土地使用权出让

大家都知道存在土地使用权转让,但是很多人都知道有土地使用权出让。土地使用权出让是国家以土地所有者的身份,将一定地块的国有土地使用权,有期限地让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。那土地使用权出让合同怎么写?土地使用权出让程序是怎样的?土地使用权出让年限有多少年?大家可以看下文中顾网整理的专题内容。

时间:2019-08-07 阅读:122

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      土地使用权出让有最高年限限制吗
    • 土地使用权有出让的权利,但是手里的土地使用权并不是永久有效,它是会有规定的年限,在出让的时候要能够了解年限知识,避免错过了土地使用权出让期,导致它贬值。那么,土地使用权出让有最高年限限制吗?看看中顾法律网小编收集的资料。土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念,这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。据市国土部门有关人士介绍,土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算,即国家首次出让该地块的时间。我国土地使用权的出让实行的是有限期的制度。这个限期的最高年限根据国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,依据不同的用途分别为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。关于土地使用权出让的年限问题,还应当注意以下三个基本问题:1.土地使用权出让年限的起算点,并不是从合同生效之日起计算,而是从土地使用者领取土地使用证、即取得土地使用权时计算。2.土地使用权年限届满时可有三种情况:其一,土地使用者需要继续使用土地。这种情况下,土地使用者应当在届满前一年申请续期,经批准后重新签订土地使用权出让合同,依规定支付土地出让金。其二,土地使用者申请续期未获批准的。这种情况主要是基于社会的公共利益,需要依法收回该出让的土地,则该土地使用权就应由国家无偿收回。其三,土地使用者未申请续期的。这种情况下,土地使用权自然应当由国家无偿收回。3.土地使用权年限届满时地上的建筑物处理问题,我国城市房地产管理法没有规定,但根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的规定,在土地使用权约定的土地使用权期满后,土地使用权由国家无偿收回,地上的建筑物也由国家无偿取得。

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      土地使用权出让金怎么理解
    • 我们在生活中可能会听见关于土地使用权出让金这个词语,那这是什么意思呢?接下来由中顾法律网的小编为大家整理了一些关于土地使用权出让金怎么理解方面的知识,欢迎大家阅读!土地使用权出让金概念国有土地使用权出让金又叫国有土地使用权出让收入,简称土地出让收入或土地出让金,是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地出让金的分类与计算土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路71号地块面积为2.38万平方米,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式,如果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付,如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付。也有的实物支付的方式,如投资者得到一块土地,以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。我国土地出让金管理存在的主要问题1.出让金带来的丰厚财政收入,诱发了地方政府的短期行为大量卖地和圈地,一次性收取40-70年的出让金,为地方政府充实财政收入提供了机会,现届地方政府就可能运用各种手段扩大土地批租量,获得短期高额收益,这将使以后各届政府无法实现收益共享。这种“寅吃卯粮”的做法,既有悖于“代际公平性”,又有损于土地资源使用的有效性。2.出让金收益分配机制不合理,影响土地出让整体效益用计划经济的办法低价征地,用市场经济的办法高价出让,客观上形成了多占地多得益的机制,既诱发了地方政府批地卖地的冲动,又为“寻租”提供了条件。土地资本巨额增值收益,大部分被开发商和地方政府所获取,而被征地农民只能得到低额的补偿费,远不能弥补农民的权益损失,这使得农民与地方政府因征地补偿问题而矛盾突出。另一方面,地方政府所得的那部分出让金主要用于城市开发和土地开发,出让金分配向城市倾斜,城市的工业化、城市化飞速发展,而农村却出现了大量就业无门、社保无份的失地农民,农村建设也严重缺乏资金投入。在工业化和城市化过程中,农民并没有充分分享经济发展带来的成果,城乡二元分割的体制裂痕在继续扩大。3.土地出让金制度不完善,易引发出让金流失和官员寻租土地要素的非完全市场化使政府在征地供地过程中居于主导地位,而征收的出让金又缺乏严格的监督管理,导致一些地方政府违法违规出让土地,擅自减免出让金等,使出让金大量流失。与之相对应的是官员寻租和腐败现象频频出现。现有的土地出让金制度为政府官员的寻租活动提供了巨大利益空间和权力发挥作用的活动空间,涉及土地的腐败案件数量多,涉及金额大,涉案人员职务高,而且容易发生窝案、串案。

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      什么是土地使用权出让金?
    • 土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者,并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。土地使用权出让金的确定有三个过程:第一是估价过程。在这个过程中,政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。第二是确定出让底价过程。在这个过程中,政府根据其产业政策和其他有关政策,对土地估价结果进行修订,形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时,如果有意受让人的出价低于出让低价,政府将不予出让土地使用权。第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限,所以,有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的,但最后的确定权在有批准权的上级政府。关于土地使用权出让金在我国有两种不同的理解。从广义上讲,土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。一般而言,土地价格应包括土地资源(物质)价格和土地资本(资产)价格两部分。土地价格=(地租÷银行利息率)+土地投资成本+土地投资应得利润从狭义上讲,土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时收取的地租资本化的费用。即土地资源价格。土地使用权出让金的广义与狭义之分实际上是“租金”与“地租”的区别。在我国的土地使用权出让的实践中,这两种意义上的土地出让金都在使用,由于其外延不同,往往会造成误解。如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》指出:“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。”“土地使用权出让可以采取以下方式:协议、招标、拍卖。”“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。”“依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算,作为专项基金管理,主要用于城市建设和土地开发。”在这里土地使用权出让金实际上指的是广义的。因为土地使用权的出让方式有协议、招标和拍卖3种形式,与这3种形式相适的土地(“生地”除外)价格就应包括土地资源价格和土地资产价格。而且支付了全部土地使用权出让金后就可以领取土地使用权证,这也说明土地出让金是土地价格的全部,而不是其中的一部分。另外从土地出让金的使用方向上看,它主要用于城市的建设和土地开发,是城市土地“再生产”资金的来源。如北京市在实施办法中就指出:出让土地使用权的基准地价“由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其他费用等因素构成。”深圳经济特区土地使用权出让办法中涉及土地使用权出让问题时,指出:土地使用权出让是指“深圳市规划国土局将深圳经济特区范围内的国有土地,以指定的地块、年限、用途和其他条件,通过法定的出让方式,供土地使用者开发、利用、经营,由土地使用者向规划国土局支付地价款的行为。”地价款包括“土地使用权出让金、市政配套设施费用土地开发费。”北京和深圳对土地使用权出让金都是从狭义上理解的。而厦门市国有土地使用权有偿出让、转让办法则指出:“土地使用权有偿出让是指厦门市人民政府将指定用途、年限即附有其他条件的土地提供给法人或自然人使用或经营,土地使用人向政府交付土地出让金(即地价款)。”海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定:“国有土地使用权有偿出让是指政府将国有土地使用权在一定期限内出让,受让人按规定支付地价款、办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。”可见,厦门和海南对土地使用权出让金理解是与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂行条例》相一致的,即是从广义上把土地使用权出让金与地价款视为同一概念。按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定,存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的,受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金。补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的,它相当于外商投资企业5年的土地使用费,其具体计算公式为:土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费x容积率系数。其中,容积率系数在1.8以内(包括1.8)的,按100%计算;超过l.8的部分,按50%计算。土地使用权出让金=土地面积(20)x5年土地使用费(二级土地住宅为每年100元/平方米)x容积率系数该房屋的容积率=建筑面积/占地面积=120/20=6土地使用权出让金=20x5x100=31000(元)如果原出让土地并不改变用途的,则毋须缴纳土地使用权出让金。

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      土地使用权出让的方式有哪些?
    • 国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的必须采取拍卖、招标方式;没有条件的,可采用双方协议的方式,但协议的方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。1、招标方式招标出让是指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请,通过各投标者设计标书的竞争,来确定土地使用权受让人的方式。招标出让方式的特点是有利于公平竞争,适用于需要优先土地布局、重大工程的较大地块的出让。2、拍卖方式拍卖出让是按指定时间、地点,在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者(竞买人)。它的特点是有利于公平竞争,适用于区位条件好,交通便利的闹市区,土地利用上有较大灵活性的地块的出让。3、协议出让协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款,达成协议并签订土地使用权出让合同,有偿出让土地使用权的行为。特点是自由度大,不利于公平竞争。适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。4、国家和市人民政府规定的其他方式用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的土地使用权出让,应当通过招标、拍卖方式进行,但经市人民政府批准以协议方式出让土地使用权的特殊情形除外。

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      土地使用权出让金如何计算
    • 土地使用权出让金的含义土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者,并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。土地使用权出让金的确定土地使用权出让金的确定有三个过程:第一是估价过程。在这个过程中,政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。第二是确定出让底价过程。在这个过程中,政府根据其产业政策和其他有关政策,对土地估价结果进行修订,形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时,如果有意受让人的出价低于出让低价,政府将不予出让土地使用权。第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限,所以,有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的,但最后的确定权在有批准权的上级政府。土地使用权出让金的计算按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定,存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的,受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金。补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的,它相当于外商投资企业5年的土地使用费,其具体计算公式为:土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费x容积率系数。其中,容积率系数在1.8以内(包括1.8)的,按100%计算;超过l.8的部分,按50%计算。土地使用权出让金=土地面积(20)x5年土地使用费(二级土地住宅为每年100元/平方米)x容积率系数该房屋的容积率=建筑面积/占地面积=120/20=6土地使用权出让金=20x5x100=31000(元)如果原出让土地并不改变用途的,则毋须缴纳土地使用权出让金。土地使用权出让金的使用以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行中央和地方30:70分成。土地使用权出让金如何使用以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行中央和地方30:70分成。

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      国有土地使用权出让合同怎么写
    • 【土地出让金】国有土地使用权出让合同怎么写

      第一章总则

      第二章出让土地的交付与出让金的缴纳

      第三章土地开发建设与利用

      第四章土地使用权转让、出租、抵押

      第五章期限届满

      第六章不可抗力

      第七章违约责任

      第八章通知和说明

      第九章适用法律及争议解决

      第十章附则

      第一章总则

      第一条本合同当事人双方:

      出让人:中华人民共和国省(自治区、直辖市)市(县);

      受让人: .

      根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

      第二条出让人根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国,国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

      第二章出让土地的交付与出让金的缴纳

      第三条出让人出让给受让人的宗地位于,宗地编号为,宗地总面积大写平方米(小写平方米)。宗地四至及界址点坐标见附件《出让宗地界址图》(略).

      第四条本合同项下出让宗地的用途为.

      第五条出让人同意在年月日前将出让宗地交付给受让人,出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第款规定的土地条件:

      (一) 达到场地平整和周围基础设施通,即通 .

      (二) 周围基础设施达到通,即通,但场地尚未拆迁和平整,建筑物和其他地上物状况如下:.

      (三)现状土地条件。

      第六条本合同项下的土地使用权出让年期为,自出让方向受让方实际交付土地之日起算,原划拨土地使用权补办出让手续的,出让年期自合同签订之日起算。

      第七条本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写元(小写元);总额为人民币大写元(小写元).

      第八条本合同经双方签字后日内,受让人须向出让人缴付人民币大写元(小写元)作为履行合同的定金,定金抵作土地使用权出让金。

      第九条受让人同意按照本条第款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

      (一)本合同签订之日起日内,一次性付清上述土地使用权出让金。

      (二)按以下时间和金额分期向出让人支付上述土地使用权出让金。

      第一期 人民币大写元(小写元),付款时间:年月日之前。

      第二期 人民币大写元(小写元),付款时间:年月日之前。

      第三期 人民币大写元(小写元),付款时间:年月日之前。

      第四期 人民币大写元(小写元),付款时间:年月日之前。

      分期支付土地出让金的,受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时,按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

      第三章土地开发建设与利用

      第十条本合同签订后日内,当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示坐标实地验明各界址点界桩,受让人应妥善保护土地界桩,不得擅自改动,界桩遭受破坏或移动时,受让人应立即向出让人提出书面报告,申请复界测量,恢复界桩。

      第十一条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的,应符合下列要求:

      主体建筑物性质 ;

      附属建筑物性质 ;

      建筑容积率 ;

      建筑密度;

      建筑限高;

      绿地比例;

      其他土地利用要求.

      第十二条受让人同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程,并在建后无偿移交给政府:

      (1);

      (2);

      (3) .

      第十三条受让人同意在年月日之前动工建设。

      不能按期开工建设的,应提前30日向出让人提出延建申请,但延建时间最长不得超过一年。

      第十四条受让人在受让宗地内进行建设时,有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。

      受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进山、通过、穿越受让宗地。

      第十五条受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内,应持本合同和土地使用权出让金支付凭证,按规定向出让人申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得出让土地使用权。

      出让人应在受理土地登记申请之日起30日内,依法为受让人办理出让土地使用权登记,颁发《国有土地使用证》.

      第十六条受让人必须依法合理利用土地,其在受让宗地上的一切活动,不得损害或者破坏周围环境和设施,使国家或他人遭受损失的受让人应负责赔偿。

      第十七条在出让期限内,受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地,需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的,必须依法办理有关批准手续,并向出让人申请,取得出让人同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金,办理土地变更登记。

      第十八条政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权,原土地利用规划如有修改,该宗地已有的建筑物不受影响,但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时,必须按届时有效的规划执行。

      第十九条出让人对受让人依法取得的土地使用权,在本合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的,出让人应当依照法定程序报批,并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。

      第四章土地使用权转让、出租、抵押

      第二十条受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用出让金,领取《国有土地使用证》,取得出让土地使用权后,有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押,但首次转让(包括出售、交换和赠与)剩余年期土地使用权时,应当经出让人认定符合下列第款规定之条件:

      (一)按照本合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上;

      (二)按照本合同约定进行投资开发,形成工业用地或其他建设用地条件。

      第二十一条土地使用权转让、抵押,转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同;土地使用权出租期限超过六个月的,出租人和承租人也应当签订书面出租合同。

      土地使用权的转让、抵押及出租合同,不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

      第二十二条土地使用权转让,本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移,转让后,其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后,本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承租。

      第二十三条土地使用权转让、出租、抵押,地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押;地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押,土地使用权随之转让、出租、抵押。

      第二十四条土地使用权转让、出租、抵押的,转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内,持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》,到土地行政主管部门申请办理土地登记。

      第五章期限届满

      第二十五条本合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的,出让人应当予以批准。

      出让人同意续期的,受让人应当依法办理有偿用地手续,与出让人重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。

      第二十六条土地出让期限届满,受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的,受让人应当交回《国有土地使用证》,出让人代表国家收回土地使用权,并依照规定办理土地使用权注销登记。

      第二十七条土地出让期限届满,受让人未申请续期的,本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回,受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能,不得人为破坏,地上建筑物、其他附着物失去使用功能的,出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物,恢复场地平整。

      第二十八条土地出让期限届满,受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的,土地使用权由出让人代表国家无偿收回,但对于地上建筑物及其他附着物,出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。

      第六章不可抗力

      第二十九条任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任,但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

      第三十条遇有不可抗力的一方,应在1小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方,并且在事件发生后1日内,向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

      第七章违约责任

      第三十一条受让人必须按照本合同约定,按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的 ‰向出让人缴纳滞纳金,延期付款超过6个月的,出让人有权解除合同,收回土地,受让人无权要求返还定金,出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。

      第三十二条受让人按合同约定支付土地使用权出让金的,出让人必须按照合同约定,按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分,受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。

      第三十三条受让人应当按照合同约定进行开发建设,超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,出让人可以无偿收回土地使用权;但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成开发迟延的除外。

      第三十四条出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的,应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。

      第八章通知和说明

      第三十五条本合同要求或允许的通知和通讯,不论以何种方式传递,均自实际收到时起生效。

      第三十六条当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的,应在变更后15日内,将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失,由过错方承担责任。

      第三十七条在缔结本合同时,出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的疑问。

      第九章适用法律及争议解决

      第三十八条本合同订立、效力、解释、履行及争议双方协商解决,协商不成的,按本条第款规定的方式解决:

      (一)提交 仲裁委员会仲裁;

      (二)依法向人民法院起诉。

      第三十九条因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,按本条第款规定的方式解决:

      (一)提交仲裁委员会仲裁;

      (二)依法向人民法院起诉。

      第十章附则

      第四十条本合同依照本条第款之规定生效:

      (一) 本合同项下宗地出让方案业经人民政府批准,本合同自双方签订之日起生效。

      (二) 本合同项下宗地出让方案尚需经人民政府批准,本合同自人民政府批准之日起生效。

      第四十一条本合同一式份,具有同等法律效力,出让人、受让人各执份。

      第四十二条本合同和附件共页,以中文书写为准。

      第四十三条本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示,大小写数额应当一致,不一致的,以大写为准。

      第四十四条本合同于年月日在中华人民共和国省(自治区、直辖市)市(县)签订。

      第四十五条本合同未尽事宜,可由双方约定后作为合同附件,与本合同具有同等法律效力。

      出让人(章):受让人(章):

      住所:住所:

      法定代表人(委托代理人)法定代表人(委托代理人)

      (签字): (签字):

      电话:电话:

      开户银行:开户银行:

      帐号:帐号:



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      土地使用权出让金的相关问题
    • 【土地出让金】土地使用权出让金的相关问题

      土地使用权出让金的含义

      土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者,并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。

      土地使用权出让金的确定

      土地使用权出让金的确定有三个过程:

      第一是估价过程。在这个过程中,政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。

      第二是确定出让底价过程。在这个过程中,政府根据其产业政策和其他有关政策,对土地估价结果进行修订,形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时,如果有意受让人的出价低于出让低价,政府将不予出让土地使用权。

      第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限,所以,有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的,但最后的确定权在有批准权的上级政府。

      土地使用权出让金的计算

      按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定,存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的,受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金。

      补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的,它相当于外商投资企业5年的土地使用费,其具体计算公式为:土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。

      其中,容积率系数在1.8以内(包括1.8)的,按100%计算;超过l.8的部分,按50%计算。

      土地使用权出让金=土地面积(20)X 5年土地使用费(二级土地住宅为每年 100元/平方米)X 容积率系数 该房屋的容积率=建筑面积/占地面积=120/20=6

      土地使用权出让金=20 x 5 x 100 [1+(6-1.8)/2]=31000(元)

      如果原出让土地并不改变用途的,则毋须缴纳土地使用权出让金。

      土地使用权出让金的使用

      以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行中央和地方30:70分成。

      土地使用权出让金如何使用?

      以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费,一律全额缴入国库,实行中央和地方30:70分成。



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