有使用权,在其取得完全的产权之前,应中止该交易。

      现实中,要是二手房产权存在问题的话,那么购房者一旦购买到这样的二手房,就很容易造成自己利益的损害,毕竟存在产权问题的房产,最终想要获得所有权是比较困难的。因此,建议购房者在实际选购二手房的时候,一定要了解清楚产权问题,最好事先对二手房产权进行查询。

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      查询二手房产权有哪些方法
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      在购买二手房的时候,可能会出现产权纠纷,常见的就是在支付了房款之后,才发现对方对该二手房是没有全部产权甚至完全没有产权的。因此,这就需要在购买二手房之前,先查清楚二手房的产权。那到底现实中查询二手房产权有哪些方法呢?小编整理了相关资料,马上为你做详细解答。

      一、查询二手房产权有哪些方法

      (一)要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

      产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

      身份证件是指身份证、工作证和户口簿。

      资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格,例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提交其他共有人同意的证明书等等。

      其他证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。

      (二)向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源,查验的具体方式是:查验产权记录。包括:

      1、原房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式;

      2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面查阅该份文件副本;

      3、登记日期,此日期为该宗交易的签订日期;

      4、成效价格,即该项交易的成效价;

      5、其他内容,如房屋平面图等。

      (三)查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况,至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源,从而对该房产有更深的了解。

      另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押,房屋是否被法院查封等。

      二、查询二手房产权登记应注意什么

      (一)应当查明产权登记状况,明确产权人。有些房产是夫妻共同财产或者是家庭共同财产,共同财产必须经过共同共有人一致同意才能进行处分,否则就是无效民事行为,法律将不予保护。因此在签订合同时,要注意所有共同共有人同意并签字才可以。这样就可以避免一些共同共有人以没有经过其同意而请求法院宣判合同无效的风险。

      (二)应当查明产权是否有他项权。主要应当查明是否有抵押担保权及是否被法院查封等。如果有他项权的,必须解决以后才能签订房屋买卖合同。

      (三)应当到派出所查明所买房屋的落户情况。如果已经有人落户,应该要求房东及时迁走,户口迁走后再来谈房屋买卖为好。这样对以后申请办理户口迁移及落户就没有障碍。否则买卖合同履行以后再来谈户口迁移问题,就会很被动。

      (四)应当明确约定交房及产权过户时间,交易前的相关费用承担和违约责任等问题。

      在实际查询二手房产权时,可以要求卖方提供相应的证件材料,如不动产权证,或者之前的房产证,当然这些证件都是有可能造假的,因此就还需要到相关房产部门实际查询在政府部门登记的产权人是谁。要是在这方面需要帮助的话,可以委托我们网站的专业律师来提供法律帮助。

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