按揭还贷按哪种方法好

购买房屋时,如果资金充足可以选择一次性付清房款,但是随着房价的不断上涨,生活消费支出的加大,大多数人买房都只能按揭贷款买房。那么按揭还贷按哪种方法好?按揭还贷保证金谁缴?按揭还贷手续与资料需要准备什么?

时间:2019-10-18 阅读:404

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      按揭还贷掌握这些技巧能省下不少钱
    • 买房选择按揭贷款也是有很深的学问的,有的稍微不注意,就是十几万、几十万的差距,接下来由中顾法律网为大家整理了一些关于按揭还贷掌握这些技巧能省下不少钱方面的知识,欢迎大家阅读!

      一、贷款利率的折扣

      现在,买房时要以最新政策为准,一定要去查这个细节!(目前最新的政策是首套首付三成,贷款利率维持基准利率6.55,二套首付七成,贷款利率上浮1.1倍)

      二、选择还款方式

      也许很多没买过房子的人,都不知道还银行贷款还有方式可以选的。家庭条件有限,能够省一点就省一点。还款方式有以下两种方式,供大家参考!

      1、等额本息还款。

      其实,你在看一手房子的时候,售楼小姐给你算的都是这种,因为每月还款数额固定,而且相对于另一种方式,这个金额更小,更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗?

      以贷款20年,贷款100万元,算下来月还7485.2元月还款为例。每个月还银行7485.2元-其中,5458.33元是利息,2026.86元是本金,也就是说,你还的钱,大部分是银行利息,而本金还的较少。

      到了还款期限一半的时候(比如是20年还,你已经还了10年了),利息已经在前10年还的差不多了,但是你的本金还有很大部分没还的,这些是必须还的,即便你10年后条件好很多了,可以提前还了,但是后面的基本是本金,利息很少,你提前还已经没有什么意义了。

      你在银行,基本只跟你说这一种,因为这样,银行的利益才会最大化。

      大部分家庭,既然贷款20年,不可能会在很短几年就还完,但是10年后一般能还完。这样,银行的利息收益会减少很多,所以,他们这种方式让你前10年都在还利息,而本金基本没怎么减少。就算你有钱了,再还,银行的利息都收入了绝大部分了,你提早还对银行没什么损失。

      2、等额本金还款。

      还发现一个问题,就是,银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过,就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年,贷款100万元,算下来月还9625元月还款为例。

      每月还的钱要比等额本金多2140多元。其中4166.67元是本金,5458元是利息。

      第2个月开始,只还9602.26元,因为本金上月还了4166.67元,这月利息重新计算,要少23元的利息。以此类推,越到后面还款压力越小。而最重要的是:当你要提前还款的时候,比如5年后,因为你选择的方式,本金还的更多,这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多,提前还款的本金部分冲抵的更多,这样重新计算利息的时候要少许多利息支出(每少一年都是近万的利息)。而且就算不提前还,这种方式,还20年,也要少还14左右的利息!只是前期压力较大!但是为了长远的利益!

      说一个插曲:我前几天去银行办贷款签字,同时有7-8家人,都是购房贷款的,我们排第2位,前面那个女的,5分钟就签字走人了(签的等额本息),我们在旁边看,银行办事人员只字不提还款方式。

      轮到我们了,我们提出要用等额本金还,那个人就把我们带到行长室,喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来),然后就走了。等过了10多分钟,我和女友商量好,还是坚持自己的选择等额本金。

      我们走回去找那个办事员,他已经在帮另外的人办理了,我们在旁边看,全部签的等额本息。后来又轮到我们了,我们提出还是等额本金还款。

      这个时候,旁边的人问我们,“还有别的还款方式?”那个办事员马上打断我们,说是因为我们条件好点,有能力想多还点,压力就更大。

      我明白他的意思叫我们不要说了,我们就几下签了字走了看来银行很不愿意让我们选择这个方式,因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息,10个人就是20-30万,100个人呢?简直不敢想象了!!!

      作为我们这种一般阶层的人,购买房子是大事情。所以,在签定合同后,一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算,银行贷款这方面,合理分配,可以节约十几万元的利息支出甚至更多。

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      怎样办理按揭贷款
    • 随着房地产市场的发展和住宅商品化进程的大力推进,商品房按揭的形式越来越多,商品房按揭贷款的程序大致如下:

      第一,签订按揭贷款合作协议。开发商向金融机构提出申请,由金融机构向开发商的客户提供贷款,购房人将所购商品房抵押给金融机构。开发商承诺对购房人的借款承担无限连带责任。

      第二,签订商品房买卖契约。开发商与购房人签订商品房买卖合同并办理商品房买卖登记手续。

      第三,申请按揭贷款。购房人按照要求履行按揭贷款的各项义务,付清首期房价款,提交应提交的各种文件,向金融机构提出申请按揭贷款。

      第四,签订抵押贷款协议并办理抵押登记手续。金融机构审查申请人资格,对合格者予以批准并签订抵押贷款协议。然后,双方持抵押贷款协议与商品房买卖契约到房管部门产权户籍处办理抵押登记手续。

      最后,发放贷款。抵押登记手续办理完毕后,金融机构向借款人发放贷款,直接汇入开发商在银行设立的帐户内。开发商向购房人开具房款发票。购房人在金融机构同时开设还款帐户,按照抵押贷款协议如期向该帐户还款付息,直至全部还清贷款后办理解除抵押手续。

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      按揭买房的步骤
    • (1)选择房产

      购房者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。

      (2)办理按揭贷款申请

      购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。

      (3)签订购房合同

      银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件,经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后,发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

      (4)签订楼宇按揭合同

      购房者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

      (5)办理抵押登记、保险

      购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险,应列明银行为第一受益人,在贷款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。

      (6)开立专门还款账户

      购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款账户,并签订授权书,授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。

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      二手房的按揭贷款
    • 与商品房按揭不同的是,二手房按揭贷款的成数和年限是根据贷款人自身的资信程度和拟购房屋的具体情况来确定的。

      借款人有三个必备条件:

      一、有本市常住户口或有效居留证明;

      二、有稳定的职业和收入;

      三、信用良好,无不良记录,提供的个人申贷资料真实有效。

      所需资料:

      买方 :

      夫妻双方收入证明(标准格式各 1 份)

      夫妻双方身份证复印件(A4 纸复印各 2 份)

      夫妻双方户口薄复印件(A4 纸复印各 2 份)

      婚姻证明复印件(A4 纸复印共 2 份)

      卖方 :

      产权人身份证复印件(A4 纸复印共 2 份)

      产权证复印件(A4 纸复印共 2 份)

      国土证复印件(A4 纸复印共 2 份)

      另需:买卖合同原件一份;按揭流转档案一份。

      对借款人拟购房屋而言,必须是权属明晰、两证齐全的物业,对于楼龄超过十年的物业,一般来说不予贷款。贷款的成数根据专业评估公司对该物业的评估价来确定。 目前在金丰易居办理二手房按揭只要贷款人提供的资料齐全,最多二十个工作日就可办理完毕。

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      房子按揭还贷断供的后果是什么
    • 买房的时候不能单单只考虑凑足房子的首付款就可以,现在的人之所以就业压力大,就是因为付了房子的首付以后,在日后还要源源不断的偿还银行的贷款。所以没有做好各方面充分的准备的话,即使不买房,也不能以不偿还银行的贷款为代价。下面我们要了解的就是房子按揭还贷断的后果是什么?

      一、房子按揭还贷断供的后果是什么?

      第一:首付款打了水漂;

      第二:契税、维修基金、城市配套费等其他费用同上打水漂

      第三:已还的月供白白损失了

      第四:留下不良信用记录,影响个人信用,日后贷款、信用卡、甚至工作都会受牵连

      第五:房子会被银行低价拍卖

      第六:拍卖后如果尚不足偿还银行贷款本息,银行还有权向其追债

      二、按揭买房的风险怎么防范?

      1、申请贷款前不要动用公积金。

      如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么您公积金账户上的公积金余额即为零,这样您的公积金贷款额度也就为零,这就意味着您将申请不到公积金贷款。

      2、在借款最初一年内不要提前还款。

      按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满一年后提出,并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

      3、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。

      当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。贷款客户可向银行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还贷款本金、利息,工行就会受理您的延长借款期限申请。

      4、不要遗失借款合同和借据。

      申请按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据。

      三、怎样避免按揭买房的风险?

      按揭买房时还需防范开发商没有出具首付款发票的风险。因为,银行办理“按揭”贷款的前提是需要购买人已经交纳达到规定限额的首付款,而交纳的唯一凭证就是开发商出具的首付款发票,如果没有发票,是不可能办理按揭贷款的。这种风险出现的可能性是比较小的,因为开发商也希望资金早些回笼投入下一个项目,因此,只要不是意外情况都会顺利拿到首付款发票的。

      此外还需注意的是,开发商的楼盘是否达到“封顶”的条件。因为银行办理“按揭”时,对开发商楼盘的工程要求是楼体基本完工,也就是达到“封顶”的条件,否则是不予办理的。

      不偿还银行的贷款本身就是一种违法的行为,具体到房子按揭还贷断供这种情况的话,银行可以申请法院拍卖自己的房子,如果是这样的话,首付款和已经偿还完的月供就打了水漂。另外当事人在银行已经留下了不良的记录,将来不管做什么都没有银行会为自己放贷了,除了房子以外,其他的财产都有可能遭到法院的查封强制执行。

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